Застройщик чаще всего экономит на стяжке, геометрии стен, электрике, вентиляции и окнах. По закону, по минимуму норматива. Но то, что он недодал, потом оплачиваете вы - уже на этапе ремонта. Вот пять мест, которые я проверяю на приёмке первыми, и как пройтись по ним самому.
Ко мне приходят со сметой на ремонт и не понимают, почему она получилась выше, чем выходило дома на калькуляторе. Я почти всегда могу показать, откуда разница. Часть её приходится на работы, которые люди мысленно записали на застройщика, а делать их потом заново и за свои.
Я, Григорий, делаю ремонт квартир в Екатеринбурге и приёмку новостроек с заказчиками прохожу регулярно. Дальше - без общих «осмотрите внимательно». Только конкретные точки: что там урезают, почему это бьёт по бюджету ремонта и как это проверить, пока вы ещё не подписали акт.
Пол: где прячется перепад в три сантиметра
Первое, куда я иду с правилом и уровнем, - стяжка. На глаз пол всегда кажется ровным. Перепад вылезает, когда уже куплен ламинат, а он по нормам ложится на основание с просветом не больше 2 мм под двухметровой рейкой (под плитку допуск мягче - 4 мм, по СП 71.13330.2017). И есть второй параметр, который путают с первым: общий уклон плоскости. По СП 29.13330.2011 он не должен превышать 0,2% длины помещения.
Когда стяжку льют «чтобы было», в одном углу комнаты вы получаете 3 см, в другом 6. Финишное покрытие на такое не положишь - сначала придётся доливать наливной пол, а это лишний слой, лишние мешки, лишние дни на сушку.
Берёте правило (подойдёт ровная двухметровая рейка или даже строительный уровень), прикладываете в нескольких местах по диагонали и смотрите на просвет снизу. Если под рейку пролезает палец - перепад серьёзный, и его придётся закладывать в смету.
Стены кривее, чем кажется глазу
Со стенами та же история, только цена вопроса другая. Ровная на вид стена легко уходит от вертикали на пару сантиметров по высоте. Для жилой комнаты под обои это иногда терпимо. А вот там, где встанет кухонный гарнитур, шкаф-купе или столешница, кривизна вылезает сразу: между мебелью и стеной появляются клинья, дверцы перестают закрываться заподлицо.
Норматив для улучшенной штукатурки - отклонение по вертикали не больше 2 мм на метр и не больше 10 мм на всю высоту стены. Проверяется тем же правилом, приложенным вертикально, или отвесом. Если предчистовую отделку сдали по простой категории (она допускает до 3 мм на метр и наносится вообще без маяков), формально это правильно - но под кухню эту стену всё равно придётся выравнивать заново.
Щиток на четыре автомата - и почему этого мало
Прошлой осенью принимал двушку на Уралмаше. Заказчик хотел сэкономить и оставить электрику от застройщика как есть: «розетки же работают». Работали. Пять розеток на комнату, одна линия тащит и кухню, и коридор, щиток на четыре автомата, и ни одной отдельной защиты на влажные зоны. Через полгода такой жизни люди обычно сами зовут переделывать - когда чайник с микроволновкой вышибают пробку на пол-квартиры.
Минимум, который кладёт застройщик, обычно соответствует проекту. Но проект считают не под вашу реальную нагрузку. По ПУЭ на освещение идёт кабель сечением 1,5 мм² под автомат на 10 А, на розетки - 2,5 мм² под 16 А, на плиту - отдельная линия 4-6 мм². Когда всё это собрано в две-три группы вместо десятка, любая мелочь гасит сразу несколько комнат, а защиты от удара током в ванной нет совсем.
Отдельно про материал. Иногда на вводе стоит алюминий, и люди пугаются «как в хрущёвке». Спокойно: с марта 2019 года сплавы марок 8030 и 8176 официально разрешены в новостройках (приказ Минстроя №588/пр). Это законно. Просто такие жилы требуют аккуратных соединений и своих клемм, и об этом надо знать электрику, который будет делать ремонт.
