Я смотрю, вопрос с отзывом и отменой договоров купли-продажи недвижимости на вторичном рынке становится весьма горячей темой. Да и неудивительно. Если добросовестных покупателей оставляют без жилья и денег, поневоле начнёшь беспокоиться. Как всё-таки интересно проворачивается колесо человеческого бытия. Помните, ведь совсем недавно столько было разговоров и тревог по поводу оставленных без жилья пенсионеров? Теперь, как будто, наоборот — пенсионеры оставляют граждан без жилья.
Вот законодатели наши задумались да и направили инициативу… не прокурору, не в Минюст, а министру здравоохранения. А куда деваться? Надо ситуацию как-то выводить из кризиса, вот и ищут депутаты новые подходы. Суть предложения в том, чтобы разработать перечень заболеваний, при которых проведение сделок с недвижимостью должно быть запрещено.
Ещё раз напомню, в чём тонкость вопроса. На рынке жилой недвижимости участились случаи, когда после продажи квартиры бывший собственник идёт в суд и приносит медицинские документы о психическом расстройстве или выраженных когнитивных нарушениях на момент сделки. Проблема в том, что сведения о недееспособности попадают в ЕГРН только по решению суда. А медицинские диагнозы без такого решения в реестр не вносятся.
Более того, нередко медицинские документы оформляются уже после сделки, а затем экспертиза «переносит» это состояние в прошлое. И человек фактически признаётся недееспособным задним числом.
Последствия для покупателя предсказуемы: суд признаёт сделку недействительной, квартира возвращается продавцу, а деньги вернуть практически невозможно. Часто — из-за банальной неплатёжеспособности, а иногда и из-за вполне осознанного вывода активов.
Нельзя сказать, что суды всегда встают на такую позицию. Но в этом и проблема — нет единообразной практики. Одни суды учитывают сам факт диагноза, другие разбираются в степени нарушений, третьи оценивают поведение человека в момент сделки. В итоге — правовая неопределённость и дополнительные риски для покупателей.
В качестве решения предлагается не только сформировать перечень заболеваний, но и ввести обязательную проверку состояния человека перед сделкой — с получением справок от психиатра, нарколога и других специалистов. Плюс — определить, кто и в каком объёме сможет получать доступ к этим данным, чтобы не нарушить врачебную тайну.
На первый взгляд идея выглядит логичной. Но если копнуть глубже, вопросов возникает больше, чем ответов. Где граница между временным ухудшением самочувствия и состоянием, при котором человек не способен совершать сделку? Кто будет оценивать эти справки — нотариус, который не врач, или медицинские эксперты? И не превратится ли всё это в очередной бюрократический барьер, который будет тормозить сделки и создавать новые риски?
Пока инициатива находится на рассмотрении, ясно одно: рынок недвижимости стоит на пороге серьёзных изменений. Возможны новые процедуры, дополнительные проверки и даже интеграция медицинских данных с существующими реестрами.
А пока этого не произошло, правило остаётся прежним. Внимательность и осторожность — лучшая защита. Если есть хоть малейшие сомнения в состоянии продавца, лучше перестраховаться: провести дополнительные проверки, зафиксировать процесс сделки и по возможности удостоверить её у нотариуса.
В сделках с недвижимостью, как и в жизни, профилактика почти всегда дешевле последствий.
О юридическом на человеческом - в Советах нотариуса! 👉 Подписывайся
🐾 Еще больше историй кота нотариуса - в MAX
#недвижимость #вторичка #сделки #риски #нотариус #добросовестныйпокупатель #право #юридическаяграмотность #судебнаяпрактика #защитаправ