Продал и сразу купил — значит, налога не будет: разбираем главное и самое опасное заблуждение в Казани
Рустем из вчерашней задачки заплатит за продажу 702 000₽ налога;
Пожалуй, это самый живучий миф, с которым я сталкиваюсь на консультациях.
Многие до сих пор уверены: если продать одну квартиру и в этом же календарном году купить другую (даже дороже!), то никакой налог не грозит)
И попадают на огромные суммы!
Давайте разберем на конкретном и очень наглядном примере Рустема:
📌Шаг 1. Проверяем срок
Для приватизированного жилья минимальный безналоговый срок владения составляет 3 года. Рустем владел квартирой меньше, поэтому доход подлежит налогообложению.
📌Шаг 2. Считаем базу 🔎
Поскольку приватизация бесплатна, расходов на покупку у него не было. Схему «доходы минус расходы» применить нельзя. Вместо этого используем фиксированный имущественный вычет при продаже — 1 000 000 ₽.
6 000 000 − 1 000 000 = 5 000 000 ₽
📌Шаг 3. Считаем налог
Сумма в 5 млн рублей превышает порог в 2,4 млн, а значит, здесь вовсю работает новая двухступенчатая шкала НДФЛ:
13% с суммы до 2,4 млн ₽ = 312 000 ₽
15% с суммы превышения (2,6 млн ₽) = 390 000 ₽
❌ Итого налог: 702 000 ₽.
📌Шаг 4. Как можно спасти Рустема
Если Рустем никогда не возвращал вычет за покупку жилья, то у его есть шанс уменьшить налог;
Рустем покупает квартиру за 8,5 млн рублей, но максимальный лимит этого вычета в нашей стране — 2 000 000 ₽
Пересчитывает: 5 000 000 − 2 000 000 = 3 000 000 ₽
С базовых 2 400 000 ₽ берем 13% = 312 000 ₽.
С остатка в 600 000 ₽ берем 15% = 90 000 ₽.
✅ Итоговый налог к уплате: 402 000 ₽.
Благодаря покупке в одном году Рустем сэкономил 300 000 рублей, но не избежал налога.
Если Рустем уже использовал вычет, то налог все равно составил 702 000₽
Любую сделку нужно просчитывать на калькуляторе еще ДО подписания договоров, чтобы налог не стал для вас шоком.
