Я иногда сравниваю риелторов с врачами. Так вот, у хирургов есть поговорка: лучшая операция — та, которой удалось избежать. С покупкой недвижимости тоже иногда лучше повременить и не спеша взвесить все за и против. Привлекательное, на первый взгляд, предложение может оказаться самой настоящей ловушкой. Как в этой истории, которая приключилась с моим родственником.
Дело было в 2024 году. Звонит мне племянник из Москвы и радостно сообщает, что покупает дом. Они с семьёй всю жизнь мечтали жить за городом, и вот, наконец, мечта почти осуществилась — им подвернулся классный дом в Щёлково. Без отделки, но недорого — 8 млн 130 тыс. рублей. Они собрались купить его в семейную ипотеку. Уже съездили, посмотрели — их всё устроило.
Такая невысокая цена за дом меня насторожила. «Ну-ка, покажи, — говорю, — что ты хочешь купить». Племянник прислал договор купли-продажи — всё было уже на мази. На картинке, прикреплённой к посту, — первая страница договора.
Оказалось, что это таунхаус площадью 85 м2 — одна секция в длинном доме. По сути, две небольших однокомнатных квартиры на двух этажах — одна над другой. Сам дом стоит на земельном участке почти 2,5 сотки. Но беда в том, что это были земли сельскохозяйственного назначения. То есть, на участке можно выращивать картошку, капусту, кукурузу и т.д. Разрешено дачное строительство, но никак не возведение капитального жилого дома из кирпича и бетона.
Племянник уже приготовил деньги — первый взнос по ипотеке. Ипотека на 30 лет. Для меня идея выглядела совершенно безумно. Де-факто он вроде бы покупает дом, а де-юре — дачу стоимостью 8 млн рублей, из которых 6,5 млн — кредитные средства. К тому же, дом построен на земле, где жильё строить нельзя. Если вдруг Москва решит развиваться в ту сторону, то первыми туда придут бульдозеры очищать землю от таких вот незаконных построек. И снесут этот дом просто на раз-два.
Я ему всё это объяснил. «Понимаешь, — говорю, — ты будешь всю жизнь вздрагивать от каждого проезжающего мимо экскаватора, бульдозера или грузовика в ожидании того, что они едут сносить ваш дом». В общем, предостерёг и отсоветовал влезать в эту аферу.
Незаконное строительство встречается сплошь и рядом — по всей России. Сочи, Крым, Краснодар, Анапа — здесь особенно нужно проявлять осмотрительность. Да и в Питере такие случаи не редкость. Вот буквально на днях ко мне обратилась клиентка, которая купила дачу (домик с сараюшкой) — опять-таки на земле сельхозназначения. В 2025 году отдала за неё 3 млн 200 тыс. рублей. А сейчас хочет срочно продать, чтобы набрать денег на первоначальный взнос за квартиру. Хорошо, если выручим 2,5 млн. за это недоразумение.
В Подмосковье несколько лет назад повально сносили дома, построенные там, где не положено. Приезжала спецтехника, и капитальные строения превращались в руины. Люди пытались как-то противодействовать, но закон есть закон.
Обычно происходит так. Сначала нарезают земельные участки. На них вырастают домики, образуются небольшие поселки. Там нет коммуникаций, выделенных городом. Вода может поступать из скважины, пробурённой где-нибудь в центре такого поселка. Канализация — септик. Газа, скорее всего, тоже нет, только электричество. Потом происходит смена власти — в городе появляется новый мэр и поднимает вопрос о законности раздачи этих земель. В прокуратуру отправляется запрос, возбуждается уголовное дело. Прокуратура отменяет разрешение на продажу этих земель и изымает их обратно.
Я своему племяннику живописал в красках, что его ожидает. «Представь, — говорю, — в какую кабалу ты влезаешь. Купишь в кредит непонятно что, потом еще 3-4 миллиона тебе потребуется на ремонт — дом ведь без отделки. Это значит, что и потребительский кредит придется брать». Он, как и многие другие, был совершенно далёк от этой темы. Они с женой посмотрели дом, им понравилось. Оба счастливые, эмоции захлёстывают — покупаем! Но прислушался к моим словам — отказались они от своих намерений.
И вот прошло два года. Недавно я приезжал в Москву на съемки «Самого хорошего подкаста» к Артемию Лебедеву. После съёмок встретился с племянником. Гуляем, разговариваем. «Представляешь, — говорит, — я тебя вспоминал недавно. Спасибо, что глаза мне раскрыл. В Щёлково начинается большой кипеж по поводу изъятия земель. А я ведь именно там хотел этот таунхаус купить. Читаю новости, аж сердце ёкает — вот бы остался сейчас с кредитом и без дома».
В 2024 году у племянника был стабильный и неплохой доход. Потом компания, где он работал, провела большие сокращения. Он устроился на новое место, а зарплата там не ахти. Двое детей подрастают. Я думаю, что он бы и ремонт до сих пор не сделал в этом доме, потому что там черновой бетон — ремонт очень долгий и дорогой.
Новость про Щёлково — на втором скриншоте к посту. Может быть, речь в ней и не об этом коттеджном поселке, но я нисколько не удивлюсь, если это окажется именно он. Огромный посёлок построили. Но люди владеют домами на птичьих правах.
Вообще говоря, если земля предназначена для индивидуального жилого строительства (ИЖС), это тоже не стопроцентная гарантия того, что дом не снесут. Но вероятность того, что первым делом бульдозер приедет на земли с/х назначения, в разы выше. Да и размер компенсации от государства в случае ИЖС гораздо больше. А за участок земли сельхозназначения дадут от силы 300-400 тысяч рублей — в соответствии с его кадастровой стоимостью.
Большинство людей вообще не задумываются о том, что они на самом деле покупают. Действуют спонтанно, на эмоциях. Доверяют «Авито», «Циану», банку и нотариусу. В итоге покупают дома или землю с кривыми документами. А потом у них всё отнимают, так как на этом месте запланировано строительство скоростной автомагистрали. Либо же люди понимают, что нужно избавляться от такой собственности, но продать за хорошие деньги уже не могут, потому что земля не имеет особой ценности. А вот грамотный риелтор сумеет заглянуть в будущее и от необдуманной покупки предостережёт.
С земельными участками случаются разные казусы. Бывает, что рядом обнаруживаются какие-нибудь объекты культурного наследия, природоохранные зоны, памятники или, к примеру, высоковольтные ЛЭП. Такое соседство тоже может обернуться неожиданными проблемами. Поэтому я всегда очень тщательно изучаю и анализирую градостроительный план участка. Если выявляю риски, то розовые очки с клиентов быстренько снимаю, и они на щедрые предложения не ведутся. Действуют обдуманно и рационально и покупают с выгодой, а не себе в убыток.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Телеграм
Пикабу
VC
RuTube
MAX
Одноклассники