Разобраться • 16 июня 2026
Рынок жилья в Москве постепенно выходит из фазы турбулентности, в которой оказался в 2025 году. На отрасль одновременно оказывали давление несколько факторов: высокая ключевая ставка, рост стоимости проектного финансирования и изменения условий льготной ипотеки.
В 2026 году участники рынка и аналитики все чаще говорят о постепенной стабилизации ситуации. Мы поговорили с экспертами и девелоперами о том, что происходит со строительной отраслью сейчас, чего ей ждать в ближайшие месяцы и как на возведение новых московских кварталов влияет сам город.
Рынок жилья в Москве постепенно выходит из фазы турбулентности, в которой оказался в 2025 году. На отрасль одновременно оказывали давление несколько факторов: высокая ключевая ставка, рост стоимости проектного финансирования и изменения условий льготной ипотеки.
В 2026 году участники рынка и аналитики все чаще говорят о постепенной стабилизации ситуации. Мы поговорили с экспертами и девелоперами о том, что происходит со строительной отраслью сейчас, чего ей ждать в ближайшие месяцы и как на возведение новых московских кварталов влияет сам город.
Избирательное поведение
По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, по итогам 2025 года объем продаж жилья в Москве сократился на 2,5% — до 3,9 млн кв. м. При этом поступления от продаж, наоборот, выросли на 9,8%, до 1,7 трлн рублей, во многом за счет роста цен: стоимость квадратного метра в столичных новостройках за год увеличилась на 22,5%.
Одновременно девелоперы начали сокращать объем новых запусков. По итогам 2025 года на рынок Москвы вывели 3,9 млн кв. м новостроек — на 29% меньше, чем годом ранее.
2025 год стал для рынка периодом адаптации к новым экономическим условиям. Высокая ключевая ставка, изменение параметров льготных ипотечных программ и удорожание проектного финансирования оказали влияние как на спрос, так и на поведение девелоперов. Девелоперы стали более осторожно подходить к запуску новых очередей и выводу проектов на рынок. При этом, по мнению экспертов, о серьезной остановке строительства в Москве речи не идет: столичный рынок оказался устойчивее большинства регионов благодаря высокой концентрации платежеспособного спроса и постоянному развитию городской инфраструктуры. Рынок не потерял спрос полностью — он стал более избирательным.
«Ситуация на рынке строительства недвижимости сейчас в Москве стабильная. Это обеспечивается несколькими факторами. Во-первых, это отложенный спрос — люди все равно хотят улучшать жилищные условия, и они ищут надежные варианты. Во-вторых, государственные программы поддержки продолжают работать. В-третьих, на рынок вышел город с понятными гарантиями — это сняло напряжение у покупателей, которые боялись рисковать».
— Владислав Овчинский, министр правительства Москвы, руководитель Департамента градостроительной политики.
По словам девелоперов, люди сегодня дольше принимают решение о покупке и внимательнее смотрят не только на цену квартиры, но и на сам проект, район и инфраструктуру.
«Выигрывают проекты с сильной продуктовой концепцией и качественной городской средой», — отмечает руководитель девелоперской компании «Среда» Андрей Фетисов.
Ключевая ставка: что дальше?
Одним из факторов, который постепенно стабилизирует рынок, стало снижение ключевой ставки: если летом 2025 года она достигала 21%, то сейчас составляет 15%.
В ДОМ.РФ называют дальнейшее снижение ставки ключевым условием для устойчивого восстановления рынка. При этом даже в текущих условиях Москва продолжает показывать рост цен выше среднероссийского уровня и инфляции.
Еще одна важная тенденция — снижение строительной активности. Девелоперы стали реже запускать новые проекты, и объем предложения перестал расти прежними темпами.
«Но качественные проекты в хороших локациях по-прежнему демонстрируют устойчивый интерес со стороны покупателей», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Интерес к качественной среде
«Девелоперам выгодно строить дома в более высоком сегменте, так как финансовая модель таких проектов остается устойчивой даже при более низкой доле проданных квартир», — отмечают в ДОМ.РФ.
