Наверняка за последние пару лет и вы открывали депозиты под хорошие проценты и накапливали таким образом капитал. Стратегия была хороша до сегодняшнего момента, когда ЦБ очередной раз снизил ставку, а вместе с ней упала доходность вкладов. Добавляет остроты и налоговый фактор: с 2025 года процентный доход по вкладам облагается НДФЛ, и чем крупнее сумма, тем ощутимее потери.
Недвижимость же остается одним из самых стабильных и востребованных инструментов для сохранения капитала. По данным опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ, проведенного в 2025 года, 60% россиян считают вложения в недвижимость выгоднее банковских вкладов, несмотря на высокие ставки по депозитам.
С мая 2026 года мы видим, что инвесторы снова активно покупают недвижимости. При выборе правильной стратегии, вы можете не только сохранить, но и преумножить свой накопленный. В чем суть, как работает и на что обратить внимание — разберем дальше.
Инвестиции в недвижимость: стратегии и нюансы
Существует несколько способов инвестировать в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. Рассмотрим два основных подхода.
Первый — классический. Покупка квартиры на вторичном рынке, ремонт и последующая продажа. Схема рабочая, но требует времени, денег и готовности к сюрпризам. Вскрытие стен, замена проводки, труб — и вот вы уже закладываете дополнительный бюджет на непредвиденные расходы. Но даже если вы сделали идеальный ремонт в своей квартире, никто не гарантирует, что у соседей всё в порядке с коммуникациями. А это значит, что потенциальные покупатели будут задумываться о рисках, даже если в вашей квартире всё безупречно. А это может сильно затянуть поиски новых владельцев.
Второй — перепродажа квартир в новостройках. Это тренд, который активно набирает популярность. Здесь вы покупаете квартиру у застройщика на старте продаж, когда цены минимальны, а продаёте позже, когда цены выросли, — либо до ввода дома в эксплуатацию по переуступке права требования, либо после получения ключей и оформления собственности — по обычному договору купли-продажи. В RBI этот процесс сопровождается профессиональным менеджером, который разъяснит все нюансы, поможет собрать документы и проконтролирует каждый этап сделки, чтобы вы чувствовали себя уверенно. И при этом вам не нужно делать ремонт, беспокоиться о коммуникациях и инженерных решениях — в новых домах всё уже спроектировано и построено по современным стандартам качества.
Но чтобы стратегия была для вас прибыльной, важно учесть нюансы, о которых знают все опытные инвесторы.
Почему перепродажа в новостройках особенно интересна в Петербурге
В городе объективно мало мест для нового строительства. Особенно это касается центра, где строить становится всё сложнее.
В историческом ядре Петербурга действуют строгие ограничения высотности: в разных зонах предельная высота застройки составляет от 28 до 40 метров. Это связано с необходимостью сохранить уникальный архитектурный облик города, который находится под охраной ЮНЭСКО. Поэтому даже при наличии участка в центре города — количество квартир там будет ограничено.
А с лета 2026 года в Петербурге действуют новые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые закрепляют снижение базового коэффициента использования территории (КИТ) с 1,7 до 1,4. Что это значит на практике? На том же участке девелопер сможет построить меньше квадратных метров жилья, чем раньше. При этом стоимость земли не снижается, а дефицит подходящих участков только растет. По логике рынка, цена квадратного метра в новых проектах будет расти.
Добавьте к этому ограниченное количество локаций у метро — в отличие от Москвы, сеть метро в Петербурге не такая плотная. А квартиры в шаговой доступности от метро всегда были и остаются самыми ликвидными.
В итоге мы получаем ситуацию, где предложение качественного жилья в ликвидных локациях сокращается, а спрос остается устойчивым.
Возьмём клубный дом «МИРЪ» на Миргородской улице. Старт продаж — 2022 год. К моменту ввода в эксплуатацию в ноябре 2025 года цена квадратного метра выросла почти на 45% — до 481 тыс. рублей. При этом — никаких вложений в ремонт — просто фиксация цены на этапе котлована.
Именно поэтому перепродажа квартир в новостройках Петербурга в удачных локациях становится особенно популярной. Вы покупаете квартиру в проекте, который заведомо будет в дефиците, фиксируете цену на старте, а продаете, когда дом построен и ликвидных лотов почти не осталось.
