Стяжку, штукатурку, окна и ввод коммуникаций обычно оставляют, если они ровные и не отходят от основания. Чаще переделывают электрику под свою расстановку мебели и разводку сантехники. Решает одно: под что вы делаете ремонт, для себя или под сдачу.
Когда я захожу на приёмку предчистовой, у собственника обычно два настроения сразу. Сначала облегчение: вроде уже что-то сделано, можно не с голого бетона начинать. А через пять минут подозрение: вдруг это всё придётся сбивать, и проще было взять пустую коробку.
Я, Григорий, делаю ремонт квартир в Екатеринбурге, и вопрос «что тут можно оставить, а что под снос» слышу чуть ли не на каждом втором объекте в новостройке. Разберу на типичной двушке метров на пятьдесят с предчистовой отделкой: пройдусь по тому, что застройщик уже сделал, и честно скажу, где оставил бы, а где взялся переделывать. Квартира здесь собирательная, в вашей цифры будут свои, но логика одинаковая.
Почему у двух соседей по площадке предчистовая разная
Сначала неприятная правда про сам термин. «Предчистовая отделка» нигде в законе не закреплена. Поэтому у одного застройщика под ней ровные стены, стяжка и разведённая электрика, а у соседнего по площадке почти бетон с парой выводов под трубы. Слово одно, объём отличается в разы.
И это не обман. Застройщик делает усреднённый вариант под типового покупателя: чтобы человек въехал, поклеил обои, постелил ламинат и жил. Под вашу планировку, вашу мебель и вашу ванную никто ничего не подгонял, да и не мог. Поэтому правильный вопрос на приёмке другой: совпадает сделанное с тем, что вы хотите, или нет.
Сначала правило и простукивание, потом решения
Прежде чем решать судьбу каждой поверхности, я делаю две вещи.
Беру двухметровое правило и прикладываю к полу и стенам. Для пола под ламинат норма простая: перепад не больше 2 мм под двухметровой рейкой. Если больше, покрытие будет играть, замки со временем затрещат.
И простукиваю. Костяшками по штукатурке, деревянным бруском по стяжке. Глухой, пустой звук означает, что слой отошёл от основания - бухтит. Сверху поверхность может быть идеально гладкой, а под ней пустота. Положите на такую плитку, и через год она отойдёт вместе с куском стяжки.
По этим двум проверкам, ровность и сцепление, принимается почти всё остальное.
Стяжка: правило двух метров решает за вас
Чаще всего застройщицкую стяжку я оставляю. Ровная по уровню, не бухтит, значит, основание готовое, и трогать его незачем. Залить новую стяжку стоит 800 рублей за квадрат только за работу, плюс демонтаж старой, плюс материал, плюс неделя сушки на каждый сантиметр толщины. Когда внизу нормальный пол, платить за всё это просто незачем.
Переделка нужна в двух случаях. Первый: большой перепад, те самые 2 см на три метра, которые иногда попадаются. Под ламинат так нельзя, но и сбивать всё не обязательно, часто хватает тонкого наливного слоя поверх, он вытянет плоскость. Второй случай хуже: стяжка бухтит на половине площади. Её подливкой не спасти, отойдёт вместе с новым слоем, только время потеряете.
Скажу про себя честно: ровную стяжку от кривой я отличу на глаз, а микротрещины под слоем пыли иногда вижу, только когда пол уже чистят под укладку. Поэтому финальный вердикт по полу я придерживаю до момента, когда поверхность подмели и прогрунтовали.
Со стенами всё зависит от того, что на них встанет
Под обои и покраску застройщицкая штукатурка обычно годится. Огрехи в пару миллиметров закрывает шпатлёвка, и обои поверх лягут ровно. Сбивать целую стену, чтобы оштукатурить заново по маякам за те же 800 рублей за квадрат, тут ни к чему.
Жёстко я придираюсь в двух местах: стены под плитку и стены, к которым мебель встанет вплотную, вроде кухонного гарнитура, шкафа-купе или стола. Завал даже в сантиметр вылезет щелью между шкафом и стеной, а любая пустота под плиткой обернётся отвалившимся кафелем. Такие стены простукиваю особенно дотошно и, если слышу пустоты, снимаю штукатурку до основания. Один раз сделать заново дешевле, чем потом переклеивать плитку по всей ванной.
Электрику переделывают почти всегда, и застройщик тут ни при чём
Тут предупреждаю сразу: разводку под себя придётся делать почти всегда. Застройщик заводит кабель до щитка или раскидывает розетки по типовой схеме, пара точек на комнату в стандартных местах.
