Статья 4.
За несколько 11 лет работы с покупателями недвижимости в Краснодаре я видел одни и те же ошибки снова и снова. Люди совершают их не потому что глупые — а потому что никто заранее не предупредил.
Исправляю это прямо сейчас.
Ошибка первая: покупать без проверки документов
Самая дорогостоящая ошибка. Красивый дом, хорошая цена, приятный продавец — и люди подписывают договор не проверив документы.
Что нужно проверить обязательно:
Право собственности. Заказываешь выписку из ЕГРН — видишь кто настоящий владелец. Бывает что продавец — не собственник, а родственник который «помогает продать».
Обременения. В той же выписке смотришь раздел об ограничениях. Ипотека, арест, сервитут — всё это переходит к покупателю вместе с домом.
Согласование строения. Дом должен быть зарегистрирован как жилое строение. Бывают дома где фактически два этажа — а по документам один. Второй этаж незаконный. Банк такой дом не одобрит, и при продаже будут проблемы.
Категория земли и ВРИ. Уже говорил про это — ИЖС, СНТ, ЛПХ. Смотри внимательно.
Ошибка вторая: не приезжать на участок в дождь
Это звучит странно — но это серьёзно.
Один из главных рисков при покупке дома в Краснодарском крае — подтопление участка. Весной и осенью в регионе бывают сильные дожди. Участок который выглядит прекрасно в сухую погоду — может превращаться в болото.
Приезжай смотреть дом после дождя. Или попроси показать участок в период дождей. Если продавец уклоняется от этого — уже подозрительно.
Также посмотри на рельеф: если участок в низине или рядом есть водоём — узнай историю подтоплений у соседей. Соседи расскажут правду — им нечего скрывать.
Ошибка третья: ориентироваться на цену год назад
«Раньше такие дома стоили на три миллиона дешевле» — это фраза которую я слышу регулярно.
Рынок недвижимости Краснодара рос последние несколько лет и продолжает расти. Причины: переезд людей с севера, развитие города, инфляция, рост стоимости строительных материалов.
Ориентируясь на цены прошлого года ты можешь бесконечно ждать «когда подешевеет» — и не дождаться. Пока ты ждёшь — платишь аренду. Пока платишь аренду — теряешь деньги которые могли идти на погашение своего кредита.
Ошибка четвёртая: не считать полную стоимость владения
Цена дома — это не только стоимость покупки. Это ещё:
- Налог на имущество — для дома с участком
- Коммунальные платежи — газ, электричество, вода
- Обслуживание посёлка — охрана, уборка дорог, общая территория
- Обслуживание дома — ремонт кровли, фасада, коммуникаций
В коттеджном посёлке с управляющей компанией — всё прозрачно, есть ежемесячный платёж за обслуживание. В частном секторе — всё ложится на тебя и часто неожиданно.
Перед покупкой спроси: какой ежемесячный платёж за обслуживание посёлка? Что в него входит? Кто отвечает за дороги и общую территорию?
Ошибка пятая: принимать решение без расчёта ипотеки
Многие смотрят дома не зная своего реального бюджета. Влюбляются в дом который не могут себе позволить — и разочаровываются. Или наоборот — думают что не потянут, хотя на самом деле платёж был бы меньше их аренды.
Первый шаг — не смотреть дома, а считать ипотеку. Это занимает двадцать минут. Зная одобренную сумму и ежемесячный платёж — ты идёшь смотреть дома с чёткими критериями.
Я помогаю с расчётом бесплатно. Напиши — посчитаем под твою ситуацию.
Наши проекты:
- кп-дружный.рф
- кп-мелодия.рф
Написать мне: @gadetski85 в Telegram
Алексей Гадецкий — помогаю купить дом правильно, без ошибок и скрытых рисков.