Разберем, на что обратить внимание, чтобы извлечь максимум из перепродажи квартиры.
Как выбрать квартиру для перепродажи: три кита ликвидности
Главный страх любого инвестора — купить неликвид. Поэтому, когда вы смотрите на квартиру для перепродажи, вы смотрите на то, захочет ли кто-то это купить через 3–5 лет.
Ликвидность складывается из разных факторов, но есть основные:
Локация: где искать точки роста
Выбирайте район. Если дом строится в центре — на Петроградской или в Центральном районе — вопрос ликвидности почти решён. По данным на январь 2026 года, Петроградский район лидирует по стоимости новостроек — в среднем 749,5 тыс. рублей за квадратный метр. Престижная локация, отсутствие нового элитного строительства на Крестовском острове и близость к знаковым деловым и культурным точкам Петербурга делают Петроградскую сторону всё более популярной.
Именно здесь скоро появятся новые дома RBI, которые после длительного перерыва в стартах продаж из-за экономической ситуации стали первыми элитными проектами в районе. Например, «Визионер» — цена квадратного метра стартует от 468 тыс. рублей, в «Коллекционере» — от 655 тыс. Спрос на эти проекты обусловлен тем, что новых проектов в историческом ядре города — единицы. Уже сейчас, менее чем через год после старта продаж, «Визионер» распродан на 36%, «Коллекционер» — на 35%.
Но что, если проект не в центре? Как понять, вырастет ли здесь цена и будет ли кому продавать через пару лет?
Смотрите на инфраструктуру. В начале 2023 года Невский район в зависимости от локации был одним из самых дешёвых в Петербурге — 185 тыс. рублей за «квадрат». Дешевле, чем в Парголово, и лишь немного дороже Шушар. Тогда же началось строительство Большого Смоленского моста. Рынок отреагировал мгновенно — уже в июле 2023 года у метро «Елизаровская» был зафиксирован рост цен на 12%.
Сегодня в «Литере» от RBI на Большом Смоленском проспекте цена квадратного метра стартует от 340 тыс. рублей. Новый мост дал старт развитию района, вместе с новостройками в локации появляются парки и культурные заведения, и уже через несколько лет эта локация станет совершенно другой.
Тоже самое касается и домов у текущих и будущих станций метро. В Петербурге дефицитными стали участки под строительство не только в историческом центре, но и в пешей доступности от метро. Так, например, популярность дома «Гений» у станции «Улица Дыбенко» отчасти связана с тем, что новостроек хорошего уровня у метро сегодня почти не найти.
По данным нашего аналитического центра, за последние 15 лет объём ввода жилья в шаговой доступности от метро сократился в 4,5 раза: если с 2010 по 2014 год здесь запускалось 3,6 млн кв. метров, то за последние пять лет — всего 800 тыс. кв. метров. При этом только половина этого объёма относится к сегменту комфорт-класса.
«Причины значительных изменений на рынке первичного жилья естественны. В центральных локациях Петербурга установлены строгие градостроительные нормы, направленные на сохранение архитектурного наследия, а в районах, которые осваивались в позднесоветское время — 1970-1990-е — количество свободных площадей у метро для реализации новых проектов сократилось до минимума, который еще оставляет небольшое пространство для маневра, но в целом подталкивает девелоперов к смещению в сторону более отдаленных мест», — отметил вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин.
Каждое сообщение о появлении новой станции метро в Санкт-Петербурге — это всегда импульс для развития района, его инфраструктуры и транспортной доступности. А вслед за этим начинают расти цены и на жильё вокруг.
Поэтому локация становится ликвидной не в момент открытия метро, моста или новой развязки, а в тот момент, когда стало известно о начале работ. Найти эти данные не сложно — карты развития метро публикуются на официальном сайте метрополитена. А планы о развитии транспортной системы и новых значимых объектов города — на официальном сайте администрации Санкт-Петербурга.
Надёжность застройщика
Когда вы покупаете квартиру на старте, вы, по сути, покупаете обещание. Вы платите сейчас за то, что получите через пару лет. И здесь главное — чтобы тот, кто строит, это обещание выполнил. На что обращать внимание — разберем по порядку.
