Чего категорически нельзя делать при покупке строящейся недвижимости в Таиланде

Чего категорически нельзя делать при покупке строящейся недвижимости в Таиланде.

Каждый застройщик предлагает рассрочку. В каждом офисе продаж Вы услышите:

«Всю сумму сразу платить не нужно, платите по этапам» — звучит удобно.

Но именно здесь скрыта главная ловушка оф-плана.

Правило первое: не платите больше 30-35% до появления каркаса.

Если Вы «заходите» в проект на раннем этапе — до начала стройки или когда она только началась — и отдаёте застройщику более 30% в первые полтора года, Вы, фактически, принимаете на себя его риски.

Застройщик попросту перекладывает их на вас.

Плохие продажи, кассовый разрыв, недофинансирование по любой причине -всё это случается именно на раннем этапе. И если что-то пойдёт не так, Ваши деньги уже у него и вернуть их будет непросто, а иногда и невозможно.

Правило второе: старайтесь перенести платежи на вторую половину строительства.

В идеале — к моменту сдачи объекта.

Застройщики «бодаются» и не хотят этого — понятно, им нужны деньги здесь и сейчас.

Но в моей практике достаточно кейсов, когда нам удавалось адаптировать график под интересы клиента.

Всегда стоит попробовать.

Правило третье: требуйте конкретику по этапам.

«Следующий платёж при готовности 50%» — это ни о чём. Как звучит но о чем, так потом и получится некомфортно.

Что такое 50%? Фундамент? Каркас? Остекление? Внутренняя отделка?

Просите вписать в договор конкретное описание каждого этапа: что именно должно быть построено и подтверждено к каждому конкретному платежу.

Иначе трактовать эти 50% будет застройщик — в свою пользу всегда.

И мы это на Пхукете видим повсеместно.

Однако, из любого правила бывают исключения.

В 2023 году в моей практике один случай, когда мы с женой осознанно нарушили все эти правила: и согласились заплатить 70% в первый год. У застройщика не было ничего на тот момент -ни офиса продаж, ни шоу рума, ни полной технической документации, даже земельный участок для проекта был не полностью оплачен к тому моменту.

Риск для покупателя про такой сделке зашкаливал.

Объект был в 50 метрах от моря, цена — реально выгодная.

Итог спустя 2.5 года — около 100% доходности за период, порядка 40% годовых.

Красивая история, еще кстати, на закончилась -ждём сдачи объекта. Могу рассказать больше о проекте -если попросите.

Повторять такую схему покупки не советую никому. Трюк выполнен опытными каскадерами 😂

Потому что могли просто не получить НИЧЕГО (читай, дырку от бублика).

Такой график платежей почти всегда означает одно:

застройщик не уверен в продажах или финансировании. Он берёт ваши деньги, чтобы закрыть свои проблемы.

Девелопмент — сложный бизнес.

Когда Вы соглашаетесь платить много и быстро на раннем этапе, вы становитесь его инвестором.

Без получения доли в бизнесе, без особой защиты а иногда и без прибыли за риск.

Наша работа — либо уберечь клиента от таких схем, либо добиться нормального (комфортного) графика от застройщика.

При условии, конечно, что объект нам интересен и того стоит.