Разберем, как устроен этот финансовый механизм, кому он действительно выгоден и какие риски существуют.
Что такое покупка недвижимости долями
При стандартном ипотечном договоре банк сразу перечисляет строительной компании всю сумму за выбранный объект. С этого же момента заемщику начисляются проценты на весь объем долга. Вы еще не получили ключи, дом существует только в виде котлована, но вы уже несете полную финансовую нагрузку.
Траншевая программа работает иначе. Банк выдает кредит частями, которые официально именуются траншами. График и размер этих перечислений фиксируются в договоре.
Обычно схема выглядит следующим образом:
- Первый транш перечисляется застройщику сразу после регистрации договора долевого участия. Сумма может быть символической, поэтому на протяжении всего периода строительства дома платеж по кредиту остается минимальным.
- Второй транш банк переводит продавцу незадолго до ввода здания в эксплуатацию или сразу после получения разрешения на сдачу дома. С этого момента заемщик переходит на стандартный график выплат.
- Главное правило этой схемы заключается в том, что ежемесячный платеж рассчитывается исключительно из той суммы, которую банк фактически выдал девелоперу на данный момент. Остаток кредита лежит в банке без начисления процентов, а процентная ставка фиксируется в первый день сделки и остается неизменной на весь срок.
Условия и ключевые требования программы
Прочие детали и параметры кредита напрямую зависят от выбранной ипотечной программы. Если она льготная, например семейная или новостройка с господдержкой, то сохраняется пониженная процентная ставка.
К основным параметрам относятся:
- Первоначальный взнос: обязателен стартовый капитал от 20–30% стоимости жилья, который можно дополнить материнским капиталом.
- Срок погашения: стандартно выбирается в пределах от 3 до 30 лет.
- Лимиты по сумме: для льготных вариантов лимиты определяются законом, а при оформлении траншевой ипотеки на рыночных условиях зависят от доходов заемщика (можно получить до 79,9% стоимости недвижимости).
Основные требования к самому заемщику:
- Возраст от 21 года на момент подачи заявки и до 75 лет на дату полного погашения кредита.
- Стаж работы на текущей должности от четырех месяцев (для предпринимателей — от полутора лет).
- Достаточный для выплат уровень дохода и соответствие условиям льготной ипотеки, если клиент претендует на нее.
Плюсы и минусы траншевой схемы
Данный финансовый инструмент дает заемщику целый ряд весомых преимуществ:
- Некоторое время кредитная нагрузка будет минимальной, что позволяет параллельно оплачивать аренду или копить деньги на ремонт.
- Человек покупает ликвидную недвижимость по фиксированной цене, которая больше не изменится из-за роста рыночной стоимости.
- Переплата по кредиту существенно минимизируется за счет небольших платежей до момента выдачи банком последней доли.
- Застройщик заинтересован сдать дом как можно раньше, ведь от готовности объекта зависит получение им второй части денег.
- Банк тщательно проверяет строительные компании до заключения договоров, что снижает риски связаться с сомнительным девелопером.
- После перечисления окончательного транша кредит можно рефинансировать под более низкий процент, если в семье родится ребенок.
К недостаткам и рискам программы можно отнести следующие пункты:
- Резко вырастающий после окончательного расчета ежемесячный платеж, к которому заемщику придется перестраивать свой бюджет.
- Иногда при оплате долями строительные компании завышают базовую стоимость жилья.
- Сокращается общий выбор недвижимости, так как далеко не все застройщики готовы продавать объекты с поэтапной оплатой.
- На вторичном рынке такую ипотеку практически невозможно реализовать, ведь физлица не соглашаются передать квартиру сейчас, а деньги получать частями через годы.
В каких ситуациях выгодно брать кредит долями
Этот вариант ипотечного кредитования становится идеальным решением в конкретных жизненных сценариях:
- Заемщик живет на съемочной квартире: траншевая ипотека избавляет от необходимости одновременно платить аренду и высокие взносы банку.
- Покупка жилья под инвестиции: пока дом строится, расходы минимальны, а после сдачи квартиру можно выгодно перепродать или покрывать подросший платеж за счет аренды.
- Покупка квартиры без отделки: за время сниженных выплат по первому траншу можно спокойно накопить средства на будущую отделку и мебель.
- Ожидание роста доходов: если заемщик знает о скором повышении в должности или исполнении крупного контракта, траншевая схема позволяет зафиксировать сегодняшнюю цену новостройки и не ждать увеличения заработка.
Пошаговый алгоритм оформления сделки
- Подать онлайн-заявку в банк и получить предварительное одобрение.
- Подобрать подходящую новостройку из списка аккредитованных объектов и согласовать ее с банком.
- Внести первоначальный взнос на эскроу-счет.
- Подписать договор долевого участия (ДДУ) с продавцом и ипотечный договор с банком.
- Оформить полис обязательного страхования.
После этого банк переводит первый транш девелоперу, а клиент начинает вносить регулярные минимальные платежи по графику. Чтобы получить расчет платежей под ваш бюджет и посмотреть список доступных жилых комплексов в Екатеринбурге, напишите в личные сообщения. Выберем оптимальный вариант 👇
Следите за рынком тут
📍 Екатеринбург, ул. Торговая, 2, оф. 315
📞 8 909 000-74-97
КОНСУЛЬТАЦИЯ