Иллюзия легких иксов и тест на адекватность
Замечали как новички сами себя прогревают на покупку бетона?
Они открывают сайты агрегаторов, смотрят на конские ценники застройщиков, умножают эти цифры в голове и уже мысленно выбирают цвет салона для нового Порше.
Спойлер. Цена в красивом рекламном буклете и реальная цена вашего экзита это две совершенно разные вселенные. Объясняю простым языком главную боль туристов на рынке недвижимости. Люди заходят в сделки и сами себя обманывают прямо на этапе входа.
Я никогда не работаю по принципу ткнуть пальцем в карту. Позиция «тут вроде красивый фасад и метро копают» это путь к заморозке кэша. Любая работа с капиталом начинается с жесткого аудита. Кто вы, какой у вас горизонт, какой аппетит к риску и что вообще вы хотите получить от этой инвестиции. Только потом мы подбираем лот.
Но что делает большинство? Люди не тестят рынок.
Мало кто делает самую банальную вещь перед сделкой. Возьми и вывеси фейковое объявление аналогичной квартиры в соседнем готовом комплексе по своей ожидаемой максимальной цене. Просто чтобы замерить температуру. Пойми будут ли вообще звонки на этот прайс.
Но нет. Об этом начинают думать только когда пора выходить в деньги. И вот тут происходит столкновение с реальностью.
Человек выходит на вторичку или пытается слить уступку, а реальный спрос плавает совсем на других уровнях глубины. Покупатель голосует рублем только за жесткий дисконт. Итог закономерен. В лучшем случае инвестор выходит в ноль. А в первый год после покупки котлована многие вообще фиксируют отрицательную доходность.
Есть еще одна фатальная ошибка, на которой сыплются 90 процентов новичков. Это игра в рассрочки без понимания механики выхода.
Собираем 50 реакций 🔥 под этим постом и я выкладываю вторую часть. Расскажу как покупатели отжимают продавцов с рассрочками и разберу три единственно рабочие стратегии в жилом бетоне.