Репутация и общая информация. RBI — больше 30 лет на рынке недвижимости Петербурга. За плечами — более 80 реализованных проектов и больше 200 престижных премий в сфере архитектуры и девелопмента. Некоторые наши дома — «Таврический» и «Четыре горизонта» — включены в Белую книгу Петербурга. Это перечень объектов, которые эксперты Всемирного клуба петербуржцев признали образцами качественной архитектуры, вписанными в историческую среду города.
Финансовая стабильность. Мы каждый год публикуем отчётность на официальном сайте, участвуем в независимых рейтингах вроде «Эксперт РА» и сотрудничаем с ведущими банками России: Сбербанк, Альфа Банк, ВТБ и другие. Если хотите углубиться в тему нашей надёжности — мы подготовили отдельный материал.
Построенные и сданные дома. Также, важно смотреть на то, что застройщик планирует и как это реализует. Действительно ли то, что вы видите на визуализациях на старте, совпадает с тем, что вы получите в результате? Мы в RBI создаём визуализации на основе архитектурной модели, по которой работают сами строители, и реального плана подсадок, поэтому картинки в наших буклетах иногда очень сложно отличить от реальности.
Повторные покупки. И, наверное, самый приятный показатель — это лояльность наших клиентов. В 2025 году 13% покупок в RBI — повторные сделки. Для недвижимости это очень большой показатель, учитывая то, что многие покупают квартиру раз и на всю жизнь. Наши клиенты возвращаются, потому что знают: здесь строят качественно, держат слово и уважают тех, кто им доверился.
Дома, в которых хотят жить
Действительно ликвидная недвижимость — это та, где люди хотят жить. Когда дом — это не просто спальное место, а стиль жизни, помогающий реализовываться, отдыхать, жить в соответствии со своими ценностями, он будет востребован вне времени.
Мы строим дома по единому стандарту ART OF. Он включает в себя не только современные инженерные и технологические решения, но и новые подходы, в том числе салютогенный дизайн — принцип организации пространства, ориентированный на здоровье человека и создающий сценарии жизни, которые поддерживают хорошее самочувствие. Важное составляющей каждого дома становятся произведения искусство от современных мастеров.
Архитектура. В наших домах архитектура решает две задачи. Первая — сохранение контекста: каждый новый дом становится продолжением исторического окружения, впитывает лучшие черты района, не нарушая сложившийся облик. При разработке архитектурной концепции мы изучаем прошлое места и часто возвращаем ему потерянный при трансформации городской среды облик. Так, например, в процессе строительства дома «Созидатели» мы по архивным чертежам восстановили историческую башенку, которая украшала исторический памятник до 2012 года. Архитектуру дома «Литера» украсят острый угол корпусов и эркеры-литеры, которые оформят панораму Большого Смоленского проспекта и будут рефреном к динамике русла Невы.
Вторая — психологический комфорт жителей. Все дома RBI — малоэтажные, а фасады выполнены в комфортной цветовой гамме, повторяющей природную палитру: от тёмного в основании здания к светлому на последних этажах.
Мы уделяем внимание каждому архитектурному решению. Например, перепады высот в наших проектах позволяют избежать монотонных фасадных линий — мы создаем динамичный силуэт с переменной этажностью, чтобы дом не «нависал» над человеком.
Еще один важный элемент — стилобат и высокий первый этаж. Приподнимая здание над землей, мы решаем сразу несколько задач: создаем приватное дворовое пространство, которое защищено от посторонних взглядов и уличного шума, и одновременно получаем возможность разместить на первых этажах коммерцию и инфраструктуру для жителей дома.
Руководствуясь принципами безбарьерной среды, мы создаём пространства, которые удобны для всех. Входные группы мы делаем без порогов и на одном уровне с землей, чтобы мамы с колясками, пожилые люди или маломобильные граждане передвигались свободно и без лишних усилий.
В итоге наши дома становятся частью природной и городской среды, где человек чувствует себя комфортно и естественно.
Инженерные решения. Одна из наших ключевых сильных сторон — непрерывный и тщательный поиск лучших инженерных решений. Мы внимательно следим за новинками и развитием технологий, тестируем их для вашего комфорта, а внедряем только после того, как убеждаемся в их эффективности.
