Ужесточение условий семейной ипотеки с 1 февраля, когда был введён принцип «одна семья — один льготный кредит» и запрещены любые донорские схемы, привело к резкому снижению спроса на новостройки. В поисках альтернатив покупатели в последние месяцы всё чаще обращают внимание на вторичный рынок.
«Сегодня покупатель, который прицельно решает жилищный вопрос, примерно одинаково смотрит на рынок новостроек и вторичку — и часто выбирает готовые квартиры. Причин несколько: цена входа ниже, не нужно ждать завершения строительства, можно въехать сразу. При этом данный сегмент сейчас активно пополняется новой вторичкой», — подчеркнула директор по консалтингу и развитию Key Capital, основатель и руководитель «Школы девелопера» Эвелина Ишметова.
Своё влияние на рост популярности вторичного жилья оказало и снижение ключевой ставки, вслед за которой устремились вниз ставки по рыночной ипотеке. В результате те, кто долгое время откладывал покупку, решили выйти на сделку.
«За время заградительных ипотечных ставок на рынке накопился значительный отложенный спрос, и теперь он начал реализовываться. Кредиты всё ещё дорогие, но люди решаются на сделки в надежде на скорое рефинансирование. Как итог, продажи вторички в крупных городах в начале 2026 года выросли в среднем на 15–20% по сравнению с тем же периодом прошлого года», — сообщила директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко.
По её мнению, и без того поднявшиеся цены на вторичку продолжат постепенно увеличиваться в ближайшие месяцы.
«Но обойдётся без взрывного роста — до массового оживления спроса ещё далеко. При нынешних ставках и дороговизне квартир условия банков по долговой нагрузке потянут лишь те, у кого зарплата сильно выше средней или есть высокий первоначальный взнос. Это ограничивает спрос», — продолжила Светлана Опрышко.
Также она уточнила, что психологически и финансово приемлемый уровень ставок по рыночной ипотеке для покупателей квартир — около 10–12%, но в этом году они вряд ли опустятся так низко.
«По прогнозу ЦБ, ключевая ставка в 2026 году будет на уровне 14–14,5%. То есть ждать значительного удешевления ипотеки пока не стоит. Недоступные для большинства россиян кредиты будут сдерживать спрос и рост цен, поэтому увеличение стоимости, вероятно, останется плавным и не перейдёт в бурный подъём», — подытожила Светлана Опрышко.
Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин считает, что в скором времени вторичка может стать ещё популярнее — в связи со скорой корректировкой условий по семейной ипотеке. Напомним, с 1 июля ставка для семей с одним ребёнок может быть увеличена вдвое: с 6% до 12%. Однако финальное решение по этому поводу ещё не принято.
«Главный драйвер будущего роста спроса на вторичку — это не сегодняшняя статистика, а предстоящие изменения в ипотечном ландшафте. Сейчас рыночные ставки на вторичном рынке в среднем составляют около 18,84%, тогда как семейная ипотека даёт 6%. Но если дифференциация ставок по семейной ипотеке будет введена, разница между льготной ставкой на новостройку и рыночной на вторичку для части заёмщиков сократится с 12–13 п. п. до 4–6 п. п.», — пояснил специалист.
В таком случае ежемесячный платёж, по его словам, перестанет быть критическим фактором, и значительная часть покупателей переориентируется на готовое жильё с понятной инфраструктурой «здесь и сейчас».
«По итогам 2026 года я ожидаю, что новая вторичка подорожает на 12–15%. Именно этот сегмент за год уже показал рост на 17%, и он останется главным бенефициаром перетока спроса, так как сочетает современные планировки и качество с возможностью немедленного заселения», — отметил Валерий Тумин.
Добротные кирпичные и монолитные дома в спальных районах крупных городов, согласно его оценке, вырастут в цене на 8–12%.
«А вот хрущёвки продолжат терять в цене — там реальный торг может достигать 10–15%, спрос будет только под снос или инвестиции. Рынок расслоится окончательно: качество и ликвидность станут главными факторами цены», — резюмировал Валерий Тумин.
«Эффект Долиной»: как его избежать и безопасно купить вторичку