Переполненные школы, спиленные деревья, забитые машинами дворы, аварии на инженерных сетях и уголовные дела — все это издержки точечной застройки в Казани. Город обещал уйти от подобных проектов, но на деле все осталось по-прежнему. Урбан Медиа выяснил, почему мэрия не может отказать девелоперам, чем точечные проекты выгодны застройщикам, кто покупает в них квартиры и как живется людям в соседних домах.
Удобный формат или боль жителей вторички?
У точечной или уплотнительной застройки нет единого определения. Градостроительный, Жилищный или Земельный кодексы не содержат такого термина — по этой причине регулировать строительство точечных проектов повсеместно невозможно. Но городские власти пытаются сделать это самостоятельно, с помощью местных нормативов градостроительного проектирования (МНГП).
В профессиональном сообществе под точечной застройкой понимают компактные жилые комплексы (до 800 квартир, около 55 тыс. кв.м), которые возводят на свободном участке внутри сложившегося района. Для сравнения: проекты комплексного развития территорий (КРТ) в среднем предполагают 200 тыс. кв.м жилья, а новостройки без учета бизнес-класса — порядка 130 тыс.
Причин популярности точечной застройки несколько, например, дефицит больших свободных участков в мегаполисах, экономическая выгода — требуется меньше инвестиций, а на окупаемость проекты выходят быстрее, что особенно важно в условиях высоких ставок по проектному финансированию. Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик отметил, что сегодня спросом больше всего пользуются маленькие участки с готовыми сетями и разрешением на строительство — там, где не нужно тратить деньги на социальную инфраструктуру. Например, в Москве из всех участков, купленных в 2025 году под МКД, более 75% предполагают точечную застройку, а масштабное строительство остается преимущественно в рамках КРТ.
У точечной застройки есть свои плюсы. Для города — это возможность быстро решать потребность в жилье в обжитых районах без строительства коммуникаций с нуля. Для застройщика — выход в ликвидную локацию с минимальными рисками и коротким циклом. При грамотном проектировании, когда дом соразмерен окружающей застройке и не перегружает инфраструктуру, от такого формата могут выигрывать все.
Но на практике у точечной застройки много минусов, из-за чего конфликты с местными жителями становятся неизбежными, о чем не понаслышке знают казанцы.
«Обещали детский центр, а строят ЖК»: казанцы о точечных проектах
В 2011 году глава Татарстана Рустам Минниханов во время обхода улиц Казани заявил, что точечная застройка недопустима не только в историческом центре, но и по всему городу. Он поручил министру строительства РТ полностью запретить уплотнительную практику в столице республики. 10 лет спустя, в 2021 году, к этой теме вернулся мэр Ильсур Метшин, объявив на сессии городской Думы, что «Казань уходит от точечной застройки».
Но обещание осталось только на словах — в разных районах города продолжают вырастать новые точечные ЖК. И их строительство почти всегда сопровождается неудобствами для местных жителей.
ЖК «Зенит»
На ул. Меридианной, на месте бывшего теплового пункта, строят ЖК бизнес-класса на 228 квартир и 110 парковочных мест. Новостройку высотой 21 этаж сдадут в конце 2028 года. Застройщик «СЗ Меридиан» получил участок в собственность в апреле 2025-го — жителей соседних домов возмутило, что город не проводил торгов, они посчитали сделку незаконной и обратились в прокуратуру.
В отзывах в навигационных сервисах казанцы не скрывают негодование и пишут, что дом возводится с грубыми нарушениями: проездов и парковочных мест нет, в школах и так учатся по 40 человек в классе, детские сады переполнены, а в соседних домах из-за плотной застройки пошли трещины. «Куда смотрит прокуратура и правительство? Очень надеемся, что этот дом никогда не построится», — делятся жители.
Другие комментаторы соглашаются, что точечную застройку ведут на старых коммуникациях, места для парковки нет, а экстренные службы еле проезжают по узким улицам. «Из реального на текущий момент во дворе уже многократно ухудшились условия существования для местных жителей, хотя на месте стройки еще кирпич не валялся. Строительство данного ЖК в уже плотной застройке в очередной раз доказывает желание застройщика выжать максимум прибыли с клочка земли, не беспокоясь о будущих жильцах и тем более об уже живущих в данном районе людях», — возмущаются казанцы.
ЖК «Давинчи»
На ул. Абсалямова, на участке с неоткрывшимся детским центром, к 2028 году вырастет 19-этажный ЖК «Давинчи». Это проект бизнес-класса на 150 квартир и 100 парковочных мест.
