В статье разбираем, что такое Совет дома, как его создать и для чего он нужен жителям и управляющей организации.
Что такое совет дома?
Совет дома − это группа жильцов из 3–5 человек. Их выбирают собственники квартир. Совет не управляет домом вместо управляющей организации. Он помогает налаживать общение между жильцами и управляющей организацией. Это законный инструмент. Он описан в статье 161.1 Жилищного кодекса.
Зачем нужен совет дома?
Совет дома выполняет три ключевые функции:
Организация и контроль решений. Обеспечивает выполнение решений, принятых на общих собраниях собственников (ОСС), и контролирует ход их реализации.
Планирование и предложения. Выносит на обсуждение жильцов предложения о порядке использования общедомового имущества, организации ремонта, благоустройстве двора и предоставлении коммунальных услуг.
Представление интересов и надзор. Контролирует качество работы управляющей компании или подрядчиков по содержанию и ремонту дома, а также представляет интересы собственников во взаимоотношениях с ними.
Без сформированного Совета МКД управляющая компания вынуждена взаимодействовать с каждым собственником индивидуально, что многократно увеличивает временные и трудовые затраты.
Кто входит в совет дома? Есть ли председатель?
Состав и структура Совета МКД регламентированы ст. 161.1 ЖК РФ.
Члены совета: только собственники помещений в данном доме (физические или юридические лица). Арендаторы, наниматели и иные лица не имеют права входить в состав. Количественный состав определяется на общем собрании собственников (ОСС), минимальная численность – 3 человека.
Председатель Совета дома избирается из числа членов Совета МКД на ОСС. Он является уполномоченным лицом:
– подписывает протоколы ОСС и акты приемки работ;
– представляет интересы собственников в отношениях с УК и контролирующими органами;
– имеет право (при наличии доверенностей) на ознакомление с документами УК.
Председатель не обязан иметь юридического или технического образования, но его функционал требует базовой грамотности в сфере ЖКХ.
Какие вопросы решает совет дома?
Совет МКД не подменяет общее собрание собственников, а является исполнительным органом.
В компетенции Совета дома входит:
− предварительное рассмотрение предложений по капитальному и текущему ремонту;
− контроль качества услуг и работ, предоставляемых УК;
− участие в осмотре общего имущества, фиксация дефектов;
− досудебное урегулирование споров между соседями (заливы, шум, доступ в помещения);
− согласование доступа третьих лиц (провайдеров, арендаторов нежилых помещений) к общему имуществу.
Вне компетенции Совета МКД:
− изменение размера платы за содержание жилья (только через ОСС);
− пересмотр договора управления (только через ОСС);
− принятие решений о капитальном ремонте (только через ОСС).
Как создать Совет дома? Пошагово
Процедура инициируется либо собственниками (не менее 10% от площади), либо управляющей компании по своей инициативе.
Шаг 1. Инициирование общего собрания собственников
УК или инициативная группа уведомляет всех собственников за 10 дней до даты собрания (заказные письма, размещение на досках, в ГИС ЖКХ).
Шаг 2. Проведение собрания (рекомендуемая форма – очная или очно-заочная)
Повестка дня должна включать:
– избрание председателя и секретаря собрания;
– определение количественного и персонального состава Совета МКД;
– избрание председателя совета дома;
– установление срока полномочий (рекомендуется 2–3 года);
– (при необходимости) установление размера вознаграждения председателю за счет средств на содержание жилья.
Шаг 3. Обеспечение кворума
Требуется 50% от общего числа голосов собственников (площадь помещений). При отсутствии кворума собрание переносится. УК вправе оказывать организационную помощь (предоставление помещения, содействие в уведомлении).
Шаг 4. Оформление протокола
Протокол ОСС оформляется по Приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр. К протоколу прилагаются бюллетени голосования.
Шаг 5. Передача документов в УК и ГЖИ
УК обязана в течение 5 рабочих дней получить копию протокола. Оригинал протокола и бюллетеней хранится в УК или в ТСЖ (по месту нахождения дома) в течение 3 лет.
Как совет дома помогает УК?
При корректно выстроенной коммуникации Совет МКД становится ресурсом, снижающим нагрузку на персонал УК.
Ключевые преимущества для управляющей организации:
− снижение количества обоснованных жалоб в ГЖИ (совет выступает внутренним арбитром);
− ускорение приемки работ по договорам с подрядчиками;
− легитимизация решений ОСС (председатель контролирует кворум и разъясняет повестку);
− сокращение затрат на диспетчеризацию и работу с претензиями.
Таким образом, Совет многоквартирного дома – не добровольный (не дополнительный) орган, а обязательный элемент эффективного управления, если в доме более 4 квартир (ст. 161.1 ЖК РФ). Его наличие помогает в решении вопросов дома, а также для взаимодействия с управляющей организацией.