Что происходит, если завещание оказалось поддельным, а квартиру по нему уже продали? Можно ли вернуть имущество через суд? И как отличить добросовестного покупателя от недобросовестного? Как на это влияет цена в договоре и срок владения?
Суть спора: московская квартира умершей женщины перешла по завещанию постороннему человеку. Тот почти сразу перепродал её другому лицу, а после смерти покупателя в квартире остались жить его наследники. Департамент городского имущества потребовал вернуть квартиру государству, заявив, что завещание поддельное.
Что произошло
Пожилая москвичка умерла, оставив квартиру на Затонной улице. После её смерти обнаружилось завещание на имя человека, который не являлся её родственником. Одновременно выяснилось, что при жизни женщина заключила договор дарения этой же квартиры в пользу своего лечащего врача. Договор дарения суд признал недействительным, поскольку врач не имел права принимать дорогие подарки от пациентов.
Наследник по завещанию получил свидетельство о праве на наследство. Через 16 дней он продал квартиру. Покупатель заплатил 3 миллиона рублей при кадастровой стоимости более 5 миллионов. Вскоре покупатель умер. Его мать и две дочери зарегистрировались в квартире и продолжили там жить.
Департамент городского имущества Москвы обратился в суд.
Аргументы сторон
Департамент требовал признать завещание недействительным. Главный довод: наследодатель не подписывала этот документ. Поскольку завещание поддельное, имущество должно считаться выморочным и перейти в собственность города.
Наследники покупателя настаивали на законности своих прав. Они указывали, что их отец приобрёл квартиру у наследника по завещанию за деньги, а значит, является добросовестным приобретателем.
Решение суда
Суды двух инстанций встали на сторону Департамента. Ключевым доказательством стала почерковедческая экспертиза. Эксперты пришли к выводу, что подпись в завещании с высокой вероятностью выполнена не умершей женщиной, а другим лицом с подражанием её почерку.
Суд признал недействительными завещание, его дубликат и свидетельство о праве на наследство. Квартиру истребовали из владения ответчиков. Наследников выселили и сняли с регистрационного учёта.
Почему покупателя признали недобросовестным
По общему правилу статьи 302 Гражданского кодекса РФ добросовестный приобретатель не знал и не мог знать, что продавец не имел права продавать имущество. В этом деле суд усмотрел иное.
Покупатель приходился братом наследнику по завещанию. На момент смерти наследодателя они проживали совместно. То есть покупатель был в курсе семейных обстоятельств.
Срок владения квартирой продавцом составил всего 16 дней. Это нетипично для обычных рыночных сделок. Цена покупки оказалась почти вдвое ниже кадастровой стоимости. Такое занижение должно было насторожить любого разумного участника рынка.
Кроме того, покупатель фигурировал в уголовном деле о мошенничестве с недвижимостью. Его сестра подтвердила, что решение о покупке квартиры они принимали совместно.
Суд пришёл к выводу: покупатель не просто не проявил осмотрительность, а заведомо знал о проблемах с законностью сделки.
Что важно знать
Поддельное завещание делает ничтожными все последующие сделки с имуществом. Покупатель не становится собственником, даже если заплатил деньги, при условии что он мог и должен был знать о незаконности продажи.
Короткий срок владения имуществом продавцом и цена значительно ниже рыночной указывают на недобросовестность приобретателя. Наследники не могут защитить право на квартиру, если наследодатель приобрёл её по цепочке поддельных документов. Государство в лице Департамента городского имущества вправе истребовать выморочное имущество даже от нескольких поколений наследников.
Источник: Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22 мая 2025 г. по делу № 88-9855/2025.