Любой риелтор покажет вам этот график: квадратный метр в Петербурге стоил 1 500 рублей в 1995-м и стоит 270 000 рублей сейчас. Рост в 175 раз. Звучит как доказательство того, что недвижимость — лучшая инвестиция в мире. Но если посчитать честно — рост в реальности в 30 раз меньше.
🔹 Что показывают цифры
Средняя цена метра в новостройках СПб:
- 1995 год — 1 500 рублей
- 2025 год — 270 000 рублей
Формально — рост в 175 раз. На этом большинство анализов и заканчивается. А зря.
🔹 Откуда берётся «лишний» рост
За 30 лет рубль обесценился сам по себе. Накопленная инфляция в России — около 3 500–4 000% по данным Росстата. Это значит: товарная корзина, которая стоила 1 500 рублей в 1995-м, сегодня стоит примерно в 35–40 раз дороже.
То есть из роста в 175 раз сразу 35–40 раз — это просто инфляция. Не «недвижимость подорожала», а «деньги подешевели».
Дальше — курсовая переоценка. Рубль к доллару ослаб с 4,5 до 83 за 30 лет. Это ещё один множитель, который раздувает рублёвую цифру.
🔹 Что осталось реального
Если убрать инфляцию и валютную переоценку — реальный рост в стоимости квадратного метра за 30 лет составляет примерно 3–5 раз. И этот рост сосредоточен в двух конкретных периодах:
- 2004–2008 — нефтяной бум, появление ипотеки
- 2020–2022 — льготная ипотека под 6,5%
В остальное время рынок либо стоял, либо падал — особенно в долларах.
🔹 Что это значит для вас
Когда продавец говорит «недвижимость всегда растёт» — он либо не считает в твёрдой валюте, либо специально показывает только рублёвую картинку. Это не обман, но и не вся правда.
Реальная функция недвижимости в России — защита от рублёвой инфляции. Это работает. Но называть это «инвестицией с доходностью в 175 раз» — некорректно.
CTA: В следующем посте разберём, как тот же рынок выглядит в долларах — там три обвала и итог хуже, чем в банальном депозите. Подпишитесь, чтобы не пропустить.