Чтобы риски покупателя свести на минимум, необходимо запросить у продавца определенные документы по объекту недвижимости и по нему самому.
И риски покупателя – это не только признание сделки недействительной и изъятие квартиры в пользу продавца или третьих лиц. Это еще и:
- возникшее право у третьих лиц на пожизненное право пользование квартирой,
- втягивание покупателя в участие в судебных разбирательствах (по долгам, перепланировке, обязательным долям, требованиям кредиторов, субсидиарной ответственности предыдущих собственников и т.п.),
- некорректность или неполнота правоустанавливающих документов, которые могут создать в будущем проблемы с продажей квартиры;
- приостановка регистрации перехода права собственности к покупателю (существует 65 оснований для приостановки регистрации регистратором по 218-ФЗ);
- перевод долга по капремонту на покупателя и т.д.
Чтобы минимизировать ваши риски обязательно получите от продавца квартиры следующие документы:
1. паспорт собственника (все страницы с отметками), если иностранный гражданин, то национальный паспорт, нотариальный перевод к паспорту, миграционная карта и регистрация;
2. в случае приобретения объекта по возмездной сделке в браке, то нотариальное согласие супруга титульного собственника (собственник, который указан в ЕГРН) + свидетельство о заключении брака + паспорт супруга продавца. Если продавец не состоял в браке на момент приобретения продаваемой квартиры: нотариальное заявление от продавца о том, что на момент приобретения объекта в зарегистрированном браке не состоял + справку из ЗАГС по форме №15. Если объект приобретался после развода ещё и свидетельство о расторжении брака. Или если объект приобретался после смерти супруга, то свидетельство о его смерти;
3. выписку из ЕГРН о переходе прав на Объект в формате zip;
4. правоустанавливающие документы со всеми приложениями (например, если договор купли-продажи квартиры, то к нему передаточный акт, платежное поручение или расписка о расчете с предыдущим собственником;
5. если на приобретение квартиры использовались кредитные средства, то кредитный договор, справку из банка (залогодержателя) о размере ссудной задолженности и справку о неиспользовании средств материнского (семейного) капитала на погашение ипотеки, а также справку из СФР о не использовании средств материнского капитала;
6. выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных лиц;
7. справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, электроэнергию, капитальный ремонт (копию Финансового лицевого счета, ЕЖД/ЕПД, квитанции, справки об отсутствии/наличии задолженности по ЖКУ из ЕИРЦ, акт сверки по уплате взносов на капремонт);
8. справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на предмет отсутствия в них на учете продавца и супруга продавца (при наличии) и справки с освидетельствованием у врачей с приложением Договоров на оказание платных медицинских услуг и чеков об оплате;
9. сведения из БКИ на продавца и его супруга (при приобретении объекта в браке);
10. выписку из ЕГРН на иное жилое помещение, в случае продажи жилья без одновременной покупки другого жилья;
11. выписку из Реестра повесток для избежания приостановки сделки;
12. техплан или поэтажный план для исключения неузаконенной перепланировки.
Если продавца представляет лицо по доверенности, то необходимо запросить нотариальную доверенность и паспорт доверенного лица. Но если сам собственник на связь не выходит и не готов дать возможность его идентифицировать и опросить на сделкоспособность и добровольность продажи, то не стоит рассматривать такой объект в качестве приобретаемого. В случае невозможности установления воли собственника на момент продажи – это высоко рисковая сделка, где может потом выясниться, что собственника давно нет в живых, или собственник никому не «доверял» продажу недвижимости.
В зависимости от ситуации могут также понадобиться: разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки, если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние или недееспособные граждане, архивная выписка из домовой книги, если была приватизация или договор строительства квартиры в ЖСК, нотариальные заверения об обстоятельствах при выявлении определенных пороков предыдущих сделок, выписки из центральных архивов, в случае утраты правоустанавливающих документов, документы, подтверждающие родство, если квартира была получена по наследству, решения судов, если устанавливали порядок пользования жилым помещением или был раздел имущества по суду, брачный договор в случае его заключения. и т.д.
Некоторые продавцы любят хвалиться тем, что не предоставляли на сделку запрошенные покупателем документы и продали квартиру на их жестких условиях. Не считаю это заслугой и тем, чем можно гордиться. Возможно я слегка старомодна, что топлю за сохранение баланса интересов сторон на сделке, но, во-первых, убеждена, что обе стороны на сделке - в одной лодке, и если что-то пойдет не так, то все будут втянуты в разбирательства (если, конечно, это не умышленные действия, говорящие о недобросовестности продавца), и во-вторых, по опыту знаю, что чем добросовестнее вели себя стороны на сделке, тем лучше потом складывается судьба полученного им по сделке имущества (покупатель счастливо живет в купленной квартире, а продавец полученные денежные средства вкладывает очень выгодно и перспективно).
Ну, а если убрать эмоции и вернуться к сухому языку закона, то обязанность продавца предоставлять запрошенные покупателем документы – закреплена в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, где прописано, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Ну, а если вы хотите устранить риски приобретения квартиры у «ведомого» продавца – значит никакой сделки быть не может с одиноким продавцом, который утверждает, что у него нет ни родственников, ни друзей, если это его единственное жилье и он утверждает, что хочет переехать в более тихое место подальше от шумной и суетливой Москвы. В таких ситуациях сделка возможна только при альтернативной сделке с приобретением другого жилого помещения без появления у продавца «свободных денег», которые он может отдать на «спецоперацию», и желательно разыскать хоть каких-нибудь родственников для подтверждения намерений продавца.
Вывод
Каждая сделка индивидуальна и требует внимательного изучения и проверки документов. Но, если вы юрист и имеете большой опыт работы в недвижимости, то ваша насмотренность разных ситуаций поможет вам избежать любых рисков, будь то оспаривание сделки или долги по капремонту. Важно не торопиться и не выходить на сделку на «навязанных» вам условиях, а принимать решение взвешенно и осознанно, убедившись, что сделка для вас безопасна и не принесет вам никаких неприятных сюрпризов.
С уважением, Екатерина Петровская
Подписаться на канал:
в Telegram https://t.me/nedvizhka_v_zakone_2026
в ВКонтакте https://vk.ru/urist_petrovskaya
в Нельзяграмм https://www.instagram.com/ekaterina_urist2026?igsh=MWNuZGhiano5bmcxZA==&utm_source=ig_contact_invite
в Max https://max.ru/join/1susUrQsgJsdybTgTgUtKkQ_H2gAj1841Djf583N6gg
в Ютуб https://tinyurl.com/urist-petrovskaya
Выбирайте удобную для Вас площадку и будьте в курсе: как не попасть в сложнейшую ситуацию после сделки с недвижимостью!