Одновременно меняются и требования покупателей. Если раньше главным критерием выбора были цена и локация, то теперь люди все чаще оценивают качество среды целиком — от благоустройства до инфраструктуры внутри района.
«Один из основных трендов — это переход от концепции “жилого комплекса” к концепции полноценной городской среды», — говорит Андрей Фетисов.
По его словам, покупатели все чаще выбирают не отдельный дом, а сценарий жизни внутри района.
«По нашим данным, для 80% покупателей наличие благоустроенной территории и общественных пространств стало одним из ключевых факторов выбора жилья. Еще порядка 60% покупателей обращают внимание на наличие инфраструктуры внутри проекта: спортивных пространств, коворкингов, досуговых и образовательных функций», — отмечает он.
Похожий тренд фиксируют и крупные девелоперы.
«Мы видим устойчивый спрос на проекты комплексного формата, где у человека есть полноценный сценарий жизни внутри района — школы, детские сады, сервисы, зеленые зоны, возможности для работы и отдыха», — говорит Тумайкина.
Город и его влияние на рынок
Все большую роль в развитии рынка при этом играет сам город. Инвестиции в транспорт, редевелопмент бывших промышленных зон и программы комплексного развития территорий фактически формируют новые точки роста для девелоперов.
За последние годы в Москве появились новые станции метро и МЦД, а объем проектов комплексного развития территорий превысил 70 млн кв. м.
Без развития метро, МЦД, социальных объектов и общественных пространств сегодня невозможно представить успешный жилой проект.
Москва при этом перестала быть только регулятором и фактически стала одним из крупнейших игроков строительного рынка.
Год назад город запустил проект «Московские кварталы». В рамках него осуществляется строительство домов, а также продажа квартир, нежилых помещений и машино-мест в подземных паркингах от городского застройщика. В том числе, город продает жилье в домах по программе реновации, которое не требуется для переселения. Застройщиком проекта стал столичный Фонд реновации.
Основная задача проекта — рефинансирование программы реновации: средства от продаж позволяют ускорять строительство нового жилья для переселения москвичей из ветхих домов без дополнительной нагрузки на бюджет.
По словам Владислава Овчинского проект «Московские кварталы» появился как способ одновременно ускорить программу реновации, поддержать строительную отрасль и предложить горожанам дополнительный объем жилья с городскими гарантиями.
В условиях высокой ключевой ставки и дорогого проектного финансирования девелоперы стали осторожнее выводить массовые проекты, а часть компаний сместила фокус в сторону более дорогих сегментов жилья. На этом фоне город взял на себя роль крупного заказчика и партнера — это один из способов поддержать строительство проектов комфорт-класса и сохранить стабильный спрос на подрядные работы и материалы.
Фонд реновации стал лидером России по вводу жилья в 2025 году, и проект «Московские кварталы» стал продолжением этой работы. Организация использовала накопленный опыт городского строительства и механизмы, которые позволяют обеспечить понятные условия покупки и контроль сроков реализации.
«Когда частные застройщики замирают в ожидании, город продолжает строить — и тем самым дает рынку постоянный заказ. В итоге “Московские кварталы” работают как амортизатор: смягчают рыночные шоки и дают людям уверенность, что завтра наступит в их собственном доме», — заключает Овчинский.
Что ждет отрасль
Участники рынка при этом подчеркивают: отрасль пока не вернулась к сверхбыстрому росту прошлых лет, но постепенно она выходит из режима антикризисного управления.
Девелоперы стали осторожнее в выводе проектов на рынок, теперь они делают ставку не столько на объемы, сколько на устойчивость финансовой модели и качество продукта.
«Мы научились работать в условиях высокой волатильности: гибко управлять объемами предложения, корректировать продуктовые стратегии, оптимизировать себестоимость и внимательно следить за балансом спроса и предложения. Поэтому мы скорее говорим не о кризисе строительства, а о фазе перенастройки рынка», — резюмирует Ольга Тумайкина.