Недавно ко мне обратился клиент, который был уверен, что нашёл идеальную квартиру.
Аргумент был железный:
— Смотрите, ипотека всего 0,1% годовых. Где ещё такое можно найти?
На первый взгляд действительно звучит как подарок судьбы. Когда рыночные ставки остаются высокими, предложение с ипотекой под 0,1% выглядит почти фантастикой. Естественно, покупатели цепляются за такие варианты в первую очередь.
Но есть один нюанс.
За несколько лет работы с новостройками я заметил интересную закономерность: чем красивее выглядит реклама ипотеки, тем внимательнее нужно считать цифры.
Откуда вообще берётся ипотека под 0,1%
Многие искренне думают, что банк внезапно решил заработать меньше.
На самом деле банк свои деньги всё равно получит.
Схема обычно выглядит так: застройщик компенсирует банку часть процентов, чтобы тот смог предложить покупателю привлекательную ставку.
В результате реклама работает отлично.
Покупатель видит не стоимость квартиры, а ежемесячный платёж.
Именно на это и делается основной расчёт.
Где может скрываться подвох
Представьте две одинаковые квартиры.
Первая стоит 10 миллионов рублей и продаётся по обычной ипотечной программе.
Вторая предлагается по ипотеке под 0,1%, но её цена уже 11 миллионов.
Что выберет большинство покупателей?
Практика показывает, что многие обращают внимание на платёж и даже не сравнивают итоговую стоимость объекта.
Хотя именно здесь зачастую скрывается самая большая переплата.
Низкая ставка вовсе не означает дешёвую квартиру.
Иногда получается наоборот.
История, которая повторяется снова и снова
Очень часто люди начинают сравнивать предложения только после консультации.
Открываем расчёты.
Смотрим цену квартиры.
Смотрим переплату.
Считаем разные варианты.
И внезапно оказывается, что объект с ипотекой под 0,1% стоит на несколько сотен тысяч рублей дороже аналогичных квартир в соседних жилых комплексах.
Причём речь идёт не о редких случаях.
На рынке это встречается регулярно.
Поэтому вопрос всегда должен звучать не так:
«Какая здесь ставка?»
А так:
«Сколько в итоге будет стоить эта квартира?»
Когда ипотека под 0,1% действительно выгодна
Справедливости ради, нельзя назвать такие программы обманом.
Иногда они действительно помогают покупателю.
Например, если главная задача семьи заключается в том, чтобы снизить ежемесячный платёж.
Допустим, по обычной ипотеке платёж составляет 120 тысяч рублей в месяц.
По программе от застройщика он может снизиться до 75-80 тысяч.
Для многих семей разница огромная.
Бывает и другая ситуация.
Покупатель планирует закрыть кредит через несколько лет после продажи другой недвижимости или получения крупной суммы денег.
Тогда низкая ставка может дать вполне ощутимую выгоду.
Но даже в таких случаях расчёты нужно делать заранее.
Не после сделки, а до неё.
На что я советую смотреть в первую очередь
Если рассматриваете квартиру по программе 0,1%, попросите менеджера показать три цифры:
- цену за наличные;
- цену по обычной ипотеке;
- цену по субсидированной ипотеке.
После этого сравните итоговые суммы.
Удивительно, но именно на этом этапе многие рекламные чудеса начинают выглядеть совсем иначе.
Ещё один важный момент касается будущей продажи квартиры.
Если объект был куплен по завышенной цене, через несколько лет рынок может просто не подтвердить эту стоимость.
Тогда продать квартиру без потерь будет гораздо сложнее.
Почему реклама работает
Психология человека устроена довольно просто.
Когда мы видим ипотеку под 0,1%, мозг автоматически воспринимает это как выгодную сделку.
На самом деле ставка является лишь одной переменной в большом уравнении.
Есть ещё стоимость квартиры, размер первоначального взноса, страховки, будущая ликвидность объекта и десятки других факторов.
Но реклама показывает только одну цифру.
Самую красивую.
Мой вывод
Каждый раз, когда вижу рекламу ипотеки под 0,1%, я не думаю о выгоде.
Я думаю о калькуляторе.
Потому что сама по себе ставка ничего не говорит о том, насколько удачной будет покупка.
Иногда такие программы действительно помогают приобрести квартиру на хороших условиях.
Иногда превращаются в дорогую маркетинговую упаковку.
Поэтому перед покупкой новостройки стоит считать не проценты, а деньги.
Именно итоговая стоимость квартиры обычно рассказывает о выгоде гораздо больше, чем любые рекламные баннеры.