185 млн ₽ за «Дикси».
Купил бы я такой объект?
На первый взгляд — хороший готовый арендный бизнес.
Федеральный арендатор, новый ЖК, договор на 10 лет, окупаемость 11,5 лет.
Но если посмотреть глубже, появляются нюансы, которые могут существенно повлиять на доходность инвестора.
Разберем их.
Что понравилось
✅ Долгосрочный договор аренды на 10 лет.
Это один из главных плюсов объекта. Чем длиннее срок договора, тем выше предсказуемость денежного потока и ликвидность при последующей продаже.
✅ Сильная локация.
Помещение находится в новом жилом комплексе на 5 331 квартиру, состоящем из 17 корпусов. Высокая плотность населения, интенсивный автомобильный и пешеходный трафик, парковка напротив и четыре отдельные входные группы — хорошие вводные для продуктового ритейла.
✅ Правильная площадь.
310 м² — комфортный формат для современного супермаркета. Такие помещения востребованы как у федеральных сетей, так и у других продуктовых операторов.
✅ Высокая ликвидность помещения.
Четыре входа и отсутствие капитальной стены между двумя частями помещения дают возможность в будущем разделить объект на несколько независимых блоков, если рынок изменится или арендатор съедет.
---
Теперь о том, что большинство инвесторов не замечает
Именно здесь начинается настоящий инвестиционный анализ.
Первое — МАП указан с НДС 22%.
Это очень важный момент.
Во многих презентациях инвесторы видят только красивую цифру — 1 336 510 ₽ в месяц*— и начинают считать доходность.
Но этот платеж уже включает НДС 22%.
Если сравнивать объект с помещениями, где собственник работает на УСН, получится некорректная оценка.
Перед покупкой обязательно нужно считать:
* чистый денежный поток;
* налоговую нагрузку;
* фактическую доходность после всех обязательных платежей.
---
Второе — полный арендный поток начинается не сразу.
Это тоже многие упускают.
По договору предусмотрен постепенный выход арендатора на полную ставку:
• первые месяцы действует сниженная аренда;
• далее арендная плата зависит от товарооборота с гарантированным минимумом;
• только с 25-го месяца начинает действовать минимальный платеж 1 336 510 ₽
Фактически инвестор первые два года получает меньший денежный поток, чем указан в презентации.
Это не делает объект плохим.
Но это обязательно нужно учитывать при расчете реальной окупаемости.
-—
Еще один момент
На сегодняшний день магазин еще только готовится к открытию.
Лицензия получена, ремонт завершается, запуск ожидается в ближайшее время.
Для меня это означает, что до сделки я обязательно запросил бы:
— дату открытия;
— подписанный акт приема-передачи;
— подтверждение регистрации договора;
— финансовую модель с учетом НДС;
— график выхода на полный МАП.
---
Мой вывод
Купил бы я этот объект?
Да, но только после полноценной проверки документов и финансовой модели.
Само помещение мне нравится:
✔ сильная локация;
✔ длинный договор аренды;
✔ ликвидная площадь;
✔ хороший потенциал перепродажи.
Но инвестировать, ориентируясь только на цифру «8,7% годовых» или «МАП 1,3 млн ₽», я бы не стал.
В коммерческой недвижимости прибыль рождается не в презентации, а в деталях договора.
Именно эти детали чаще всего определяют, станет покупка удачной инвестицией или разочарованием через несколько лет.
Если интересен этот «Дикси» — пишите, отправлю все материалы.
#пост #обзоробъекта