Так, например, мы разработали собственный стандарт качества остекления — в сотрудничестве с Межрегиональным институтом оконных и фасадных конструкций. Окна в наших домах проходят дополнительные испытания: на верхних этажах они должны выдерживать порывы петербургского ветра, на солнечной стороне — не перегревать помещение.
Входные двери мы также проверяем на соответствие нашим требованиям: в наших стандартах прописана толщина стальных листов, наличие броненакладок для защиты цилиндрового механизма, противосъёмных штырей и другие параметры, которые влияют на надёжность и долговечность. Каждая партия, которая попадает на наш проект, проходит входной контроль. Если в процессе проверки обнаруживаются дефекты, мы готовы полностью заменить всю партию, чтобы качество в вашей квартире оставалось на высоком уровне.
Ряд инженерных решений уже прошёл проверку временем в готовых домах RBI и доказал свою надёжность.
Многоступенчатая очистка воды — это дополнительная степень защиты, которая снижает содержание примесей и делает воду чище уже на входе в квартиру. Для жителей это прежде всего снижение нагрузки на бытовую технику — стиральные и посудомоечные машины — и продление её срока службы. А система отопления с коллекторной разводкой на каждом этаже гарантирует равномерный напор воды на всех этажах, трубы спрятаны в стяжку пола, а радиаторы подключаются из стены — в квартире нет лишних вертикальных стояков, которые скрадывают пространство.
Технология «плавающего пола» обеспечивает дополнительную звукоизоляцию: стяжка не соприкасается с каркасом дома, и ударный шум, например, детские активные игры, гасятся и не доходят до вас. А малошумные лифты без машинного отделения дополняют эту тишину.
Благоустройство. Зелёные дворы в Петербурге, особенно в его центре, — редкость. А ведь пространство двора часто даже более важно, чем пространство квартиры. Исследования показывают, что прогулка среди зелени снижает уровень кортизола, гормона стресса, на 21%, и длится этот эффект в течение часа (исследование Frontiers in Psychology, 2019.)
В домах RBI дворы закрыты от посторонних — попасть в них могут только жители. Это дает ощущение приватности и безопасности. А поскольку мы сотрудничаем с ведущими ландшафтными бюро, такими как АФА, GARDT и «СпецПаркДизайн» (авторами лучших зелёных пространств по всей России), наши дворы становятся настоящими зелеными оазисами в центре города.
Чтобы уже в момент заселения вы увидели ту картинку, которые мы обещали в буклете, с самого начала строительства мы уже растим деревья в питомниках, которые во двор пересаживаем уже взрослыми. Когда дом на этапе сдачи выглядит безупречно, квартиру в нём можно перепродать дороже и быстрее.
Безопасность и приватность. Внутренняя территория домов RBI закрыта и находится под круглосуточной охраной. Вход в дом доступен только жильцам по специальному электронному ключу, который выдается управляющей компанией при заселении или приглашенным гостям по приглашению, которое можно оформить в приложении «Управление комфортом». Заходя на территорию дома, вы попадаете на безопасную территорию, где можно по-настоящему расслабиться.
Инфраструктура проектов. Мы продумываем сценарии жизни, поэтому в домах RBI есть пространства для удалённой работы, спортивные площадки или фитнес-залы для жителей, буккроссинг и многое другое. А развивающие детские площадки становятся местом притяжения всех детей в доме.
Все эти характеристики вы можете использовать при презентации вашей квартиры в момент перепродажи. Часто репутация застройщика и локация уже много говорят покупателю, но, если ваш собеседник недостаточно осведомлён о рынке недвижимости, с помощью преимуществ среды и технологий строительства вы сможете ему презентовать ценность вашего предложения.
Главное: если дом отвечает всем трём факторам: хорошая локация, проверенный застройщик и комфортная среда — ликвидность обеспечена.
Как выгодно купить и продать квартиру
То, как вы оплачиваете квартиру, напрямую влияет на итоговую стоимость и на то, как в будущем пройдёт переуступка и какую выгоду вы при этом можете получить. Рассмотрим основные варианты и их преимущества для инвестора.
