За последние несколько месяцев я провела довольно много консультаций по Вьетнаму.
И что интересно — большинство разговоров начинаются практически одинаково.
Кто-то спрашивает, какой проект сейчас самый перспективный. Кто-то хочет понять, что лучше: Дананг, Фукуок или Хошимин. Кто-то сразу присылает ссылку на понравившийся комплекс и просит сказать, стоит покупать или нет.
И почти никогда первый вопрос не звучит так, как должен бы звучать на самом деле.
Потому что до квартиры, района и даже города есть ещё одна вещь, которую инвесторы часто пропускают.
Стратегия.
За годы работы я заметила любопытную закономерность: люди готовы часами сравнивать планировки, считать квадратные метры, обсуждать вид из окна и качество отделки, но гораздо реже задают себе вопрос, каким образом эта недвижимость вообще должна принести им деньги.
А ведь именно здесь и проходит граница между покупкой недвижимости и инвестициями.
Представьте ситуацию.
Человек открывает презентацию нового проекта. Там красивые рендеры, бассейн на крыше, модное лобби, уверенный рассказ о будущем района и таблица с привлекательной доходностью.
В этот момент очень легко влюбиться в объект.
Особенно если рядом есть брокер, который показывает успешные кейсы и объясняет, почему именно этот проект вырастет сильнее остальных.
Проблема в том, что рынок недвижимости редко вознаграждает влюблённость.
Через несколько лет может выясниться, что аренда работает совсем не так, как ожидалось, покупателей на вторичном рынке меньше, чем хотелось бы, а рост стоимости оказался гораздо скромнее первоначальных прогнозов.
При этом сам проект может быть хорошим. Застройщик — надёжным. Локация — перспективной.
Просто инвестор ответил на вопрос «что купить», так и не ответив себе на вопрос «как именно я собираюсь заработать».
Именно на этом этапе чаще всего и теряются деньги.
Я часто слышу фразу: «Вьетнам растёт, значит недвижимость будет дорожать». Звучит логично. Только Вьетнам сегодня — это не один рынок. Это сразу несколько совершенно разных историй, существующих параллельно.
Когда говорят о недвижимости во Вьетнаме, мне всегда хочется уточнить: о каком именно Вьетнаме идёт речь?
Потому что Дананг, Хошимин и Фукуок объединяет разве что флаг страны. Во всём остальном это совершенно разные инвестиционные модели. Где-то рост создаёт туризм. Где-то — промышленность и новые рабочие места. Где-то — метро, дороги и появление новых деловых кластеров. Именно поэтому вопрос никогда не звучит как «будет ли расти Вьетнам».
Гораздо важнее понять, за счёт чего будет расти именно ваш объект. Поэтому наши консультации почти никогда не начинаются с просмотра проектов. Обычно всё происходит наоборот. Сначала мы пытаемся понять, какую задачу человек вообще решает. Хочет ли он сохранить капитал. Получать доход в валюте. Заработать на росте стоимости. Иметь возможность быстро выйти из актива. Или совместить инвестицию с собственным проживанием.
На первый взгляд разница кажется небольшой. На практике ответы приводят к совершенно разным решениям. Потому что объект для роста капитала и объект для стабильной аренды — это часто две разные покупки.
Точно так же, как квартира, которую вы готовы держать десять лет, и квартира, которую планируете продать через три года.
Наверное, именно поэтому я задаю клиентам гораздо больше вопросов, чем многие ожидают. Не потому что люблю усложнять. А потому что хорошая инвестиция начинается не с выбора квартиры. Она начинается с понимания того, зачем эта квартира вообще нужна.
И чем больше становится рынок Вьетнама, чем больше появляется новых проектов, локаций и возможностей, тем важнее становится этот принцип. Красивых объектов сегодня много. Найти квартиру — не проблема. Проблема — выбрать ту, которая через несколько лет всё ещё будет работать на вашу задачу.
За последние годы Вьетнам стал одним из самых интересных рынков Азии. Именно поэтому здесь сейчас особенно важно не искать «самый перспективный проект», а понимать собственную стратегию. Потому что хорошие инвестиции редко начинаются с вопроса: «Что купить?» Гораздо чаще они начинаются с другого вопроса: «Для чего я это покупаю?»
И, как показывает практика, именно ответ на него обычно приносит больше денег, чем выбор между двумя красивыми квартирами.
P.S. 10 июня мы проводим вебинар «5 инвестиционных стратегий Вьетнама». Будем разбирать реальные кейсы, цифры и разные сценарии инвестиций — от роста капитала до дохода в валюте. Если тема вам интересна, подробности и регистрация есть в первом комментарии.
