Риелторы отдельно предупреждают: есть дома, в которых не стоит покупать квартиру, даже если ценник выглядит очень привлекательно — риск и будущие расходы перекрывают любую выгоду. Речь про здания с критичными конструктивными проблемами, изношенными коммуникациями, неблагополучным окружением и юридическими рисками по дому в целом, а не только по конкретной квартире.
В первую очередь под большую осторожность попадают старые панельные и кирпичные дома с явными признаками конструктивных проблем: трещины по фасаду и подъездам, «поведённые» стены, провисшие перекрытия, замазанные, но снова расходящиеся швы. Если дому несколько десятилетий, по нему не проводился капитальный ремонт и не планируется в обозримом будущем, велик риск постоянных протечек крыши, сырости, промерзания стен и аварий на стояках и электрике. Даже идеально отремонтированная квартира в таком доме быстро начнёт «сыпаться» из‑за протечек сверху, грибка в углах и регулярно рвущихся труб.
Отдельный красный флаг — дома с хроническими проблемами по коммуникациям: слабая или убитая электрика, старые стояки, частые протечки, вечные запахи из подвала, плохая вентиляция, из‑за которой по подъезду и по квартирам гуляют запахи кухни, сигарет или канализации. Это особенно характерно для старых многоэтажек, общежитий и бывших гостиниц, которые переоборудовали в жильё. В объявлении цена таких квартир выглядит сказочно, но на практике жильцы живут в вечных авариях, с плесенью, сыростью и постоянными расходами на ремонт.
Риелторы также советуют не ввязываться в покупку квартир в домах с откровенно неблагополучным контингентом и плохим управлением. Грязный подъезд, разбитые двери, постоянные компании у входа, следы употребления алкоголя, мусор на лестничных площадках, шум по ночам — всё это прямой маркер того, что домом никто не занимается, а управляющая компания либо формальная, либо бездействует. В таких домах нередко долго не чинят лифты, не следят за крышей и коммуникациями, экономят на освещении и безопасности, а значит, проблемы будут только копиться.
Ещё один тип домов, от которых профессионалы часто отговаривают, — старые малосемейки, бывшие общежития, переделанные под квартиры, и здания с множеством мелких студий, где по факту живут посуточные арендаторы. Там общие зоны быстро превращаются в проходной двор: шум, постоянная смена соседей, конфликты, бытовой мусор, перегруженные коммуникации. Купить там можно очень дешево, но продать потом сложно, а жить спокойно ещё сложнее.
Если в объявлении видите слишком низкую цену и формулировки вроде «срочная продажа», «дёшево, пока не передумали» с минимумом фотографий и информации по дому и подъезду, это повод не радоваться, а насторожиться.
Что еще стоит узнать: