Если собственник продаёт квартиру раньше минимального срока владения, он обязан уплатить налог на доходы. Разбираем, для всех ли этот срок одинаков, как можно снизить размер НДФЛ и когда его не придётся платить вовсе.
Что такое минимальный срок владения
По общему правилу минимальный срок владения недвижимостью — 5 лет. Обычно он отсчитывается с момента регистрации права собственности на объект в ЕГРН. Но в некоторых случаях этот срок сокращается до трёх лет.
Срок уменьшается, если недвижимость:
- унаследована;
- приватизирована;
- получена в подарок от члена семьи и/или близкого родственника;
- перешла по договору пожизненного содержания с иждивением;
- является единственным жильём.
Квартира в наследство: нюансы налогообложения
Если вы продаёте унаследованную квартиру, учитывайте несколько важных моментов.
1. При налогообложении доходов от продажи такой квартиры учитываются также расходы наследодателя на её приобретение, если они документально подтверждены. То есть наследник может использовать эти расходы, чтобы уменьшить для налогообложения свою прибыль от сделки.
Например, Андрей Х. получил в наследство квартиру в 2023 году, а в 2025 году продал её за 7 млн рублей. Минимальный срок владения не истёк, поэтому ему придётся заплатить НДФЛ. Наследодатель приобрёл квартиру в 2022 году за 5 млн рублей — документы об этом сохранились. Поэтому Андрей может уменьшить доход от сделки 2025 года на эту сумму и должен будет заплатить налог с суммы 2 млн рублей: 7 млн – 5 млн рублей.
2. Трёхлетний срок для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже унаследованной квартиры отсчитывается с даты смерти наследодателя, потому что право собственности на неё у наследника возникает именно с этого дня.
«Если квартира получена по наследству от умершего супруга и была куплена в браке, срок владения отсчитывается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность. Такая квартира считается совместной собственностью супругов, если иное не установлено брачным договором. При этом неважно, кто из супругов по документам был владельцем объекта и рассчитывался за него», — объяснила налоговый консультант Наталья Пенькова.
Какое жильё признаётся единственным
Если на момент продажи собственник владеет только одним жилым объектом, это жильё признаётся единственным, а минимальный срок владения сокращается до трёх лет.
Правило распространяется не только на квартиру, но и на любое жильё: комнату, дом, долю в объекте. А вот апартаменты в этот список не входят, так как по закону не имеют статуса жилого помещения.
То есть если у гражданина в собственности есть квартира и дом, то при продаже, например дома, он должен будет заплатить налог: дом не является единственной жилой собственностью. Но и тут есть исключение: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, налог платить не придётся.
Например, Игорь Н. купил дом в январе 2023 года и продал его в феврале 2026-го — трёхлетний минимальный срок владения истёк. Перед этим, в декабре 2025 года, он купил квартиру, то есть дом перестал был единственным жильём. Но НДФЛ с продажи дома Игорь платить всё-таки не будет, так как проданный объект по «правилу 90 дней» всё ещё считался единственным.
Срок 90 дней между покупкой и продажей объектов считается по датам регистрации сделок в Росреестре, а не по дате заключения договора, фактической оплаты или составления акта приёма-передачи.
Важно: когда жильё находится в совместной собственности супругов и надо решить, единственное оно или нет, также учитывают недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них.
Нужно ли подавать декларацию, если минимальный срок владения истёк
В стандартном случае, если недвижимость находилась в собственности дольше минимального срока владения, подавать налоговую декларацию после её продажи нет необходимости.
Но когда продавец пользуется льготой — например трёхлетним сроком владения, налоговая не видит, что квартира подпадает под неё, поэтому рассчитывает налог так, как будто льготы нет.
Когда налог на доходы будет нулевым
В некоторых случаях бывшему собственнику не придётся платить НДФЛ вне зависимости от срока владения жильём.
Продажа квартиры не дороже 1 млн рублей
При продаже недвижимости ранее минимального срока владения НДФЛ не взимается, если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей. Важный момент: этой льготой налогоплательщик может воспользоваться один раз в год в соответствии с Налоговым кодексом.
Если сумма сделки окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости объекта, при налогообложении доходы налогоплательщика от продажи пересчитают по формуле «кадастровая стоимость × 0,7».
