Многие рассматривают покупку апартаментов для жизни, ведь по сравнению с квартирами в той же локации они дешевле. Что и в каких случаях лучше выбрать? Мы сравнили апартаменты с жильём по основным критериям — это поможет понять, что подойдёт именно вам.
Правовой статус
Главное отличие апартаментов от квартир — юридический статус. Квартира относится к жилью, в ней можно оформить постоянную регистрацию, а рядом с ЖК есть вся необходимая социальная инфраструктура.
Апартаменты по закону относятся к коммерческой недвижимости, хотя в них можно жить. Но владельцам придётся оплачивать услуги ЖКХ и налоги по более высоким, чем для жилья, ставкам, в них не удастся оформить постоянную регистрацию, к тому же по соседству может открыться, например, офис.
Долго обсуждалась идея приравнять апартаменты к жилью. Катализатором этого процесса стала Москва, ведь именно в столице апартаменты много лет строились как аналог квартир. При этом вокруг нет ни детских садов, ни школ, ни поликлиник — коммерческие объекты этого не требуют.
На сегодняшний день законодатели не считают возможным приравнять апартаменты к жилью. По их мнению, нельзя признавать жильём объекты, которые изначально построены с учётом других требований, без инфраструктуры, парковок и множества других опций, за которые покупатели квартир доплачивали существенные суммы.
Стоимость
По этому параметру апартаменты, безусловно, выигрывают для покупателя: в среднем они на 20% дешевле аналогичной по площади и локации квартиры.
«В Москве от района к району разброс цен очень сильно отличается. В Пресненском муниципалитете за счёт предложений в Сити апартаменты даже чуть дороже квартир в современных домах, тогда как в Хорошёвском и Останкинском районах апартаменты значительно дешевле, разрыв превышает 40%», — отметил главный аналитик Циана Алексей Попов.
Разница в цене — своеобразная компенсация нежилого статуса апартаментов, невозможности оформить постоянную регистрацию, более низкой инсоляции и нехватки парковочных мест. Те, кому всё это не нужно, покупают апартаменты для проживания.
Предложение
В Москве ввели мораторий на строительство новых апартаментов в 2024 году: они создают чрезмерную нагрузку на социальную инфраструктуру. На первичном рынке сейчас в продаже остаются предложения в строящихся и уже введённых в эксплуатацию комплексах, которые были согласованы до мая 2024-го.
В 2025 году было сдано 26 корпусов апартаментов. В 2026 году, по данным аналитиков Циана, планируется ввести в эксплуатацию 51 корпус. За I квартал этого года уже сдано 20 из них. Продаваемая площадь корпусов в 2026 году должна составить 663 тыс. кв. м — это рекордный показатель за последние годы. Но количество подобных лотов будет сокращаться: в 2027 году заявлен ввод в строй только 10 корпусов апартаментов площадью 167 тыс. кв. м.
Что касается типа апартаментов, в Москве чаще всего встречаются несервисные апартаменты, которые являются для покупателей заменой жилья. В Петербурге подавляющее большинство апартаментов — сервисные, предназначенные для инвестиций. Такие проекты — аналоги гостиниц, где лоты сдаются внаём туристам и гостям города.
Покупка в качестве инвестиции
Для дальнейшей сдачи в аренду приобретают и квартиры, и апартаменты. В случае сдачи жилья владельцу приходится самостоятельно заниматься поиском арендатора, подготовкой квартиры, организовывать уборку и мелкий ремонт, подписывать договоры, проверять, всё ли в порядке, взаимодействовать с соседями и следить за регулярностью выплат.
В отличие от квартир, апартаменты бывают сервисными. Они располагаются в апарт-отелях, которые, по сути, похожи на обычные гостиницы: здесь есть лобби, ресепшен, всевозможные сервисы — от фитнес-зала и салона красоты до доставки в номер еды, вызова такси или уборки и своя управляющая компания, которая берёт на себя все заботы, — от поиска арендаторов до ремонта. Владелец юнита лишь получает доход, отдавая управляющей компании около четверти прибыли.
На рынке долгосрочной аренды ставка у квартир в среднем по Москве на 8% выше арендной ставки аналогичных апартаментов. Всё зависит от района: в Нижегородском районе столицы ставка аренды квартиры на 26% выше, чем арендная ставка апартаментов, а в Пресненском — ставка аренды апартаментов выше, потому что в Сити много дорогих апартаментов.
Если говорить об инвестиционной привлекательности, у каждой категории есть свои плюсы. Плюс квартиры в том, что её можно сдавать дороже или в любой момент заселиться самому. Плюс апартаментов — в том, что вложения могут окупиться быстрее за счёт более низкой цены и более мелкой нарезки юнитов: меньше площадь — ниже цена.
Постоянная регистрация
В большинстве случаев временная регистрация может заменить постоянную: по ней можно и ребёнка устроить в детский сад или школу, и оформить документы в МФЦ. Но именно постоянная регистрация позволяет получать льготы от региона — например, некоторые льготы москвича, если речь идёт о столице.
В апартаментах разрешено оформлять только временную регистрацию. В отличие от квартиры (жилья), постоянную регистрацию в апартаментах оформить нельзя.
