С 1 июля 2026 года в России изменят условия самой востребованной на первичном рынке льготной госпрограммы кредитования покупки жилья — семейной ипотеки. Для семей с одним ребенком ставку кредита поднимут вдвое, с двумя детьми — на 66%, а для многодетных семей снизят на треть. Опрошенные РБК Петербург застройщики прогнозируют, что объем выдачи семейной ипотеки может сократиться в два раза, что приведет к снижению продаж в регионе в сегменте массового жилья на 30%.
Чем больше детей, тем ниже ставка
Несмотря на то, что до начала действия новых условий осталось меньше недели, итоговые параметры корректировки программы семейной ипотеки до сих пор официально не подтверждены ни Минфином, ни Минстроем. По предварительным данным, новые ставки ипотечных кредитов по этой госпрограмме будут зависеть от количества детей в семье и субъекта РФ, где будет приобретаться жилье. С действующего сейчас уровня в 6% в Санкт-Петербурге и Ленинградской областях для семей с одним ребенком ставку поднимут вдвое, до 12%, с двумя детьми — до 10%, с тремя — до 8%, с четырьмя сохранят на уровне 6%, для семей с пятью и более детьми — снизят до 4%.
Максимальный размер кредита также привяжут к количеству детей: для семей с одним ребенком он сохранится на уровне 12 млн руб., с двумя детьми его поднимут до 15 млн руб., с тремя и более детьми — до 18 млн руб.
Еще одно нововведение — срок действия льготной ставки по семейной ипотеке хотят снизить до 15 лет, затем она вырастет по рыночной. Это на 11 лет меньше среднего срока льготного ипотечного кредита. По данным Объединенного Кредитного Бюро, в мае 2026 года средний срок льготной ипотеки в мае составил 318 месяцев (26 лет и 6 месяцев).
Кроме того, с 1 июля планируется существенно снизить размер компенсации банкам по семейной ипотеке. Размер субсидии сократится почти вдвое, она будет рассчитываться по формуле «ключевая ставка + 2 п.п.».
Ухудшение условий для 80% покупателей
«Увеличение в нашем регионе размера кредита в зависимости от количества детей — одно из немногих положительных изменений в условиях льготной программы семейной ипотеки, которые произойдут с 1 июля. Но этим предложением сможет воспользоваться совсем небольшая часть аудитории, в то время как значительное увеличение ипотечной ставки коснется практически всех. 80% участников программы семейной ипотеки — семьи с одним ребенком. Доля многодетных семей, для которых будут сформулированы самые интересные условия, составляет порядка 3%», — приводит данные коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко.
«Изменения в программе помогут узкому сегменту многодетных семей, которым действительно нужен больший чек и большая площадь, способному подтвердить свой высокий доход. Но это в принципе соответствует публичной логике самой реформы: сделать господдержку не массовой, а более адресной», — констатирует вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.
«Сегодня не так много больших квартир покупается по семейной ипотеке. Как правило, стоимость трех-четырехкомнатных лотов в Петербурге составляет 20-30 млн рублей. Для их покупки необходим первый взнос в размере 10-15 млн рублей. Многодетные семьи с такими возможностями встречаются не слишком часто», — добавляет начальник отдела продукта и аналитики «Группы ЦДС» Наталья Кукушкина.
По ее оценкам, большинство покупателей жилья по семейной ипотеке сейчас — это семьи, которые недавно родили первого ребенка. «Такие люди обычно покупают небольшое первое жилье, или квартиру на будущее для ребенка. Из-за этого основной объем сделок по семейной ипотеке приходится на студии и однокомнатные квартиры в пригородах Петербурга и ближайших районах Ленинградской области», — отмечает Наталья Кукушкина. Как правило, это объекты стоимостью 5-6 млн руб. или, если речь идет о двухкомнатных квартирах, стоимостью до 8-10 млн руб.
Резкий рост платежей
Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев приводит пример, как изменения программы семейной ипотеки могут отразится на размере выплат. «Для квартиры стоимостью чуть более 10 млн рублей ежемесячный платеж при росте ставки с 6% до 12% и изменении максимального срока действия на 15 лет увеличивается практически вдвое — примерно с 39 тысяч до 78 тысяч рублей. Для значительной части семей такая нагрузка становится критичной с точки зрения требований к доходу и долговой нагрузки», — уверен он.
В компании прогнозируют, что объем выдачи семейной ипотеки может сократиться как минимум в два раза. «При этом увеличение максимальной суммы кредита вряд ли сможет компенсировать негативные последствия от роста ставок», — полагает Алексей Бушуев.
В RBI также указывают на негативные последствия от снижения компенсации банкам из бюджета, что сделает семейную ипотеку менее выгодной для банков. «Это означает, что банки будут еще внимательнее смотреть на долговую нагрузку, первоначальный взнос, качество подтверждения дохода и ликвидность объекта. Практически это может выражаться в росте отказов, снижении одобряемых сумм и более высоких требованиях к первоначальному взносу и официальному доходу», — уточняет Дмитрий Фалкин.
«Все изменения программы семейной ипотеки снижают ее доступность, что приводит к сокращению продаж строящегося жилья. Ни одна из предложенных мер не ведет к увеличению числа сделок. Они либо отсекают какие-то группы потенциальных заемщиков, либо делают сложнее получение и обслуживание кредита. Это попытка балансировать более льготными условиями для другой группы покупателей, но компенсация оказывается меньше, чем объем сокращенных льгот. Все эти меры, очевидно, направлены на снижение бюджетной нагрузки», — уверена Наталья Кукушкина.
Альтернативы семейной ипотеке
В ГК «А101» напротив, уверены, что обвала ждать не стоит. «Опыт предыдущих, гораздо более серьезных сокращений программ ипотеки с господдержкой показывает, что у рынка получается адаптироваться к новым условиям. Сейчас можно предположить, что продажи в июле могут уменьшиться примерно на 20% к уровню апреля-мая», — надеется директор блока продаж жилой недвижимости Группы компаний А101 Владимир Колесников. Свой «осторожно-оптимистический» прогноз он связывает и с ожидаемым увеличением лимита по кредиту, и с различными специальными программами, которые застройщики уже активно разрабатывают совместно с банками-партнерами.
«Безусловно, рынок будет адаптироваться к новым условиям. Один из наиболее вероятных сценариев — расширение программ субсидирования ставок со стороны девелоперов. Однако подобные решения неизбежно влияют на стоимость квартир, что также снижает на доступность жилья для покупателей», — добавляет Алексей Бушуев.
Сокращение доступности семейной ипотеки может повлечь за собой интерес к базовым ипотечным программам. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) в июне средневзвешенная ставка на первичном рынке составляет 19,06%. «Но они не будут равнозначной заменой — ставки по ним по-прежнему слишком высоки. Таким образом, изменения в семейной ипотеке, как это было в феврале, снова вынудят рынок «переезжать» в рассрочку и комбинированные схемы», — ожидает Дмитрий Фалкин.
Примечательно, что оформлять семейную ипотеку до начала июля покупатели пока не спешат. Ни в одной строительной компании не подтвердили резкого роста спроса на жилье и ажиотажных продаж.
«Мы действительно фиксируем рост покупательской активности на фоне обсуждения возможных изменений, однако он носит умеренный характер и оценивается в пределах 10–15%. Этот эффект несопоставим с потенциальным снижением спроса после изменения параметров программы. По нашей оценке, продажи в сегменте массового жилья могут сократиться на 30% и более», — резюмируют в «Главстрой Санкт-Петербург».