Комплексное развитие территорий поселений (КРТ): новый подход с 2021 года

Комплексное развитие территорий (КРТ) — это современный подход к обновлению и развитию городских и сельских поселений, направленный на создание комфортной и безопасной среды обитания. Правовая основа для реализации КРТ была заложена Федеральным законом №494ФЗ от 30.12.2020, который внёс изменения в Градостроительный кодекс РФ и другие нормативные акты.

Законодательная база

Реализация КРТ регулируется несколькими ключевыми документами:

• Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) — вводит понятие КРТ, устанавливает новые правила и механизмы его осуществления, определяет порядок принятия решений и разработки документации.
• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) — регламентирует вопросы изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, включая условия и порядок возмещения.
• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) — обеспечивает защиту прав граждан при проведении КРТ, в т. ч. при переселении из ветхого и аварийного жилья.

Цели КРТ

Основные цели программы КРТ:

• обновление жилой и общественной инфраструктуры;
• содействие устойчивому и сбалансированному развитию поселений;
• улучшение качества городской среды и повышение уровня жизни населения;
• привлечение частных инвестиций в развитие территорий;
• эффективное использование земельных ресурсов и объектов недвижимости;
• создание условий для развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

Особенности правового режима КРТ

Ключевые особенности правового регулирования КРТ:

• решение о КРТ принимается органами местного самоуправления или региональными властями (в зависимости от масштаба проекта);
• при реализации КРТ не учитывается ранее утверждённая градостроительная документация (правила землепользования и застройки — ПЗЗ, генеральный план — ГП);
• КРТ применяется к элементам планировочной структуры или их частям (кварталам, микрорайонам и т. д.);
• устанавливаются особые процедуры для принятия решений, публичных слушаний и согласования проектов.

Проект планировки территории для КРТ

Этапы разработки и утверждения проекта планировки территории:

1. Принятие решения о КРТ уполномоченным органом.
2. Разработка проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания территории (ПМТ).
3. Проведение публичных слушаний с участием жителей и заинтересованных лиц.
4. Утверждение ППТ и ПМТ.
5. Автоматическое внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки (ГП и ПЗЗ).
6. Подготовка и реализация проекта КРТ.

Виды КРТ

Закон выделяет несколько видов КРТ в зависимости от типа территории и целей развития:

• КРТ жилой застройки — обновление и снос ветхого и аварийного жилья, строительство новых жилых комплексов с сопутствующей инфраструктурой.
• КРТ нежилой застройки — модернизация объектов коммерческой, промышленной и общественной недвижимости, создание новых рабочих мест.
• КРТ незастроенной территории — комплексное освоение новых участков, в т. ч. в границах городских агломераций.
• КРТ по инициативе правообладателей — вовлечение частных инвесторов и собственников земли в развитие территорий через заключение договоров с органами местного самоуправления.

КРТ жилой застройки

Особенности КРТ жилой застройки:

• в программу включаются аварийные, ветхие и морально устаревшие дома;
• установлены запреты на произвольное изъятие жилья — защита прав собственников и нанимателей гарантирована ЖК РФ;
• предусмотрены новые нормы ЖК РФ, обеспечивающие равные условия для всех участников процесса (переселение, компенсации, предоставление равноценного жилья);
• обязательное создание социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники) в новых микрорайонах.

КРТ нежилой застройки

Ключевые аспекты КРТ нежилой застройки:

• включение в программу аварийных и самовольных построек, неэффективно используемых объектов;
• защита прав малых и средних предприятий — предусмотрены механизмы компенсации или предоставления альтернативных помещений;
• гарантия прав арендаторов — сохранение возможности аренды новых объектов на сопоставимых условиях;
• стимулирование редевелопмента промышленных зон и создания многофункциональных комплексов.

Комплексное развитие незастроенной территории

Особенности освоения новых участков:

• применяется к земельным участкам в государственной или муниципальной собственности;
• отсутствие обременений третьих лиц упрощает процесс подготовки территории;
• возможность планирования «с нуля» — создание современной инфраструктуры и застройки в соответствии с актуальными стандартами;
• привлечение частных инвестиций через конкурсы и аукционы на право заключения договора о КРТ.

КРТ по инициативе правообладателей

Механизмы участия собственников:

• добровольное вовлечение собственников и правообладателей в разработку проектов КРТ;
• заключение договоров с органами местного самоуправления на условиях, согласованных сторонами;
• возможность объединения нескольких участков для реализации масштабного проекта;
• предоставление льгот и преференций для стимулирования частных инвестиций.

Закон №494ФЗ стал важным шагом к современному градостроительному развитию, сочетая инновационные подходы с защитой прав граждан. Реализация КРТ требует активного взаимодействия государства, бизнеса и населения, обеспечивая качественное обновление городских и сельских пространств.

Преимущества КРТ:

• системность и комплексность подхода;
• повышение эффективности использования территорий;
• создание комфортной среды для жизни и работы;
• привлечение инвестиций в инфраструктуру;
• учёт интересов всех заинтересованных сторон.
  

КРТ — это не просто снос старых домов и строительство новых, а целостная стратегия развития территорий, которая призвана сделать российские города и посёлки более современными, удобными и безопасными для жизни.