К концу первого квартала 2026 года столичный рынок первичной недвижимости премиум-класса демонстрирует устойчивый тренд на отказ от чистовой отделки. Согласно исследованию «Аеон Девелопмент», доля проданных лотов без отделки достигла отметки в 75%. Это радикально контрастирует с предложениями, предполагающими финишную отделку (11%) и формат white box (14%).
Аналитики отмечают, что структура экспонируемых объектов на конец марта 2026 года лишь частично отражает спрос. Из 30 премиальных новостроек, присутствующих на рынке, формат «без отделки» заявлен в 37% проектов. Еще 20% комплексов предлагают white box, а финишная отделка доступна в 23% проектов. Оставшийся объем рынка приходится на смешанные форматы, что говорит о попытке застройщиков балансировать между запросами аудитории и экономической целесообразностью.
Ценовая динамика подтверждает неочевидную экономику премиального продукта. Как сообщалось ранее в исследовании, средневзвешенная стоимость квадратного метра с финишной отделкой составляет 1,8 миллиона рублей (рост на 1% за квартал и 11% за год). Жилье в формате white box торгуется на уровне 1,4 миллиона рублей (резкий скачок на 9% за квартал и 17% год к году), тогда как квартиры без отделки оцениваются в 1,6 миллиона рублей (плюс 1% за квартал и 6% за год). Аналитики подчеркивают, что наличие отделки не всегда является синонимом более высокого бюджета покупки: на ценообразование сильно влияют локационные характеристики, вид из окон и класс самого жилого комплекса.
От логистических шоков к эволюции продукта
Корни текущего тренда уходят глубже простого желания клиентов сэкономить на финишных работах. Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, в предыдущие годы рынок столкнулся с тектоническими сдвигами в цепочках поставок строительных и отделочных материалов, что особенно болезненно ударило по высокобюджетному сегменту, привыкшему к использованию европейских компонентов. Удорожание логистики и инженерных решений сделало для застройщиков экономически неоправданным сохранение прежнего уровня маржинальности при реализации лотов с полной отделкой.
Заместитель генерального директора «Аеон Девелопмент» Марина Мальцева детализирует эту трансформацию: «Девелоперы продолжают отказываться от чистовой отделки в силу роста стоимости материалов, инженерных решений и самих работ. В премиальном сегменте застройщикам стало сложнее обеспечить привычный для клиента уровень качества». Однако, по словам эксперта, рынок уже миновал стадию шока и перешел к адаптации. Происходит активное импортозамещение, появляются новые премиальные поставщики и производители, с которыми девелоперы выстраивают долгосрочную работу, стремясь сохранить высокий стандарт продукта. Мальцева уточнила, что вариативность отделки сохранилась преимущественно в крупных жилых комплексах, где разные форматы распределяются по корпусам или очередям строительства, а в ряде проектов предусмотрена эксклюзивная опция отделки от застройщика под индивидуальный запрос клиента.
По данным «РБК-Недвижимость», спрос на индивидуальные дизайнерские решения в сегменте «премиум» и «элит» стабильно превышает 60% от общего пула покупателей. Покупатель с высоким чеком все чаще воспринимает квартиру как конструктор, предпочитая не переплачивать за типовую отделку от застройщика, даже если она выполнена из качественных материалов. Для этой категории клиентов принципиально важна реализация личного дизайн-проекта, что практически невозможно при покупке лота с финишной отделкой без полного демонтажа существующего ремонта. В то же время формат white box становится разумным компромиссом, позволяющим избежать «грязных» работ по стяжке и разводке инженерных сетей, но оставляющим свободу для финального архитектурного облика жилья.
Локация против готовности въехать
Несмотря на доминирование лотов «без отделки» в структуре продаж, специалисты рынка недвижимости предостерегают от упрощенного восприятия потребительского выбора. Согласно комментариям экспертов, в большинстве случаев тип отделки не является ключевым критерием принятия решения: «В первую очередь россияне обращают внимание на сам проект и продукт, на первый план выходят локация и бюджет покупки. Безусловно, для покупателя приобретение жилья с отделкой – это экономия времени, нервов и сил на дизайн и сам ремонт, отсутствие строительного мусора, шума по соседству, а также красивые и чистые входные группы и лифты. При этом есть покупатели, которые до сих пор предпочитают не только лоты с отделкой, но и с основной мебелью под ключ, чтобы сразу въехать в квартиру, готовую для жизни».
Эта поляризация аудитории, зафиксированная в аналитике по итогам первого квартала, говорит о зрелости рынка. Доля проектов, где предусмотрено несколько форматов отделки, остается невысокой – всего 20% от общего числа новостроек. В 10% проектов (3 жилых комплекса) сочетаются финишная отделка и бетон, а все три формата одновременно реализованы лишь в 7% или двух объектах. Такое распределение свидетельствует о том, что девелоперы четко сегментируют продукт еще на этапе разработки концепции.
Контуры нового стандарта
Резюмируя ситуацию на первичном рынке премиального жилья Москвы, можно констатировать смену парадигмы. Эпоха обязательной финишной отделки от застройщика в высоком ценовом сегменте завершается. Рынок движется в сторону персонализации, где лот без отделки становится не свидетельством экономии, а признаком гибкости и статуса, дающим покупателю право на создание уникального пространства. Девелоперы, в свою очередь, перераспределяют бюджеты, инвестируя не в типовую чистовую отделку, риски по качеству которой возросли из-за волатильности рынка материалов, а в архитектуру, инженерию и зоны общественных пространств. В ближайшей перспективе ценность премиального продукта будет все меньше определяться наличием обоев на стенах и все больше – характеристиками, которые невозможно воспроизвести силами частного дизайнера: локацией, видовыми характеристиками и инженерным оснащением здания.