100% оплата. Самый чистый вариант. Вы фиксируете цену, не платите банку проценты и получаете максимальную скидку от застройщика — экономия может достигать 15% от стоимости. При переуступке вы просто подписываете договор (можно удалённо) и получаете на счёт всю сумму — и ту, что уже заплатили за квартиру, и прибыль от роста цены. Эскроу-счёт переходит новому покупателю, никаких обязательств у вас не остаётся.
Рассрочка от застройщика. Позволяет зафиксировать цену на старте, а деньги перечислять по графику из ДДУ. Стоимость квартиры в рассрочку обычно немного выше, чем при 100% оплате, но это плата за отсрочку платежа.
При переуступке с рассрочкой, в договоре цессии вы передаёте новому покупателю не только право на квартиру, но и обязательство по оплате остатка долга застройщику. Покупатель выплачивает вам сумму, которую вы уже внесли, плюс вашу прибыль. Остаток по ДДУ он будет платить застройщику по вашему или индивидуальному графику. Вы получаете свои деньги и выходите из сделки, а долг переходит к новому владельцу.
Ипотека. Переуступка с ипотекой возможна, но требует погашения всего остатка долга перед банком до передачи прав — иногда за счёт денег, которые вы получаете от покупателя. И здесь важно заранее просчитывать все риски, чтобы проценты по кредиту не съели вашу прибыль.
Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, переуступка гораздо сложнее: органы опеки могут не дать согласия, если увидят, что сделка направлена на извлечение прибыли, а не на улучшение условий для детей. RBI не сопровождает подобные сделки.
Обмен старой квартиры на новую. Способ обновить портфель, не выводя деньги из недвижимости. Вы продаёте свою старую квартиру и направляете средства на покупку новой в строящемся доме. Вопрос с переуступкой в этом случае требует отдельной консультации — каждая ситуация индивидуальна, и мы рекомендуем обсудить её с нашими специалистами.
Какой вариант выгоднее? На этот вопрос ответить сложно, поскольку каждая переуступка индивидуальна и зависит от вас и вашей стратегии.
Когда вы решаете продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, RBI полностью берёт этот процесс на себя. Ваша квартира наравне с другими лотами выставляется на нашем сайте и агрегационных платформах и других доступных нам ресурсах. Александр Буханов, руководитель направления по работе с переуступками, всегда в курсе ситуации на рынке и подскажет, в какой момент продать квартиру можно максимально выгодно.
Если вы уже наш клиент и решили оформить переуступку, вы всегда можете обратиться к своему персональному менеджеру — он передаст ваш запрос профильному специалисту. Всё, что от вас требуется — желание продать квартиру.
Что важно знать про налоги при продаже
Налогообложение при продаже квартиры зависит от того, в какой момент вы ее продаете.
Если вы продаете квартиру после ввода дома в эксплуатацию, когда она уже оформлена в собственность, вы платите НДФЛ по льготной шкале: 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% с суммы, превышающей этот порог . При этом, если вы владеете квартирой более 5 лет (срок считается с момента полной оплаты по ДДУ, а не с даты регистрации права собственности), налог платить не нужно .
Если вы продаете квартиру до ввода в эксплуатацию по переуступке, то сделка совершается в отношении имущественного права на неё ******В этом случае:
- Срок владения не имеет значения — налог платить обязательно.
- К доходу применяется полная прогрессивная шкала НДФЛ: 13%, 15%, 18%, 20% или 22% в зависимости от вашего общего годового дохода (доход от переуступки суммируется с другими доходами).
- Не действуют льготы для семей с детьми и имущественный вычет в 1 млн рублей.
Поэтому, если вы планируете продавать квартиру по переуступке, важно заранее оценить, какая ставка НДФЛ будет применена к вашему общему доходу за год. Это поможет правильно рассчитать итоговую прибыль. Для минимизации рисков, рекомендуем заранее проконсультироваться с юристом или налоговой инспекцией.
Каждый выбирает свою стратегию
Перепродажа квартиры — это инвестиционный бизнес с умеренной, но реальной доходностью и управляемыми рисками. Для подготовленного инвестора он может стать хорошим источником прибыли. Но необходимо выбирать ту стратегию, которая подойдёт именно вам.
В RBI помогают инвесторам на каждом этапе: от выбора ликвидного лота до его перепродажи. Оставьте заявку на официальном сайте RBI, и специалисты расскажут о доступных вариантах.