Жители микрорайона возмущаются, что много лет ждали открытия детского центра, а в итоге вместо него построят жилой комплекс. «С коммуникациями и парковками в районе ул. Абсалямова и так проблемы, решили усугубить ситуацию… Куда смотрят власти? Рядом и так все школы переполнены, отсутствуют парковочные места, еще и ЖК построить собрались», — негодуют казанцы.
ЖК «Эдельвейс»
24-этажную свечку в скором времени сдадут на месте снесенного супермаркета по ул. Фучика — власти города уверяли, что здесь появится новый магазин, но обещание не сдержали. ЖК бизнес-класса на 242 квартиры и 146 парковочных мест строит компания «Технострой».
Местные жители обратились в прокуратуру для проверки законности строительства. В результате в 2024 году следком возбудил уголовное дело по факту злоупотребления должностными полномочиями: разрешение на строительство выдано без оценки показателей доступности социальных учреждений. Новостей о ходе расследования с тех пор не было.
Елена Гайсина, жительница дома №24 по ул. Фучика, в разговоре с Урбан Медиа рассказала, что начало строительства дома было большим потрясением лично для нее. Это случилось 1 мая 2024 года. «Проснувшись утром и взглянув в окно, я увидела, что все деревья, которые мы с соседями посадили 20 лет назад, были спилены, и завезена техника для строительства дома. С того времени шум и пыль — наши спутники. Когда вбивали сваи для дома, тряслась посуда в шкафу. Строители работают даже ночью, громко включают музыку. Конечно же, в наши окна теперь после обеда свет не попадает», — вспоминает жительница Казани.
Елена также переживает за инфраструктуру: «Рядом с нашим домом находится гимназия №6, в которой дети учатся в две смены. Что будет, когда дом заселят? По утрам и после уроков вокруг дома образуется настоящая пробка. А сейчас еще и въезд на парковку нового дома делают со стороны нашего дома. Что нас ждет, страшно представить. Было бы логичнее здесь увидеть детский сад или площадку, с которыми у нас в микрорайоне туго».
Активисты собирали подписи против строительства, но Елена настроена скептически: «Если уже решено, что значат наши подписи? Так уже было, когда к нашему дому пристроили двухэтажный магазин-бар. Сколько раз собирали подписи — бесполезно».
ЖК на ул. Заслонова
Строительство ЖК из пяти секций от 9 до 25 этажей запланировано рядом с частным сектором Калуга на ул. Заслонова. Всего здесь будет 561 квартира и подземный паркинг на 266 мест. Местные выступили против строительства дома, их беспокоит нехватка мест в детсадах, перегруженные дороги и запаркованность, грязь на улицах от строительных работ.
В компании «Бриз» пояснили, что вместе с ЖК на ул. Заслонова придут улучшения — планируется расширить дорогу. По генплану и проекту планировки территории она должна быть шестиметровой с тротуаром. Но сейчас дорога не соответствует нормам — всего 3,5 м, тротуара нет. Застройщик за свой счет расширит дорогу, сделает асфальтированный поворот к парковке местных жителей и частным домам. Также в планах построить детсад.
Лилия Сахарова, жительница дома №26 по ул. Заслонова, рассказала, что пока активные работы не начались, поэтому особых неудобств из-за строительства ЖК не ощущается. Но, скорее всего, повторится история со стройкой ЖК «Нестеровский», когда спецтехника проезжала через ул. Заслонова и тем самым испортила дорожное покрытие — полотно восстановили только в этом году и, видимо, совсем ненадолго.
Лилию беспокоит будущий съезд к частным домам: «Жителям ул. Заслонова, на мой взгляд, не нужен съезд, так как это неизбежно приведет к шуму и большому потоку машин. У старого фонда нет закрытых дворов (даже детской площадки своей нет у трех домов), но там живет много детей, и активное движение будет небезопасным».
Также есть недовольства по поводу расширения дороги: «Улица узкая, расширение возможно только в случае вырубки аллеи. Тогда дорога станет намного ближе к пятиэтажкам, а учитывая, что трафик сильно возрастет — это и шум, и пыль».
Остро стоит вопрос с парковками — жителям нового ЖК явно не хватит машино-мест, и они будут искать карманы в ближайших дворах. Но проблема в том, что у старого фонда почти нет парковочных мест, например, возле дома Лилии их всего 10-12. Ближайший детсад находится около ЖК «Нестеровский», но мест не хватает, поэтому многие родители вынуждены водить детей в дошкольные учреждения в 15-20 минутах ходьбы, через оживленные улицы Волкова и Шмидта.
