Ещё два года назад земля была главным козырем девелопера. Сегодня та же земля топит компании — буквально замораживает в себе деньги, которых так не хватает. Если у вас в портфеле есть площадки, купленные в 2023–2024 годах в бридж-кредит под плавающую ставку, этот текст про вас.
Рынок новостроек вошёл в новую фазу. Прежняя схема роста — «бери землю побольше, оформляй документацию, выводи всё и строй быстрее» — перестала кормить. Себестоимость обгоняет цены, спрос сжимается, деньги дорогие. Выигрывают не те, кто строит быстрее, а те, кто управляет ликвидностью и маржой. «Яков и Партнёры» вместе с ЕРЗ собрали пять рычагов, на которые опираются такие девелоперы. Один — самый болезненный — разберём целиком.
Земля, которая больше не работает
Участок, купленный под оптимистичную модель, при подорожавших кредитах превращается из актива в обременение: его трудно продать и тяжело вывести в продажи, а капитал в нём просто стоит. Хорошая новость в том, что рынок наконец дорос до момента, когда землю перестали держать «про запас». Вот четыре хода, которыми девелоперы её размораживают:
- Расчистить портфель. Продать участки без перспективы — пусть даже в минус. Зафиксированный сегодня убыток дешевле, чем капитал, замороженный ещё на два года.
- Скупать чужую боль. Забирать стрессовые площадки, переосмыслять и пересобирать под новую экономику — если есть ликвидность и компетенция.
- Не платить за землю деньгами. Договариваться с собственниками на долю в прибыли вместо платы. Деньги остаются в обороте.
- Покупать с дисконтом у тех, кому хуже. У девелоперов под стрессом землю берут дешевле — при наличии запаса прочности.
Способность вернуть капитал, застрявший в земле, в ближайшие два года и решит, кто останется самостоятельным игроком, а кто станет частью чужого баланса.
А ещё четыре рычага?
Это была лишь первая стратегия. Остальные четыре отвечают на вопросы, которые сегодня не дают спать ни одному гендиректору:
- Почему «продавать быстрее» внезапно стало проигрышной тактикой?
- Почему «продать много» больше не равно «заработать больше»?
- Как срезать четверть срока проектирования и снизить себестоимость, не превратив дом в безликую коробку?
- Что приходит на смену классическому генподряду — и почему девелопер всё чаще строит сам?
Полные ответы — с конкретными ходами по каждому рычагу — собраны в практическом руководстве «Окно возможностей и стратегии выживания». Получить его можно, зарегистрировавшись на главную закрытую встречу отрасли — V Саммит застройщиков России (11–13 сентября, Подмосковье).
Там эти стратегии не зачитывают со слайдов: первые лица девелоперских компаний выносят на стол собственные кейсы, а сотня равных в малых группах разбирает их до решений. За четыре прошлых Саммита через этот формат прошли топ-менеджеры ПИК, ФСК, ЛСР, Брусники, Setl Group и ещё 170+ компаний.
👉 Оставить заявку и забрать руководство с пятью рычагами: https://summit.erzrf.ru/?utm_source=erz_dzen&utm_medium=5-lever