Перепланировка
Апартаменты — нежилое помещение, поэтому требования к перепланировке в нём не такие строгие, как в жилье. Спальни и кухни могут находиться в любом месте апартаментов. А вот с перепланировкой квартир всё сложнее: мокрые зоны — только над мокрыми, жилые — над жилыми. Согласовать перепланировку в апартаментах проще, чем в квартире.
Использование в коммерческих целях
Апартаменты имеют массу послаблений в списке возможного использования: в них допускается обустраивать и медицинские кабинеты, и гостиничные номера, и офисы. А ещё в них можно зарегистрировать юридический адрес.
С квартирами такое не пройдёт. Согласно статье 17 Жилищного кодекса РФ, можно использовать жилое помещение в бизнес-целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, то есть соседей. Размещение в жилом помещении гостиницы законом и вовсе запрещено. На апартаменты такие требования не распространяются — разрешения соседей не требуется.
Кстати, о соседях. Закон о тишине не распространяется на проживающих в апартаментах. Поэтому если ваши соседи устроят ночную вечеринку с песнями и танцами, придётся терпеть.
Расположение
Здесь снова выигрывают апартаменты. Дело в том, что в интересных локациях — скажем, в центре города — часто действуют регламенты, не позволяющие строить там жильё.
В престижных исторических районах или в объектах-памятниках обычно располагаются элитные апартаменты.
Инфраструктура
При строительстве апартаментов девелопер не обязан возводить социальные объекты. Выходит, что численность жителей в районе выросла, но ни мест в детских садах или школах, ни новых врачей в поликлиниках не прибавилось. В итоге возникает перегруз социальной инфраструктуры.
В первую очередь это неудобно самим жителям новых апарт-комплексов. Если во дворе нет ни детской площадки, ни мест для отдыха, — это снижает комфорт проживания. В школу ребёнка приходится возить транспортом.
Требования к строительству
При строительстве квартир требования СНиПов и строительных норм, включая качество стройматериалов, гораздо более строгие. Так, есть требования к шумоизоляции и инсоляции — застройщик должен обеспечивать достаточную освещённость квартир, строить корпуса на определённом расстоянии друг от друга. При строительстве коммерческих помещений, которыми являются апартаменты, таких требований нет.
Счета за ЖКУ
Стоимость коммунальных услуг для владельца апартаментов больше, чем для собственника жилой квартиры. Апартаменты — коммерческое помещение, а значит, и тарифы в этом случае выше, как и для любых коммерческих объектов. Суммы в квитанции могут отличаться на 15–20% от тех, что приходят собственникам квартир.
Капремонт в апарт-проекте проводится полностью за счёт собственников. Зато не надо платить ежемесячные взносы в фонд капремонта.
Налоговая ставка
Ежегодный налог на квартиру составляет 0,1–0,3% её кадастровой стоимости (зависит от региона, для недвижимости кадастровой стоимостью дороже 300 млн рублей — другие ставки).
Аналогичная графа расходов за апартаменты — нежилые помещения — составляет уже минимум 0,5%. В некоторых случаях ставка может быть ещё выше, до 2%. Это зависит от многих факторов: от региона, вида разрешённого использования, типа здания.
Налог на апартаменты всегда выше, чем на квартиру такой же площади.
Ипотека
Получить ипотеку на покупку квартиры или апартаментов вполне реально. Рыночные ставки практически идентичны — от 17% годовых. Но на покупку жилья можно оформить семейную ипотеку со ставкой 6%.
Апартаменты не жильё, поэтому госпрограммы — не для покупателей апартаментов. При покупке апартаментов нельзя воспользоваться военной и семейной ипотекой, субсидиями и материнским капиталом, поскольку эти льготы даются для улучшения жилищных условий.
Налоговый вычет при покупке апартаментов также не возвращается.
Что же выбрать
Семейным покупателям стоит обратить внимание на жилые объекты: здесь будут и двор, и площадки, и социальная инфраструктура.
Тем же, кто хочет сэкономить и кому не нужен детский сад под окном, имеет смысл задуматься о покупке апартаментов. Небольшие апартаменты в центрах деловой активности или недалеко от метро подойдут для молодых людей и временного проживания. Кроме того, это хороший вариант для инвестиций и последующей сдачи в аренду.
Как выбрать апартаменты: на что обратить внимание
- Если покупаете апартаменты для того, чтобы в них жить, выбирайте несервисные, не в апарт-отеле.
- Узнайте кадастровую стоимость и ставку налога на этот объект в вашем регионе. Иногда выгодная покупка чревата высокими последующими расходами из-за налога.
- Запросите реальные счета за ЖКУ. Решите, устраивают ли вас такие суммы ежемесячно.
- Есть апарт-проекты с инфраструктурой, максимально приближенные к жилью. Если у вас семья или вам требуются инфраструктура и парковка, выбирайте именно такой вариант.
- Уточните, есть ли управляющая компания в здании и каковы условия использования юнитов. Иногда контроль над объектом сильно ограничен — это может стать сюрпризом для владельца.
- Если у объекта слишком низкая цена, есть ограничения на использование (например, нельзя жить — можно только сдавать через УК), хорошенько подумайте, стоит ли его покупать.