Суд усомнился в законности продажи апартаментов без разрешения на реконструкцию
В Москве снова всплыл один из самых болезненных сценариев для собственников коммерческой недвижимости. Здание реконструировали, помещения распродали десяткам покупателей, люди уже живут внутри, а спустя несколько лет начинается спор о статусе объекта и законности всей схемы. Именно такая ситуация сейчас развивается вокруг бывшей автоматической телефонной станции в Москве.
Арбитражный суд Московского округа отменил решения двух нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение. Причина оказалась серьёзнее обычного спора о документах. В материалах дела фигурируют выводы экспертов о нарушении строительных и противопожарных норм, а также фактическое использование помещений для проживания людей.
Здание построили ещё в 1989 году. В эксплуатацию его ввели в 1995, как объект связи, автоматическую телефонную станцию. Через много лет объект сменил владельца, а дальше началась масштабная реконструкция.
По материалам дела, внутри демонтировали лестничные марши, сделали новые монолитные перекрытия, оборудовали антресоли, лифтовые шахты и санузлы. После реконструкции объект разделили на десятки отдельных помещений и начали продавать их как апартаменты.
Проблема в том, что разрешение на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию собственник так и не получил. Для рынка апартаментов это история далеко не редкая. Снаружи объект выглядит готовым, внутри работают отделка и инженерные системы, помещения активно продаются через агрегаторы недвижимости, но юридически статус здания остаётся спорным.
Что потребовали власти Москвы
Правительство Москвы и ДГИ обратились в арбитражный суд с жёсткими требованиями. Город просил признать объект незавершённым строительством, запретить дальнейшую продажу помещений и изъять их у нынешних собственников для реализации через публичные торги.
Во время судебного процесса эксперты обследовали здание и пришли к неприятным выводам. Помещения фактически использовались для проживания людей по модели общежития или хостела. При этом объект, по данным экспертизы, не соответствовал ряду строительных и противопожарных требований. В заключении фигурировала угроза жизни и здоровью граждан.
Для покупателей таких помещений это один из самых тяжёлых сценариев. Люди вкладывают деньги в объект, делают ремонт, кто-то сдаёт помещения в аренду, а спустя время возникает риск спора о судьбе всего здания.
Почему первые суды отказали в иске
Арбитражный суд Москвы в мае 2025 года отказал в удовлетворении требований. Апелляция позже поддержала эту позицию.
Логика судов была достаточно формальной. Они указали:
реконструкция фактически завершена, а значит объект нельзя считать незавершённым строительством только потому, что отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию.
На практике именно так часто и строится защита по подобным спорам. Если объект физически достроен, подключён к коммуникациям и используется, собственники пытаются доказать, что речь идёт уже о готовом здании с административными нарушениями, а не о самовольной реконструкции с признаками недостроя.
Что изменил суд округа
Кассационная инстанция с такой позицией не согласилась. Арбитражный суд Московского округа указал, что нижестоящие суды фактически проигнорировали результаты экспертизы и не исследовали ключевые обстоятельства дела.
Суд отдельно подчеркнул: если реконструкция проведена без обязательной разрешительной документации, объект может рассматриваться как незавершённое строительство независимо от того, насколько физически готовы помещения.
Кроме того, окружной суд обратил внимание ещё на один тонкий момент: помещения использовались для проживания людей, хотя назначение земельного участка такого использования не предусматривало. Эту часть спора нижестоящие инстанции также полноценно не исследовали.
Сейчас дело вернули на новое рассмотрение. Суду первой инстанции предстоит заново оценить фактическое состояние здания, проверить наличие разрешительной документации и установить, как именно используются помещения внутри объекта.
Почему этот спор важен для рынка
Пока объект продаётся, проблема обычно кажется далёкой. Основные риски начинают проявляться позже, во время проверок, споров с городом, пожарных обследований или попыток узаконить реконструкцию через суд.
Особенно жёстко ситуация развивается, когда в деле появляются выводы экспертов об угрозе безопасности людей. После этого спор переходит из категории «проблемы с документами» в плоскость возможных ограничений эксплуатации всего объекта.
Вывод
Решение АС Московского округа показывает, что отсутствие разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию продолжает оставаться серьёзным риском даже для полностью функционирующих зданий. Если объект уже разделён, распродан и заселён, это ещё не означает, что спор о законности реконструкции закрыт окончательно.
Если объект прошёл реконструкцию без полного комплекта разрешительной документации, лучше оценить риски заранее, пока спор не перешёл в стадию требований об ограничении эксплуатации или изъятии помещений.
Наш канал в Телеграм АВАНТА: право и коммерческая недвижимость