О самовольных постройках обычно говорят в контексте суда: подали иск, рассмотрели дело, вынесли решение о сносе. Но на практике нередко бывает и по-другому — когда чиновники сами принимают решение о сносе, без обращения в суд. В Москве, например, такими полномочиями обладают. Госинспекция по недвижимости и ДГИ.
И для собственников это становится весьма неприятным сюрпризом. Рассмотрим можно ли вообще снести объект без суда и что делать, если пришло уведомление о предстоящем сносе?
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Что считается самовольной постройкой
По закону самовольной постройкой может считаться здание или сооружение, если есть хотя бы один из признаков:
- оно построено на участке, который не был предоставлен в установленном порядке;
- объект возвели без нужных разрешений;
- при строительстве нарушили градостроительные или строительные нормы.
Общее правило такое: право собственности на такую постройку не возникает, и ее могут потребовать снести.
Раньше сносить такие объекты можно было только через суд. Но с 1 сентября 2015 года в законе появился внесудебный порядок — в некоторых ограниченных случаях местные власти могут принять решение сами.
Когда возможен снос без суда
Внесудебный снос допускается не всегда, а только в строго определенных случаях. Их список закрытый, то есть расширительно трактовать его нельзя.
Без суда решение о сносе могут принять, если:
- На участок нет правоустанавливающих документов, и они должны были быть на момент начала строительства.
- Вид разрешенного использования участка не допускает такой объект, и при этом объект находится в границах территории общего пользования.
- Вид разрешенного использования участка не допускает такой объект, а также есть одно из двух условий:
- участок находится в ЗОУИТ — зоне с особыми условиями использования территории, где такое строительство запрещено;
- на объект нет разрешения на строительство, хотя на момент возведения оно было нужно, и границы ЗОУИТ уже были установлены.
То есть снести без суда можно далеко не любой «самострой», а только тот, который подпадает под конкретные основания из закона.
На практике, особенно в Москве, уполномоченные органы иногда трактуют эти нормы слишком широко. Например, под «отсутствием правоустанавливающих документов» они могут понимать не полное отсутствие документов, а отсутствие прав, которые прямо разрешают строительство или реконструкцию. Именно поэтому такие решения нередко приходится оспаривать.
Когда внесудебный снос запрещен
Есть ситуации, когда власти не имеют права принимать решение о сносе без суда, даже при соответствии объекта вышеприведённым критериям. А именно, внесудебный снос невозможен, если:
- право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН;
- по объекту уже есть судебное решение об отказе в сносе;
- постройка находится на частном участке и не угрожает жизни и здоровью людей;
- это многоквартирный дом, индивидуальный жилой дом или садовый дом;
- объект построен до 30.10.2001 на участке без правоустанавливающих документов;
- объект, для которого отсутствует разрешение на строительство, был создан до 14.05.1998;
- объект относится к религиозному имуществу или нужен для его обслуживания.
Если есть хотя бы одно из этих обстоятельств, вопрос о сносе должен решаться только через суд.
Что по этому поводу говорят суды
Судебная практика в целом подтверждает: расширительное толкование вышеприведённых критериев, которое часто практикуют уполномоченные органы, является недопустимым
1. Если право зарегистрировано в ЕГРН — без суда сносить нельзя
Это касается даже случаев, когда объект потом переделали, например:
- сделали пристройку;
- надстроили этаж или встроили антресоль;
Суды исходят из того, что если право на основное здание зарегистрировано, то спор уже затрагивает объект недвижимости в целом. А такие споры должны решаться только в судебном порядке. То есть без суда нельзя снести и ту часть объекта, которая не входит в зарегистрированную площадь.
2. Даже если права нет в ЕГРН, это не всегда дает право снести без суда
Бывает, что право собственности возникло давно и по закону признается действительным, даже если в ЕГРН запись не внесtyf (актуально для объектов, оформленных до 31 января 1998 г. по старым правилам)
В таких случаях снос во внесудебном порядке тоже недопустим.
3. Важна дата постройки
Суды отдельно обращают внимание на то, что при оценке законности сноса нужно устанавливать, когда именно был построен объект. Просто сослаться на отсутствие документов недостаточно.
Если суд или административный орган не выяснил дату создания объекта, это может стать основанием для отмены решения о сносе.
Что это значит на практике
Главный вывод довольно простой:
внесудебный снос — это исключение, а не общее правило.
Если объект не подпадает под конкретные основания из закона или если есть хотя бы один запрет на административный снос, власти должны идти в суд. Если они этого не сделали, их действия можно оспорить.
Поэтому, если вы получили уведомление о сносе или объект уже начали демонтировать, важно не тянуть и сразу проверять:
- на каком основании принято решение;
- есть ли у участка и объекта документы;
- зарегистрировано ли право в ЕГРН;
- когда построен объект;
- подпадает ли ситуация под прямые запреты на внесудебный снос.
При наличии обстоятельств, исключающих внесудебный снос – оперативно оспаривать такие действия в судебном порядке, а также вышестоящему должностному лицу, в прокуратуру и т.д. Если же снос уже состоялся без законных оснований - взыскивать причинённые убытки.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Итог
Снести объект без суда можно только в ограниченных законом случаях. Во всех остальных ситуациях у собственника есть хорошие основания защищать свои права.
Если нужно быстро оценить риски, проверить законность уведомления или оспорить действия Госинспекции, полезно подключать юристов, которые регулярно ведут такие споры. Правовой центр «Два М» давно и успешно занимается вопросами самовольного строительства, внесудебного сноса и судебной защиты собственников по иным спорам с ДГИ Москвы и администрациями округов Московской области. Как непосредственно оспариванием внесудебного сноса и взысканием причинённых таким сносом убытков, так и защитой по искам о сносе самовольной постройки в судебном порядке, исками о признанием права на самовольные постройки и о признании права собственности по приобретательной давности. Поэтому в сложной ситуации такая профильная помощь может реально сэкономить и время, и помочь сохранить объект