Почему город согласовывает точечную застройку
Возникает вопрос: если точечная застройка создает столько проблем, почему город продолжает ее согласовывать? В мэрии Казани объясняют: решение о возможности строительства определяет не желание застройщика, а градостроительная документация. Генплан задает вектор развития (где будут жилье, парки, социальные объекты) и устанавливает показатели максимальной площади жилфонда с учетом нагрузки на транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру. ПЗЗ закрепляют вид разрешенного использования участка, этажность и плотность. МНГП определяют показатели обеспеченности детскими садами и школами. А проект планировки территории уточняет точную посадку здания и красные линии.
Если участок сформирован давно и для него установлена жилая зона, инвестор имеет право на нем строить жилой дом. Разрешение на строительство — это не произвольное решение чиновника, а результат проверки соответствия документации (но пример ЖК «Эдельвейс» показывает, что вопросы к городским властям порой возникают). Когда проект соответствует всем требованиям, у города юридически нет оснований для отказа.
При этом предел насыщения территории существует и выражен он в конкретных цифрах. В местных нормативах определена методика расчета обеспеченности местами в образовательных организациях. Если в районе нет профицита мест в школах и детских садах и нет возможности построить новые — размещение дополнительного жилищного фонда не допускается, резюмировали в мэрии.
В целом для России точечная застройка — системная проблема. В стране нет комплексного подхода, который бы учитывал совокупный эффект от строительства нескольких ЖК в одной локации. То есть при планировании проектов не считают, как суммарное количество новых жильцов повлияет на школы, поликлиники, дороги и сети. Каждый проект рассматривается отдельно, и если рядом есть социальные учреждения, создается впечатление, что с инфраструктурой все хорошо. Последствия этого острее всего ощущают жители вторички. Пока совокупную нагрузку на район не начнут считать на этапе выдачи разрешений, такие истории будут повторяться.
Что привлекает застройщиков в точечных проектах
Как уже отмечалось, для бизнеса точечная застройка порой выглядит привлекательнее масштабных проектов, и причин для этого несколько. Как отмечает Алексей Равдель-Закиров, учредитель ООО СЗ «ДСИ» (реализует проект «Аристократ»), девелоперы видят в точечных проектах способ снизить риски — не нужно с нуля прокладывать сети и строить школы, можно опираться на уже существующую инфраструктуру.
«Чтобы избежать конфликтов с жителями соседних домов, девелоперы часто берут на себя дополнительные обязательства, например, благоустроить прилегающую территорию, сделать коммерческую инфраструктуру на первых этажах доступными для всех, решить вопрос с парковкой — вместо стихийной стоянки на улице проектируют подземные паркинги или стилобаты (общий цоколь, где тоже можно разместить машино-места), чтобы освободить двор», — прокомментировал Алексей Равдель-Закиров.
Еще один плюс для застройщика — быстрые сроки работ: проект из 1-2 корпусов можно сдать за 3-4 года. Кроме того, такой формат позволяет заходить в привлекательные локации, где земельный банк практически исчерпан и где стоимость недвижимости дороже.
По словам учредителя ООО СЗ «ДСИ», около 90% покупателей в таких проектах — жители соседних домов, которым нравится район и они хотят улучшить качество жизни.
Точечные дома в Казани продолжат строить?
Точечная застройка остается чуть ли не единственным способом купить новое жилье в некоторых районах Казани, подтверждает руководитель компании DyVa, аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин. Например, это касается Ново-Савиновского района — свободных крупных участков здесь практически не осталось, есть только компактные земли — на них как раз и строят точечные проекты.
Несмотря на возможные издержки, квартиры в точечных проектах продаются дороже, чем в среднем по рынку. Это связано с высокой стоимостью земельного участка и ограниченностью предложения жилья — иначе экономика не будет биться. Например, за последние 5 лет в Ново-Савиновском районе не было точечных проектов класса стандарт, рассуждает аналитик.
Но текущие цены не предел. «Чем больше Казань будет расти вширь, тем ценнее станут участки в центральных районах. Да, транспортные вопросы в городе стараются решать — строят дороги, запускают новые маршруты, но добираться до работы час-полтора готовы не все, поэтому предпочитают переплатить и купить жилье в обжитых районах», — резюмировал Марат Идиатуллин.
Другими словами, точечная застройка при всей своей противоречивости — не прихоть девелоперов и чиновников, а рыночный ответ на спрос тех, кто готов платить за жилье в развитом микрорайоне. И пока такой запрос существует, точечные дома в Казани будут появляться.