Второй кассационный суд общей юрисдикции 28 мая 2026 года оставил в силе решение Бабушкинского районного суда Москвы, которым сохранено право на приобретенное у находившейся под влиянием мошенников пенсионерки жилье. Об этом сообщила представитель покупателя спорной квартиры Нино Цитлидзе юрист Екатерина Краснова. Таким образом, суд встал на сторону добросовестного покупателя вслед за решением по резонансному «делу Долиной». Если определение устоит, то Цитлидзе сможет вселиться в купленную ей квартиру. Также судебная практика открывает перспективы для покупателей, оказавшихся в аналогичной ситуации. Подробнее о процессе — в материале «Известий».
Почти конец
Для Нино Цитлидзе сегодняшний день стал юридической победой, хотя до вселения в приобретенную квартиру еще далеко. Ее история типична: проверенная сделка, ипотека, попытка переезда — и внезапный иск от бывшей собственницы Ивановой. Основания одни и те же — «мы не знали, что творили, нас ввели в заблуждение». Несправедливость отмены таких сделок в том, что продавец свою квартиру обратно получает, а покупатель деньги — нет. Они якобы отданы телефонным мошенникам.
В отличие от «дела Долиной», в процессе между Цитлидзе и Ивановой нет звездных адвокатов и публичных пиар-кампаний. Однако значимость этого решения сложно переоценить — аналогичных процессов в России тысячи. По данным Росреестра в 2024 году недействительными признаны более трех тысяч сделок с пожилыми продавцами, а в судах первой инстанции ждут рассмотрения свыше 10 тыс. аналогичных дел.
— В нашем деле продавцом квартиры заявлялись ст. 178 (заблуждение) и 179 (обман) ГК РФ. По данным статьям ВС и принял решение по делу Долиной. Продавец Иванова в нашем деле не ссылалась на ст. 177 ГК (нахождение в состоянии, в котором невозможно в моменте осознавать свои действия), — прокомментировал «Известиям» решение инстанции адвокат, эксперт Фонда поддержки пострадавших от преступлений, Максим Пешков. Иванова уже не могла процессуально изменить основания иска — это обстоятельство помогло Цитлидзе.
Как объяснил адвокат Максим Пешков, после декабрьского постановления Верховного суда 2025 года по «делу Долиной», где победил добросовестный покупатель, продавцы моментально сменили тактику в подобных процессах. Исчезли иски по основаниям «заблуждения» и «обмана». Им на смену пришла «неспособность понимать значение своих действий» из-за стресса, давления мошенников или приема лекарств, согласно ст. 177 ГК.
Предыстория
Нино Цитлидзе купила у 64-летней пенсионерки Натальи Ивановой двухкомнатную квартиру в Бабушкинском районе Москвы за 9,5 млн рублей. Часть суммы — собственные средства, около 2 млн — ипотека на 30 лет. Иванова владела квартирой более 20 лет, перед сделкой предоставила все документы и справки из диспансеров, дала расписку о получении денег. Цитлидзе провела стандартные проверки, наняла риелтора и выбрала этот вариант как юридически чистый. Продавец объяснила продажу переездом в Подмосковье к родственникам и указала точный адрес, куда планирует вселиться.
Однако после сделки Иванова не передала квартиру, а 4 октября 2022 года совершила под влиянием телефонных мошенников поджог здания военкомата, за что получила два года условно. Деньги от продажи, по ее словам, она сразу отдала преступникам, после чего объявила себя банкротом. Цитлидзе не может въехать в квартиру с 2022 года, но продолжает выплачивать ипотеку.
— Изначально Бабушкинский суд 2 мая 2024 года встал на нашу сторону, признав сделку действительной, и обязал Иванову передать мне квартиру, — рассказала «Известиям» Нино Цитлидзе. — Но после вмешательства прокурора решение было обжаловано в Мосгорсуде.
Вышестоящая инстанция рассудила иначе и вернула квартиру Ивановой. В определении было указано, что основанием для отмены сделки стоит считать отсутствие намерений Ивановой продавать принадлежащую ей квартиру, которая является единственным ее жильем.
Из определения коллегии по гражданским делам Мосгорсуда:
«Оспариваемый договор был заключен и подписан ей под влиянием обмана и заблуждения; на всем протяжении времени перед заключением оспариваемого договора, в период хищения у нее денежных средств на Иванову Н.А. оказывали серьезное психологическое давление: звонки от мошенников, которые представлялись сотрудниками Центробанка, ФСБ»
— После четырех лет ожидания я наконец могу сказать, что закон и справедливость восторжествовали, — поделилась с «Известиями» Цитлидзе. — Это решение дает надежду и другим пострадавшим от данной схемы. Закон должен защищать добросовестных покупателей, которые не могут и не должны нести ответственность за действия продавцов.
По мнению юриста Екатерины Красновой, судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции разобрались в ситуации. Ранее эта же инстанция указывала на ошибки в решении Мосгорсуда, однако нижестоящий суд оставил без внимания эти указания.
— Рано или поздно такая практика привела бы к колоссальному социальному напряжению в обществе — нарушен базовый принцип справедливости, — говорит Краснова. — Получается, что законопослушный человек должен был нести непосильное бремя материальной кабалы за неадекватные действия дееспособных граждан, которые якобы были обмануты третьими лицами.