Недавно на консультации клиент задал мне вопрос, который я слышу довольно регулярно:
— Елена, а какая стратегия во Вьетнаме сейчас самая прибыльная?
Я задумалась буквально на секунду и ответила:
— Никакая.
Честно говоря, это не тот ответ, который обычно ждут услышать.
Людям хочется, чтобы существовал правильный город, правильный проект и правильный момент входа. Чтобы где-то была кнопка «получить максимальную доходность».
Но рынок недвижимости так не работает.
Точно так же, как не существует лучшего автомобиля для всех, не существует и универсальной инвестиционной стратегии.
Есть стратегия, которая подходит именно под вашу задачу.
Именно поэтому два инвестора могут купить недвижимость в одной стране, в одно время и даже за сопоставимый бюджет, а через несколько лет получить совершенно разный результат.
Один останется очень доволен своей покупкой. Второй будет считать, что рынок его разочаровал. Хотя рынок здесь обычно ни при чём.
Дело в том, что Вьетнам — это не один рынок. Это сразу несколько разных историй, которые существуют параллельно.
Когда мы говорим о недвижимости во Вьетнаме, многие автоматически представляют море, пляжи и курортные апартаменты. Но значительная часть капитала сегодня зарабатывается совсем не там.
Например, есть инвесторы, которые делают ставку на рост экономики.
Это не самая эффектная стратегия. Здесь редко бывают красивые виды на океан, инфинити-бассейны и фотографии для социальных сетей.
Зато есть заводы, производства, логистические центры и международные компании, открывающие новые площадки.
Звучит менее романтично, чем вилла у моря. Но именно такие вещи создают рабочие места. А рабочие места создают людей. Людям нужно где-то жить. И именно так формируется устойчивый спрос на недвижимость.
Во Вьетнаме этот механизм особенно интересен ещё и потому, что рынок в огромной степени опирается на внутреннего покупателя. Когда иностранцы обсуждают инвестиции в Азии, им иногда кажется, что рынок живёт исключительно за счёт зарубежного капитала. На практике всё наоборот.
Основной спрос здесь создают сами вьетнамцы — семьи, предприниматели, молодые специалисты, родители, покупающие квартиры детям, и люди, рассматривающие недвижимость как способ сохранить капитал.
Поэтому хороший объект во Вьетнаме вы потенциально продаёте не только иностранцу. За ним стоит огромный внутренний рынок.
Но есть ещё одна стратегия, которую многие инвесторы поначалу вообще не воспринимают как инвестиционную. Потому что выглядит она слишком просто. Здесь нет громких инфраструктурных проектов, международных саммитов, новых аэропортов или производственных кластеров.
Есть хороший район, качественный жилой комплекс, школы, парки, кафе, удобная транспортная доступность и та самая городская среда, в которой людям хочется жить.
На первый взгляд всё это выглядит гораздо менее эффектно, чем истории про стремительный рост или масштабные государственные инвестиции.
Но рынок недвижимости устроен интереснее. Стоимость жилья растёт не только там, где строят метро, заводы или новые дороги. Она растёт там, где люди хотят жить. Во Вьетнаме это особенно заметно сейчас.
Страна становится богаче. Растут доходы населения. Развивается ипотечное кредитование. Постепенно формируется большой городской средний класс, который всё чаще выбирает жильё не по принципу «что дешевле», а по принципу «где комфортнее жить».
Ещё десять лет назад для многих главным критерием была сама возможность купить квартиру.
Сегодня всё больше покупателей смотрят на качество района, инфраструктуру, безопасность, школы, общественные пространства и сервисы вокруг дома.
По сути, инвестор делает ставку не на конкретный объект. Он делает ставку на изменение образа жизни миллионов людей. Наверное, именно поэтому мне нравится эта стратегия.
Её главный драйвер — внутренний спрос.
А во Вьетнаме именно внутренний покупатель сегодня остаётся главным двигателем рынка недвижимости. Поэтому, оценивая такие проекты, я обычно задаю себе очень простой вопрос: захотят ли люди переехать сюда через пять лет?
Если ответ кажется очевидным уже сегодня, перед нами часто оказывается гораздо более интересная инвестиционная история, чем может показаться на первый взгляд.
Есть и другая стратегия, которую я лично очень люблю. Она требует терпения и редко выглядит очевидной на старте. Это ставка на новые городские центры.
Почти в каждом большом городе есть районы, которые сегодня кажутся окраиной. Вокруг стройка, пустыри, строительные краны и скепсис окружающих.
В этот момент обычно звучит любимая фраза большинства инвесторов: «Да кто вообще будет здесь жить?» А потом проходят годы. Появляются дороги. Открываются станции метро. Приходят университеты, бизнес, торговые центры. И бывшая окраина постепенно становится новым центром притяжения.
Если посмотреть на развитие восточной части Хошимина, можно увидеть именно такой сценарий. Самые большие деньги в недвижимости часто появляются не тогда, когда район уже всем нравится. А тогда, когда он ещё только движется в этом направлении.
Курортная недвижимость работает по совершенно другой логике.
Наверное, это самая романтичная история из всех существующих на рынке. И одновременно одна из самых неправильно понимаемых.
Очень часто люди думают, что наличие моря автоматически означает инвестиционный потенциал. К сожалению, между красивым пляжем и хорошей доходностью нет прямой связи. Я часто говорю клиентам одну простую вещь: море само по себе денег не приносит.
Деньги приносит сочетание спроса, инфраструктуры, качественного продукта и ограниченного предложения.
Поэтому два внешне похожих объекта у воды могут показать абсолютно разный результат.
Один будет расти годами. Другой останется просто красивой недвижимостью с красивым видом.
Именно поэтому, когда сегодня говорят о Фукуоке, я смотрю не только на пляжи. Меня больше интересуют аэропорт, дороги, инфраструктурные проекты, подготовка к APEC и то, как меняется сам остров. Потому что рост недвижимости начинается не с квадратных метров. Он начинается с изменений вокруг них.
Есть ещё одна стратегия, о которой говорят реже, хотя крупный капитал использует её постоянно. Это инвестиции в локации, где концентрируются деньги.
Финансовые районы, деловые кластеры, премиальные части города редко показывают самую высокую доходность на старте.
Зато именно такие активы обычно лучше переживают кризисы и сохраняют ликвидность даже в сложные периоды.
Во Вьетнаме сейчас очень интересно наблюдать за развитием Тху Тьема в Хошимине — района, который постепенно становится новым финансовым центром города.
Именно поэтому вопрос «какая стратегия самая прибыльная?» всегда ставит меня в тупик. Потому что правильный вопрос звучит иначе. Не «где заработать больше». А «каким способом вы хотите заработать».
Через рост стоимости.
Через арендный доход.
Через долгосрочное владение.
Через развитие новой локации.
Ответы будут разными.
И именно поэтому два инвестора на одном рынке почти никогда не получают одинаковый результат. Рынок даёт возможности всем. Но каждый использует их по-своему. А значит, главный выбор начинается не с проекта и даже не с города.
Он начинается со стратегии.
P.S. Эта статья родилась после нашего вебинара про инвестиции во Вьетнаме. Там мы подробнее разбирали каждую из стратегий, показывали реальные кейсы и обсуждали, почему один и тот же рынок может приносить совершенно разный результат разным инвесторам. Если интересно посмотреть запись - напишите в комментариях “Вьетнам”, и я вышлю вам ссылку.
