Уже вокруг новости о биометрии начинается путаница. Кто-то пугает людей, что любую квартиру смогут переоформить через камеру телефона. Другие, наоборот, отмахиваются: мол, очередная страшилка, ничего не изменится.
Но истина как говорится, посередине. Квартиру не продадут одним взглядом в камеру. Но собственнику теперь надо внимательнее относиться к Госуслугам, электронной подписи, биометрии и любым просьбам «просто подтвердить данные».
Потому что в сделках с недвижимостью опасна не сама технология. Опасна спешка.
Что меняется с 1 июля 2026 года
Вступят в силу новые правила для онлайн-сделок с недвижимостью. Их ввёл закон № 133-ФЗ от 07.06.25 года - он немного меняет порядок регистрации прав.
Если говорить проще, появится ещё один способ подтвердить, что именно вы участвуете в сделке. Документы можно будет подать через интернет, подписать электронной подписью, а личность подтвердить с помощью биометрии - например, через распознавание лица или голоса в государственной системе.
Раньше для таких электронных сделок нужно было заранее разрешить их - в ЕГРН делали специальную отметку от собственника. Теперь, если используется биометрия и всё оформлено по правилам, можно обойтись без этой отметки.
Вот здесь и важно не перепутать.
Биометрия не заменяет договор. Не заменяет регистрацию в Росреестре. Не отменяет электронную подпись. И не означает, что квартира «сама» переходит к другому человеку после проверки лица.
Это дополнительный способ подтвердить личность при дистанционном оформлении.
Что напугало граждан
Паспорт можно спрятать. Телефон можно выключить. Пароль можно сменить. А лицо и голос - они с человеком всегда.
Поэтому у собственника возникает простой вопрос:
- Если мои биометрические данные где-то есть, не смогут ли ими воспользоваться против меня?
Для электронной сделки нужны не просто биометрические данные. Нужна процедура идентификации, электронные документы, УКЭП, подача в Росреестр, соблюдение формы сделки и проверка оснований регистрации.
И всё равно риск остаётся. Потому, что мошенники давно работают не только с документами. Они работают с человеком.
Они не говорят напрямую: «Отдайте квартиру».
Они говорят:
- Это проверка безопасности.
- Ваш объект пытаются оформить.
- Сейчас придёт код, продиктуйте его специалисту.
- Включите демонстрацию экрана, мы поможем защитить недвижимость.
- Подтвердите биометрию, иначе будет поздно.
И человек, который ещё минуту назад был разумным и спокойным, начинает действовать на страхе. Нажимает. Подтверждает. Скачивает приложение. Диктует код. Подписывает то, что не прочитал.
Вот это главный риск. Когда человека довели до того, что он сам открыл дверь и показал где лежат деньги.
Где биометрия действительно помогает
У дистанционной сделки есть нормальные жизненные причины.
Продавец в одном городе, покупатель в другом. Собственник не может приехать. Сделка идёт через банк или застройщика. Человеку трудно ходить по учреждениям. Бумаги нужно подать быстро, а личный визит превращается в поездку через половину страны.
В таких случаях биометрическая идентификация может быть полезной.
Она добавляет ещё один слой проверки личности. Мало иметь пароль. Мало иметь доступ к личному кабинету. Мало иметь электронную подпись. Нужно пройти установленную процедуру подтверждения личности.
Для добросовестной сделки это удобство.
Для мошенника это дополнительное препятствие.
Но препятствие - не бетонная стена. Особенно если сам собственник под давлением делает то, что ему диктуют по телефону.
Поэтому биометрия может усилить безопасность дистанционной сделки, но не снимает с собственника обязанность понимать, что именно он подписывает.
Если Вам говорят «это просто формальность», лучше остановиться.
С недвижимостью формальностей не бывает.
Что делать тем, кто не хочет никаких онлайн-сделок
Собственник может подать заявление о невозможности государственной регистрации права без его личного участия. Это статья 36 закона № 218-ФЗ.
Смысл простой: в ЕГРН вносится запись, что переход, прекращение, ограничение права или обременение объекта нельзя зарегистрировать без личного участия правообладателя или его законного представителя.
Если человек не планирует продавать квартиру дистанционно, не пользуется электронными сделками и хочет дополнительную защиту, такой запрет можно рассмотреть.
Но не надо ставить его на автомате, не понимая последствий.
Если потом Вы захотите продать квартиру через представителя, провести ипотечную сделку или быстро оформить документы в цифровом формате, запрет может создать задержку. Его придётся учитывать заранее.
Хорошее правило здесь простое: если квартира просто стоит в собственности и никаких сделок не планируется, запрет без личного участия может быть разумной страховкой. Если сделка скоро будет, сначала разберитесь с порядком оформления.
Что проверить собственнику уже сейчас
Начать надо с порядка.
Зайдите в свой профиль на Госуслугах и проверьте, не привязаны ли старый телефон и старая почта. Часто человек годами пользуется номером, а в аккаунте висит сим-карта, которой уже давным давно не пользуется. Для недвижимости это не есть хорошо.
Проверьте, подключена ли у Вас биометрия. Если не помните, сдавали ли её в банке или через приложение, посмотрите это в официальных сервисах. Не через ссылку из сообщения, не через «помощника» по телефону, а самостоятельно.
Проверьте, есть ли у Вас электронная подпись, кто и когда её выпускал, используете ли Вы её вообще. Если Вы не понимаете, где она хранится и для чего нужна, это уже повод разобраться.
Проверьте сведения о недвижимости. Выписка из ЕГРН иногда открывает неприятные сюрпризы: старые ограничения, ошибки в данных, забытые доли, сведения, которые собственник давно считал исправленными.
И отдельно поговорите с пожилыми родственниками и объясните им:
- Если звонят и говорят про квартиру, Госуслуги, Росреестр, биометрию или защиту имущества, сразу кладёшь трубку. Потом звонишь мне. Никаких кодов, никаких ссылок, никаких приложений.
Иногда такая инструкция защищает лучше длинной лекции о законе.
Покупателю тоже нельзя расслабляться
Есть ещё одна ошибка: думать, что биометрия проверит всю сделку.
Нет.
Она помогает подтвердить личность в процедуре. Но она не отвечает на другие вопросы.
Продавец действительно собственник? Нет ли ареста или ипотеки? Не требуется ли согласие супруга? Не продаётся ли доля с нарушением преимущественного права? Не находится ли человек под давлением? Не нужна ли нотариальная форма?
Биометрия не проверяет историю квартиры. Не объясняет, почему объект несколько раз перепродавался за короткий срок. Не заменяет выписку из ЕГРН, анализ документов и нормальную юридическую осторожность.
Поэтому покупателю в онлайн-сделке надо быть даже внимательнее, чем в бумажной.
С 1 июля 2026 года появляется новый механизм для электронных сделок с недвижимостью, где биометрия используется для подтверждения личности.
Для честных участников это удобно.
Проверьте Госуслуги, биометрию, электронную подпись и сведения о недвижимости. Подумайте о запрете регистрации без личного участия, если не планируете дистанционные сделки. И не проводите никаких действий с квартирой под диктовку человека, который сам Вам позвонил.
В недвижимости побеждает не тот, кто быстрее нажал кнопку.
Побеждает тот, кто сделал паузу и понял, что именно подписывает.
А Вы бы стали оформлять сделку с квартирой онлайн или всё равно выбрали бы МФЦ либо нотариуса?