Российский рынок недвижимости стоит на пороге технологической трансформации. С 1 июля 2026 года вступают в силу законодательные нормы, разрешающие использование единой биометрической системы (ЕБС) для дистанционного оформления прав собственности. Этот шаг, активно лоббируемый банковским сектором и IT-компаниями, призван упростить межрегиональные сделки и снизить зависимость от бумажного документооборота. Однако профессиональные участники рынка и юристы предупреждают: воспринимать новую технологию как панацею от мошенничества преждевременно. Биометрическая верификация добавляет новый рубеж защиты, но одновременно создает иные, пока малоизученные риски, переводя проблему безопасности личности из физической плоскости в цифровую.
Как изменится механика электронных сделок
До последнего времени дистанционные сделки с жильем требовали обязательного наличия усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). При этом многие собственники сознательно блокировали саму возможность электронного отчуждения, подавая в Росреестр заявление о запрете регистрационных действий без личного присутствия. Эта опция останется ключевым защитным инструментом, однако общая архитектура процесса усложняется.
Согласно нововведениям, государственная регистрация перехода права станет возможной на основании заявления, подписанного УКЭП, но с обязательным прохождением идентификации личности через государственную ЕБС. Как пояснила в беседе с ТАСС советник Федеральной палаты адвокатов РФ Ольга Власова, новелла касается строго дистанционных сделок: «Биометрия – лишь дополнительный механизм защиты от мошенничества, а не замена паспорта или обязательное требование для всех покупателей и продавцов недвижимости. Механизм не делает систему абсолютно безопасной, а лишь добавляет еще один фактор подтверждения личности». Эксперт подчеркнула, что правообладатель по-прежнему должен заблаговременно выразить согласие на такой формат взаимодействия, а сама технология будет использоваться скорее в исключительных, а не массовых случаях.
Важное уточнение касается сегмента арендных отношений. Действие новой нормы на них не распространяется. Закон сфокусирован исключительно на сделках по отчуждению объектов и регистрации прав собственности. Это сужает периметр применения биометрии до наиболее рискованных и капиталоемких операций.
Двойственная природа инновации
Внедрение биометрической идентификации – это в первую очередь инфраструктурный проект по ускорению гражданского оборота. Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов в комментарии ТАСС отметил, что появление биометрии – логичный шаг в цифровизации, но не стоит воспринимать его как отмену классической верификации.
«В первую очередь, это дополнительные возможности для межрегиональных сделок, а также ипотеки и других операций, которые уже проходят через цифровые сервисы банков и Росреестра. С точки зрения безопасности эффект может быть положительным: мошенникам уже недостаточно получить доступ к электронной подписи или документам, им потребуется пройти дополнительную идентификацию личности», – считает Выломов.
Статистика Росреестра подтверждает тренд на цифровизацию: по итогам 2025 года доля электронных ипотечных сделок в некоторых регионах превысила 80%, а сервисы вроде «электронной регистрации за 24 часа» перестали быть маркетинговым ходом, превратившись в стандарт. Однако критики напоминают о знаковом кейсе 2022 года, когда в Москве была раскрыта схема мошенничества с использованием поддельных нотариальных доверенностей и УКЭП. Тогда злоумышленникам удалось переоформить несколько квартир умерших собственников до вступления наследников в права. Если в ту схему добавить биометрию, привязанную к цифровому профилю жертвы, последствия компрометации могут стать еще более разрушительными.
Учетная запись как цифровой двойник собственника
Ключевой риск, с которым столкнется рынок, кроется не в недостатках сканеров сетчатки глаза или отпечатков пальцев, а в архитектуре доступа к цифровому профилю гражданина. Никита Казанский, специалист по развитию бизнеса адвокатского бюро «А-Про», в разговоре с ТАСС акцентировал внимание на фундаментальной проблеме: биометрия привязывается к учетной записи портала «Госуслуги». Если мошенники получают контроль над аккаунтом, система, напротив, легитимизирует их действия как действия настоящего собственника.
«Пароль можно сменить, а украденные отпечатки пальцев или изображение радужной оболочки – нет. В случае компрометации базы данных риски сохранятся на всю жизнь», – подчеркнул Казанский. Это предупреждение перекликается с инцидентом 2023 года, когда в открытом доступе оказались данные клиентов одной из крупных сетей медицинских лабораторий, включая цифровые образы лиц, которые потенциально могли быть использованы для атак на биометрические системы.
Кроме того, эксперты указывают на разрыв между идентификацией личности и проверкой юридической чистоты объекта. Биометрический контроль не способен определить наличие неурегулированных имущественных споров, прав третьих лиц (включая несовершеннолетних), неучтенных наследников или претензий супругов на совместно нажитое имущество. Система отвечает на вопрос «Тот ли это человек?», но игнорирует вопрос «Имеет ли он право продавать этот объект на таких условиях?».
Инструменты самозащиты в эпоху цифровых рисков
В условиях, когда законодательство продолжает усложняться, а ответственность за проверку юридической чистоты все больше смещается в сторону граждан и их представителей, на первый план выходят классические механизмы защиты титула. Старший партнер юридической компании «Ляпунов Терехин и партнеры» Филипп Терехин в комментарии ТАСС напомнил о базовых мерах предосторожности: обязательной проверке сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), анализе истории переходов прав и документов-оснований. Он также акцентировал необходимость тотального контроля за кодами подтверждения и данными доступа к цифровым платформам.
Наиболее радикальным и действенным способом заблокировать мошеннические схемы остается подача заявления о запрете регистрационных действий без личного участия собственника. Этот механизм, доступный через МФЦ или «Госуслуги», делает невозможным отчуждение недвижимости по электронным каналам, даже если злоумышленники полностью скомпрометируют и УКЭП, и биометрические данные владельца. Никита Казанский рекомендует данную опцию как приоритетную: она перекрывает путь мошенникам на уровне административного регламента Росреестра.
Перспективы развития института дистанционных сделок
Эксперты сходятся во мнении, что текущая версия закона является не финальным решением, а скорее базовой платформой для будущих корректировок. Никита Казанский характеризует технологию как «перспективную, но сырую». Он полагает, что до появления устойчивой правоприменительной практики и первых прецедентов оспаривания сделок в судах общей юрисдикции участникам рынка разумнее придерживаться традиционного очного формата либо нотариального удостоверения. Нотариус, в отличие от алгоритма, выполняет функцию фильтра, оценивая волеизъявление и дееспособность сторон, что пока недоступно программному коду.
Внедрение биометрии – важный сигнал для строительной и банковской отраслей. Оно способствует ускорению оборота, что особенно критично для застройщиков, работающих по эскроу-счетам и стремящихся к быстрому раскрытию средств. Однако безопасность сделки в новом технологическом укладе становится производной от цифровой гигиены гражданина. Защита недвижимости теперь неразрывно связана с защитой аккаунта на портале госуслуг, и потеря контроля над этим ключом может означать потерю ключевого актива. Рынок входит в период, где конечная надежность сделки все больше гарантируется не государственным регистратором или силовыми ведомствами, а бдительностью и технической грамотностью самого собственника.