Открыл наш.дом.рф просто свериться, как там стройка - и увидел свой ЖК в реестре проблемных. Первая реакция: деньги пропали. Это не всегда так, но разобраться придётся.
Дальше по порядку: что такое проблемный объект, что человек реально теряет, что делать прямо сейчас и как заранее обойти эту историю стороной.
Что вообще значит «проблемный объект»
Это юридический статус, не журналистский ярлык. По 214-ФЗ дом попадает в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО) в двух случаях: срок передачи квартиры дольщикам сорван больше чем на полгода либо в отношении застройщика начата процедура банкротства. Реестр размещают на сайте наш.дом.рф - это Единая информационная система жилищного строительства, ЕИСЖС.
Сам факт попадания в реестр ещё не приговор. Так государство видит проблему и подключает Фонд развития территорий (раньше он назывался Фондом защиты дольщиков). В одних случаях дом достраивают, в других выплачивают компенсации.
«Проблемный» не равно «безнадёжный». Но и расслабляться рано: дальше история может пойти по нескольким разным маршрутам.
Что человек реально теряет
Чаще всего - время и нервы. С 2019 года деньги дольщика лежат не у застройщика, а на эскроу-счёте в уполномоченном банке. Застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию. Если он не достроил, денег ему не отдадут.
Сами деньги при этом в конкурсную массу не попадают и кредиторам не уходят. При банкротстве застройщика дольщик может расторгнуть ДДУ и получить с эскроу ту сумму, которую внёс. Ровно ту. Если за время стройки квартира успела подорожать на пару миллионов, эту разницу никто не компенсирует.
Что теряется почти всегда: годы ожидания, проценты по ипотеке (если жильё в кредит) и съёмная квартира, пока ждётся своя. Это уже не возвращается ни через эскроу, ни через суд.
Дополнительная развилка - на каком этапе внесены деньги. Если ДДУ ещё не подписан, а внесён только бронь-платёж за резерв квартиры, ситуация другая: эскроу тут нет, и возврат зависит от того, как назван документ.
Аванс или задаток - не одно и то же
На словах менеджеры часто говорят «аванс», а в бумагах может стоять «задаток» или «обеспечительный платёж». Разница в деньгах большая.
Аванс возвращается всегда, если сделка не состоялась - по чьей бы вине это ни случилось. С задатком сложнее: он не возвращается, если отказался покупатель, и возвращается в двойном размере, если отказался продавец. Но задаток имеет силу только при заключённом предварительном договоре. Без него суд признает деньги обычным авансом.
Стоит достать своё соглашение и посмотреть, как именно называется платёж. Если «аванс» - возврат проще. Если «задаток» - смотреть, есть ли ПДКП и кто, по тексту, виноват в срыве.
На рынке новостроек с эскроу классическая схема «аванс перед ДДУ» встречается реже: чаще всего застройщик берёт деньги уже по ДДУ через эскроу. Хотя «бронь», «соглашение о намерениях», «обеспечительный платёж» - такое тоже бывает.
Если деньги уже внесены - что делать
Сначала точно понять, на какой стадии находится сделка. От этого зависит всё остальное.
Если ДДУ подписан, деньги на эскроу. Открыть карточку объекта на наш.дом.рф и посмотреть статус: внесён ли он в ЕРПО, начата ли процедура банкротства, какой банк держит эскроу. Параллельно стоит проверить застройщика в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и в картотеке арбитражных дел. Если банкротство уже введено, у дольщика три пути:
- расторгнуть ДДУ и получить деньги назад с эскроу (быстрее всего, но возвращается только внесённая сумма);
- включиться в реестр требований участников строительства и ждать достройки или передачи объекта новому застройщику;
- если дом уже введён в эксплуатацию, добиваться признания права собственности на квартиру.
Какой вариант выбрать, зависит от готовности дома, того, как долго стройка стоит, и от того, насколько подорожала недвижимость в районе. Расторгнуть и забрать деньги быстрее, но эти же деньги через два-три года купят меньше метров. Дождаться квартиры - дольше и рискованнее, но потенциально выгоднее.
Если ДДУ ещё не подписан, а внесён только бронь-платёж. Эскроу здесь нет, и формальной защиты по 214-ФЗ тоже. Главная задача - вернуть деньги по тому документу, который подписан: договору бронирования, обеспечительному платежу, авансовому соглашению. Сначала письменная претензия застройщику с требованием возврата. Не отвечает - суд.
В любом из сценариев полезно сохранять всё, что приходит от застройщика: письма, объявления о переносе сроков, новые сметы, переписку с менеджером. В судах такие мелочи иногда решают исход дела.
Как не оказаться в этом сценарии заранее
До передачи денег стоит потратить час на проверки. По цене это мелочь, по эффекту - больше любой страховки.
Главный ресурс - наш.дом.рф. На сайте есть проектная декларация по каждому объекту: разрешение на строительство, сроки, банк-эскроу, отчётность застройщика. Раздел истории изменений показывает, как часто и насколько застройщик переносил сроки. Это уже многое говорит. Если объект уже в ЕРПО, на странице будет соответствующая отметка.
Дальше - реестры банкротств и арбитражные дела. В ЕФРСБ видно, не ведётся ли процедура в отношении застройщика. В картотеке арбитражных дел - сколько у него судебных споров, с кем и по каким суммам. Десяток исков от дольщиков о неустойке - сигнал.
Параллельно стоит заглянуть в банк данных исполнительных производств ФССП. Если у застройщика есть взысканные и неисполненные долги, это плохой знак для будущих сроков. Деньги уходят на закрытие старых обязательств, а не в стройку.
И наконец - сам ДДУ. Самые проблемные формулировки: привязка срока передачи к разрешению на ввод (а не к конкретной дате), право застройщика менять площадь без согласия дольщика, ограничения на размер неустойки. Аккредитация банка не значит, что договор проверен в интересах покупателя - банк проверяет только свои залоговые риски.
Никакая проверка не даёт стопроцентной гарантии. Бывают случаи, когда застройщик с хорошей репутацией внезапно подаёт на банкротство по экономическим причинам: рост себестоимости, ставки, схлопывание спроса. Но проверки сильно сокращают список объектов, где такое возможно.
Что важно запомнить
Деньги на эскроу защищены законом и при банкротстве застройщика возвращаются дольщику. Реестр проблемных требует действий по инструкции выше. Проверить застройщика до денег дешевле, чем разбираться с проблемным ЖК после.