Недавно на закрытом бизнес-мероприятии стал свидетелем любопытной ситуации. Спикер — человек с внушительным предпринимательским бэкграундом — презентовал свой продукт. В ходе выступления он затронул тему коммерческой недвижимости:
«Я вложил 100 млн в 6 разных ЗПИФов, но доходности выше 12% не увидел. Поэтому, когда вам обещают 30% на коммерческой недвижимости — знайте, вам врут».
Зал закивал. Но я услышал лишь классическую когнитивную ошибку — ошибку выборки.
Почему подобные обобщения опасны для инвесторов с любым уровнем капитал?
Спикер совершил логический подлог: он отождествил инструмент (ЗПИФ) с целым рынком (коммерческая недвижимость). Это как заявить: «Я пытался ехать на велосипеде, крутил педали назад, он не поехал — значит, на велосипедах вообще нельзя передвигаться».
Коммерческая недвижимость — это не монолитный объект. Это сложный конструктор, где доходность зависит от:
- Способа входа: от покупки ГАБа (готового арендного бизнеса) до девелопмента объекта коммерческой недвижимости «с нуля».
- Финансирования: использование кредитного плеча радикально меняет ROE (рентабельность собственного капитала).
- Стратегии: спекулятивный рост стоимости или операционный рентный доход. При стратегии создания ГАБа с его дальнейшей продажей доходность 40% годовых не является редкостью.
Урок для инвестора:
Когда человек с большим капиталом транслирует свой негативный опыт как истину в последней инстанции, он совершает ту же ошибку, что и новичок. Наличие десятков миллионов на счету автоматически не избавляет от когнитивных искажений.
Что делать предпринимателю?
- Разделяйте «инструмент» и «стратегию». Если все ЗПИФы коммерческой недвижимости в лучшем случае дали 12% годовых, это не значит, что все способы инвестирования в коммерческую недвижимость дают такую доходность. Это значит, что инвестирование ЗПИФы даёт такой результат. Ищите другой способ
- Критически относитесь к тому, что говорят эксперты с трибуны.
- Набирайтесь собственной экспертизы или пользуйтесь услугами профессионалов для выбора объекта инвестиций с подтверждённым результатом.
Мой вопрос к вам: сталкивались ли вы с тем, что советы успешных коллег-предпринимателей в инвестициях приводили вас к убыткам? Давайте обсудим в комментариях, как вы фильтруете «экспертное мнение».