В семье, которая продаёт квартиру, двое или больше детей
Семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости, если одновременно соблюдается ряд условий. Так, в семье должно быть двое и более детей младше 18 лет, новое жильё должно быть больше по площади, кадастровая стоимость проданного жилья составлять менее 50 млн рублей и т. д.
При выполнении условий семья с детьми не должна соблюдать никаких сроков владения недвижимостью. То есть можно сегодня купить квартиру, через месяц — продать, и налога не возникнет.
Льгота распространяется на любую жилую недвижимость семьи, а не только на квартиры.
Продажа квартиры, полученной по реновации
Для квартир, полученных жителями Москвы по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается время, в течение которого собственнику принадлежала квартира в старом доме.
Например, Ольга Б. купила квартиру в доме, который позднее попал под реновацию, в 2015 году. В сентябре 2025 года она получила новое жильё и продала его через два месяца. Срок владения для новой квартиры будет отсчитываться от 2015 года и составит 10 лет. Следовательно, при продаже новой квартиры Ольга не будет платить НДФЛ.
Налоговые льготы для дольщиков
Для владельцев квартир в новостройке минимальный срок владения отсчитывается с даты полного расчёта по договору долевого участия (ДДУ). Оплата дополнительных метров при приёмке жилья не учитывается. Льгота действует для сделок, заключённых начиная с 2019 года, и касается квартир, купленных по договорам:
- долевого участия;
- переуступки права требования по ДДУ;
- участия в жилищно-строительном кооперативе.
Учитываем налоговый вычет и снижаем НДФЛ
При расчёте с налоговой бывший собственник вправе использовать налоговый вычет. Он позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей в случае продажи квартиры, комнаты, доли, дома, земельного участка.
Например, Павел П. унаследовал квартиру в сентябре 2025 года и продал её в декабре того же года за 4 млн рублей. Налог без использования вычета составил: 312 тыс. + (4 млн – 2,4 млн) × 15% = 552 тыс. рублей. Но Павел сможет заплатить НДФЛ не с полной суммы, а только с 3 млн рублей, если приложит к налоговой декларации заявку на оформление вычета. В этом случае сумма налога уменьшится до 402 тыс. рублей.
Помимо стандартного вычета продавец может добавить в декларацию и другие положенные вычеты, которые он не использовал за год, — к примеру, вычет за оплату учёбы или лечение, и таким образом ещё снизить сумму НДФЛ.
Как уменьшить налог за счёт расходов на покупку
Для уменьшения налоговой базы — суммы, на основании которой рассчитывается НДФЛ, выгоднее использовать не налоговый вычет, а учесть расходы на покупку квартиры.
В этом случае налог начисляется фактически только на прибыль, полученную от перепродажи. Но этот вариант осложнён принципиальным условием: на руках должны быть документы, которые подтверждают расходы на приобретение. Если их нет, то использовать упрощённую систему налогообложения «доходы минус расходы» не получится.
Например, Анна А. купила в 2023 году квартиру за 5 млн рублей, а спустя год продала её за 5,5 млн рублей. К декларации она приложила документы, подтверждающие факт покупки. Это позволило снизить налоговую базу с 5,5 млн до 500 тыс. рублей и уменьшить налог с 585 до 65 тыс. рублей (НДФЛ рассчитывался по единой ставке 13%, так как сделка прошла до введения прогрессивного налогообложения налога на доходы).
В некоторых случаях при использовании этого способа собственник может уменьшить НДФЛ до нуля: если гражданин приобрёл квартиру и продал её за ту же или меньшую цену, дохода не возникает — следовательно, нет и обязанности уплачивать налог.
Например, Пётр Н. купил квартиру в 2023 году за 3 млн рублей, а в 2024-м продал её за 2,9 млн рублей. Дохода от продажи он не получил, даже немного ушёл в минус. Кадастровая стоимость жилья на начало 2024 года составляла 2 млн рублей. На момент продажи Пётр был прописан в Свердловской области. Подтверждающие документы были в порядке, поэтому НДФЛ Пётр не платил, хотя владел квартирой всего год.
Напоминаем, налоговую декларацию подают в срок до 30 апреля следующего за продажей года, а налог платят до 15 июля. Так, если вы продали квартиру в 2026 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2027-го, а до 15 июля 2027-го — уплатить начисленный налог.