Что смотреть самому: откройте щиток и посчитайте автоматы. Если их три-четыре на всю квартиру и нет устройства защитного отключения (УЗО или дифавтомата) на санузел - разводку под нормальную жизнь придётся переделывать почти полностью.
Тяга, которой может не быть
Вентиляцию не видно, поэтому её проверяют последней, а зря. В новостройках частый дефект - забитый строительным мусором канал или обратная тяга, когда воздух не уходит, а заходит к вам от соседей.
Проверка занимает минуту. Оторвите тонкий лист бумаги или салфетку, поднесите к вытяжной решётке на кухне и в санузле. Лист должен заметно притянуться. Открытым огнём, спичкой или зажигалкой, проверять не надо - если рядом газ, это просто опасно. По нормам через кухню с газовой плитой должно уходить 90 м³ воздуха в час, через ванную и туалет - по 25. На глаз вы это не посчитаете, но сам факт тяги бумага покажет честно.
Если тяги нет или бумагу выдувает наружу, дальше нет смысла планировать ни вытяжку над плитой, ни нормальную влажность в ванной: плесень по углам появится в первую же зиму.
Окна: откуда зимой тянет холодом
С окнами экономят не столько на самих профилях, сколько на монтаже. По ГОСТ 30971-2012 узел примыкания окна к стене должен исключать сквозное продувание через монтажный шов зимой. На деле шов нередко запенен наспех, без пароизоляции, и в морозы из-под подоконника тянет холодом, а на откосах выступает конденсат.
Проведите ладонью по периметру рамы и по стыку с подоконником: чувствуете движение воздуха - шов сделан плохо. Подёргайте створки за ручку, проверьте, как они прижимаются и нет ли качания фурнитуры. Дешёвая фурнитура разбалтывается за год, и менять её дороже, чем сразу отказаться принимать такое окно.
Где застройщик прав, а где это уже брак
Тут важно не свалить всё в кучу и не записать строителей в жулики. Часть того, что я перечислил, проходит как законная экономия по минимуму норматива, и претензию вы не предъявите. Простая штукатурка без маяков, минимальное число электрогрупп по проекту, алюминиевый сплав на вводе - всё это в рамках правил. Просто под вашу мебель и вашу нагрузку этого мало, поэтому деньги на доведение до ума надо честно закладывать в смету ремонта, а не считать сюрпризом.
А вот другая часть - это уже дефекты, и за них компания отвечает по гарантии. Сквозное продувание окон по ГОСТ 30971, отсутствие тяги в вентканале, перепад стяжки выше допуска по СП 71.13330.2017 - нарушения, которые фиксируются в акте приёмки и устраняются за счёт застройщика. Граница между «законно сэкономил» и «сдал брак» проходит ровно по нормативу, и знать её стоит до того, как поставите подпись.
Коротко о главном
Застройщик экономит там, где это не видно при беглом осмотре и где переделка ложится на следующий этап - на ваш ремонт. Пол, стены, электрика, вентиляция, окна. Пройдитесь по этим пяти точкам с правилом, листом бумаги и открытым щитком до подписания акта. Полчаса на приёмке решают, кто заплатит за чужую экономию: застройщик по гарантии или вы из бюджета на ремонт.
Частые вопросы
Это всё можно потребовать переделать по гарантии?
Не всё. По гарантии устраняют дефекты: продувание окон, отсутствие тяги, перепад стяжки выше норматива. А простая штукатурка или минимум розеток - это законная сдача по проекту, переделка ляжет на ваш ремонт.
У меня предчистовая отделка, там что проверять?
Те же пять точек. Предчистовая означает, что стены и пол подготовлены под финиш, но категорию штукатурки и ровность стяжки всё равно проверяйте по нормативу - именно на них чаще всего и экономят.
Сколько времени занимает такая проверка?
Если идти по списку и не растекаться, полчаса-час на квартиру. Инструменты простые: двухметровое правило или уровень, лист бумаги, фонарик и доступ к щитку.
Стоит ли вообще принимать квартиру, если нашёл косяки?
Дефекты не повод не принимать - повод внести их в акт и потребовать устранения до подписания или по гарантии. А законную экономию просто фиксируете для себя и считаете в смету ремонта.