Дело не в качестве. Просто эта схема не знает, где у вас встанет диван, телевизор, рабочий стол, где будет роутер и где зарядки. Появляется ваша расстановка, и типовые точки оказываются совсем не там, где нужны. Добавить точку по бетону стоит 650 рублей за штуку, а на средней квартире их набегает несколько десятков. Эту сумму закладывайте заранее, иначе она всплывёт неприятным сюрпризом в середине ремонта.
Сам щиток и ввод, если собраны без претензий, я оставляю: менять автоматы ради замены незачем.
Сантехника: ввод оставляю, дальше по-своему
Выводы воды и канализации от застройщика я держу за точку старта и обычно оставляю. А вот разводку под вашу раковину, унитаз и душевую почти всегда делаю заново: заводская труба выведена в типовое место, а ваша сантехника встанет иначе.
Санузел вообще считают неправильно, если меряют его квадратами плитки. Я закладываю его целиком: инженерия, электрика, тёплый пол, приборы, короб на стояк. Экономить на скрытой части санузла хуже всего во всей квартире: точка горячей или холодной воды стоит 3 300 рублей, и лучше сделать их с запасом, чем вскрывать готовую плитку через полгода.
Окна, радиаторы и дверь: что трогать не нужно
Здесь хорошие новости. Окна от застройщика обычно оставляют: они новые, на гарантии, менять стеклопакеты в начале ремонта незачем. Дует из-под штапика или не прижимается створка, чаще всего это регулировка, а новые окна заказывать ни к чему.
Радиаторы ставят простые, но рабочие. Для себя их нередко меняют под интерьер, под аренду оставляют как есть, греют и греют. Входная дверь у застройщика чаще временная и тишиной не радует: на себя её обычно меняют ради шумоизоляции и замков, на арендную квартиру спокойно оставляют до первой настоящей необходимости. Потолок застройщик обычно выравнивает и белит. Под натяжной за 800 рублей за квадрат ровнять его не нужно вовсе, полотно скроет всё, а под покраску смотрю по ровности, как со стенами.
Для жизни и под аренду - две разные квартиры
Один и тот же набор работ застройщика я раздаю по-разному, смотря на цель.
Делаете для себя и надолго, планка выше. Электрика под вашу жизнь, сантехника под вашу сантехнику, дверь под вашу тишину, стены под точную геометрию мебели. Переделок тут больше просто потому, что с каждой мелочью вы будете жить годами.
Под сдачу включается логика инвестора: оставить максимум того, что работает и держится. Ровную стяжку оставили. Стены, которые уйдут под обои, тоже трогать не будем. Радиаторы греют, дверь закрывается, пусть стоят. Деньги идут только туда, без чего квартиру не сдать или где переделка потом выйдет дороже: электрика по реальной нагрузке, надёжная сантехника, нормальный санузел. Лишний квадрат идеальной штукатурки арендную ставку не поднимет.
Где я могу ошибиться на глаз
Честно про пределы такого разбора. На приёмке я работаю правилом, простукиванием и опытом, и этого хватает, чтобы принять решение по большинству поверхностей. Но часть вещей видно только в процессе: скрытые трещины под пылью, сцепление штукатурки в углах, состояние кабеля внутри стены. Поэтому окончательный вердикт по стяжке и проводке откладываю до момента, когда поверхность очищена и местами вскрыта. И ещё одно: если подрядчик на первом же осмотре, толком не заглянув, уверенно обещает «всё оставляем» или «всё под снос», насторожить это должно сильнее, чем сама предчистовая.
Короткие ответы на частые вопросы
Можно ли класть плитку прямо на стяжку от застройщика?
Если стяжка ровная и не бухтит при простукивании, то да, после грунтовки. Если есть пустоты или трещины, сначала ремонт основания, иначе плитка отойдёт.
Надо ли сразу менять радиаторы?
Под аренду нет, заводские греют как надо. Для себя меняют ради вида, по необходимости почти никогда, и это легко отложить на потом.
Стоит ли менять входную дверь застройщика?
Под себя чаще да, ради шумоизоляции и замков. Под сдачу можно оставить, пока реально не понадобится.
Что оставить, если квартира под сдачу?
Максимум рабочего: ровную стяжку, стены под обои, окна, радиаторы, закрывающуюся дверь. Деньги вкладывайте в электрику, сантехнику и санузел.
На приёмке я первым делом спрашиваю собственника даже не про стяжку и не про двери. Спрашиваю, под что он это делает - для себя или под сдачу. От этого ответа зависит всё остальное, а стяжка с электрикой подскажут детали уже сами.