На прошлой неделе ко мне обратилась по рекомендации собственница квартиры.
Нужно продать, но сначала нужно ОПРЕДЕЛИТЬ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ.
Кстати, давно заметил, - что как только узнают, что ты риэлтор - первый вопрос - сколько стоит моя квартира!)))))
Итак, определение рыночной стоимости - материал будет особенно интересен тем, кто знает Краснодар. Кто не знает - вооружаемся Яндекс.картами - будет интересно.
Со слов собственницы - она продает однокомнатную квартиру 42 м2 в ЖК Любимый Дом (ул. Тополиная).
Дом сдан, и в квартире сделан ремонт. Собственница говорит, что она проанализировала рынок и считает, что ее квартира стоит около 6,1 млн.
Именно по этой цене она ее выставила месяц назад на Авито и также обратилась к знакомому риэлтору.
Прошел месяц, - продажи ни с Авито ни от риэлтора нет, и она идет на уступку - снижает до 5,9 млн., но эта цифра для нее критичная и уже ни о каком торге речи быть не может.
Я приступаю к работе.
1. Прошу выгрузить с Госуслуг актуальную выписку из ЕГРН.
Изучаю.. Вижу, что по выписке площадь - меньше... не 42 м2, а 39,9м2, что тоже не плохо. Но, если есть одна неточность, значит тем более подвергаю всю информацию от собственницы.
2. Там же в выписке вижу обременение в форме залога в силу закона.
- Что это?
- А, ну да, у нас ипотека не погашена - 3 млн. осталось.
- А когда Вы об этом собирались сказать?..
3. Первый этаж.
Хм... однажды мне попался фанат первого этажа, но в целом, - это редкость. Многие расценят как минус, а не как преимущество. Тем более, что в этом ЖК первый этаж очень низкий, балконы лежат почти на земле.
4. Приобретена осенью 2022 года.
На пике цены - это раз. Пять лет не истекло - два, а значит придется платить налог на доход физического лица, полученный в следствии продажи этой квартиры.
Собственница этого не желает, значит в договоре захочет указать не полную сумму (ай-яй! я такое не рекомендую!)
5. Изучил текст и фотографии, которые размещены в объявлении на Авито.
Так... ремонт, который вы видели в 9 из 10 квартир в Краснодаре - ламинат, светлые обои, натяжные потолки и в ванной светлая плитка и дешевая сантехника. В кухне оборудован уголок сборкой из Столплит.
Фраза "заезжай и живи" от реальности оторвана примерно тысяч на 250-300.
6. Квартира почти месяц находится на рынке по цене 6100 тр. За это время не ушла, и не получила ни одного ценового предложения - очевидно, ее стоимость ниже этой планки.
Как минимум, отработали эту версию.
Выводы сделал:
- плюсы: площадь и планировка;
- минусы: обременение, этаж, разбивка.
Беру для анализа локацию, ограниченную улицами Тополиная, Автомобильная, Московская, Метальникова (Любимый Дом, Тополиная-Топольковая, Три кита).
Квартир со схожими характеристиками - 9 квартир в диапазоне от 5650 до 6300 тр.
Прозваниваю квартиры от 5650 тр. до 6000 тр. - уточняю обременения, разбивки, ремонт и, что остается при продаже.
Выделяю двух конкурентов - 5700 тр. и 5750 тр. (один на продаже с января, второй с начала апреля), сохраняю в отдельный файл для наблюдения (загрузка сейчас не позволяет, но в идеале - сходить к конкурентам - посмотреть их квартиры, можно с собственницей).
Предварительный вывод: стоимость близка к рыночной и в обычных условиях я бы на ней остановился, но у нас всё-таки достаточно серьезные недостатки, которых нет у конкурентов и, скорее всего, пока они не продадутся - нам ничего не светит.
В тоже время у каждого недостатка есть цена, и если мы хотим обойти их в сравнении, то наши особенности должны быть отражены в нашей цене.
Внутреннее ощущение, ближе к 5,5 млн...
Далее, покупатель, если будет рассматривать для себя локацию Метальникова - не остановится на обозначенном выше секторе. Если он будет подбирать вариант с хорошим риэлтором, то это произойдет вообще стопроцентно.
Они посмотрят шире, а значит надо и нам придется.
Шаг №2 - расширяем территорию анализа.
Расширяю анализ - беру территорию, ограниченную улицами Метальникова, Жигуленко, Пономаренко (Лучший, Инсити, Грин Лайф, Победа, Выше, Времена года 3, Победный).
Здесь квартир со схожими характеристиками - 37 шт. в диапазоне от 5400 до 6200 тр.
Особенно внимательно смотрю отрезок от 5500 до 5900 - 17 квартир.
В пересчете на стоимость метра - сопоставимо, но в этой локации нарезка квартир более мелкая (в среднем 35-36 м2) и поэтому итоговая стоимость получается ниже.
Сколько покупателей, которые гонятся именно за метрами в выписке?
Сейчас такой рынок, что готовы закрыть глаза на метры и предпочтут отдать на 300 тр меньше, а сэкономленные средства направить на другие цели.
Прозваниваю самые приличные варианты (еще 1,5 часа) и отбираю в список конкурентов еще 8 квартир (3 особенно приглянулись).
Предварительный вывод-2: территория очень конкурентная и теперь наша стоимость 5,9 вообще не кажется рыночной.
Локация Метальникова мне НЕ НРАВИТСЯ своей плотностью застройки, перенаселенностью, отсутствием на сегодня социалки (школа на Пономаренко близка к завершению) и близостью к Музыкальному.
В качестве плюса выпячивают проложенную трамвайную линию.
Ок, если бы я с покупателем подбирал тут вариант, что бы я делал?
После анализа Метальникова, я бы прошелся немного вдоль трамвайной линии, раз уж всё остальное тут примерно одинаковое.
Беру ул. Московскую и прокапываю ее от Метальникова до Солнечной. В расчет идут только дома первой линии (в Музыкальный ни на шаг) с нормальными коммуникациями и без печальных историй.
Нахожу 3 приличных варианта 4800 до 5000 тр. Один так вообще потряс - 39 метров по выписке + 16 метровая лоджия квадратной формы с просто идеальной отделкой под каюту корабля, без разбивок и обременений, плюс во дворе закрепленное парковочное место.
Откладываю в избранное.
Окончательный вывод: с учетом преимуществ и особенностей предложения (класс дома, площадь, этаж, обременение, близость к существующей и будущей инфраструктуре) квартирой будут интересоваться в диапазоне 5500-5600 тр.
Понимая какая ситуация сложилась на рынке сегодня, и какой прогноз на ближайшие месяцы, я бы рекомендовал еще немного скорректировать стоимость.
Ну, и для себя
1. На условиях общей продажи (и собственник, и какой-то риэлтор, и я) квартиру не возьму.
2. Учитывая, что для собственницы цена продажи 5,9 млн. - критична, продажа не состоится, поэтому объект можно снимать с продажи и временно сдать, чтобы уменьшить кредитную нагрузку.
3. При установлении рыночной цены очень важно посетить отобранные в качестве конкурентов квартиры.
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ ЭТО ТОЧНО СДЕЛАЕТ.
А по итогам просмотров они будут или исключены из списка или будут подобраны аргументы в защиту...
#всепростоеслизнать
P.S. И еще... Этот подробный анализ с прозвоном (без выезда) занял у меня около 4 часов. И это при условии, что я примерно знал, что я искал и где.
И я понимаю, почему оценка рыночной стоимости у некоторых экспертов на платной основе (примерно 3-5 тр).