1. Продавец оказалась «ведомой» (таких случаев мной было выявлено несколько, но самый запоминающийся с девочкой продавцом возрастом 21 год по квартире стоимостью 7 млн. руб. в ближнем Подмосковье). После сотрудничества с местными операми удалось уберечь и покупателя, и юную собственницу от страшной ошибки.
2. У продавца имелась субсидиарная ответственность на 7 млрд. руб., а он решил продать одну из двух квартир за 50 млн.руб. На вопрос продавцу: и как вы себе представляете такую продажу? Ответ: договорюсь с судьей о временном снятии обеспечительных мер с квартиры. Уважаемые читатели, вы слышите это? На что готовы пойти продавцы лишь бы скрыть выявленные юристом «косяки» и выйти на сделку.
3. Продавец продавал дом с участком, где он купил по договору купли-продажи участок, а дом был поставлен на кадастровый учет на следующий день после подписания ДКП до регистрации перехода права собственности на нового собственника на участок. Что фактически являлось неопровержимым доказательством того, что дом на участке уже находился на момент подписания ДКП. Однозначно на лицо порок предыдущей сделки и оставляет право оспорить сделку предыдущим собственником, в связи с отсутствием дома в ДКП и отсутствием оплаты дома покупателем. Новый собственник зарегистрировал на дом право собственности после получения выписки из ЕГРН на участок, будто бы он за один день его после подписания ДКП на участок построил. Скажете, ну мало ли. Сейчас технологии по быстровозводимым зданиям творят чудеса. Может и так. Но техплан, составленный на дом, был датирован двумя месяцами ранее, до сделки по участку.
4. У продавца был 21 действующий кредит, из которых несколько было с просрочками платежей более 2 месяцев, он состоял на учете в ПНД и он не смог объяснить, на какие цели он взял сумму 6 млн.руб., полученную под залог продаваемой квартиры за два месяца до её продажи. Тут прям на выбор: толи продавец имеет намерение обанкротиться сразу после сделки, толи является «ведомым» и относит все полученные деньги мошенникам, толи он уже не может отдавать отчет своим действиям в целом.
5. У продавца в квартире была выявлена скрытая доля 1/2, принадлежащая бывшему супругу и подлежащая наследованию членами его новой семьи после его смерти, о чем продавец хотела утаить от покупателя. Это тот самый случай, когда срок исковой давности – ВЕЧНЫЙ, поскольку наследники могут обратиться в суд за восстановлением нарушенного права в течение трех лет с момента как об этом им станет известно. Детки могут вырасти, навести справки про имущество отца и узнать, что они имели право на долю в купленной им в первом браке квартире и восстановить свое право через суд. Конечно, если их мама не сделает это раньше.
6. Объект, в котором предыдущим собственником был вложен материнский капитал, доли членам семьи не выделены, был продан инвестору, приобретающего недвижимость без юриста. И потом этот объект по очень привлекательной цене «пришел» ко мне на проверку. Конечно, здесь никак нельзя минимизировать риски, поскольку нарушение требований ФЗ-256 (о материнском капитале) совершено предыдущим собственником, и разыскивать его и всё приводить в соответствии с законом никто не будет. Это ж представляете сколько дел: признать предыдущую сделку недействительной, предыдущему собственнику зарегистрировать снова свое право собственности и выделить доли всем членам семьи, получить разрешение опеки на продажу детских долей (а это тоже не так просто), и только после этого нынешний собственник мог бы стать законным правообладателем квартиры и мог бы честно её продавать.
7. Объект, приобретённый по договору дарения у собственника, который за две недели до дарения судом был признан недееспособным. Аргумент продавца: но решение суда же еще не вступило в силу (вступает через месяц после принятия), значит формально даритель считался еще дееспособным. А то, что на заседании суда уже было озвучено заключение врачей о его фактической недееспособности – это продавец во внимание не принял.
8. Продавец объекта стоимостью 80 млн.руб., приобретенного в браке, пытался убедить покупателя, что раз он один фигурирует в ЕГРН в качестве правообладателя, нотариальное согласие супруги на отчуждение объекта не требуется. Уж очень ему хотелось продать объект, но супруга по-видимому смотрела на планируемую супругом сделку иначе. Объект сам по себе интересный, не исключаю, что нашелся другой покупатель, морально и финансово готовый в будущем защищать свое право собственности в суде по иску супруги продавца об оспаривании сделки по ст. 35 Семейного кодекса РФ.
9. Участок стоимостью 11,5 млн.руб. под строительство складских помещений – предлагался к приобретению по предварительному договору купли-продажи с уплатой всей суммы ДО постановки участка на кадастровый учет, да еще при том, что большой участок, в который входил продаваемый участок, находился в залоге у третьего лица с огромной суммой долга, выплачиваемого нынешним продавцом в рассрочку. Поневоле вспомнишь фразу из фильма «12 стульев» - сначала деньги, потом стулья! Только вопрос будут ли стулья? И те ли стулья, которые пообещали: с тем же расположением, координатами, видом разрешенного использования, отсутствием ограничений и т.д.? Мало того, что формально продают несуществующий объект недвижимости, так еще и без письменного согласия залогодержателя, у которого залог на большом участке, из которого планируется выдел продаваемого. Согласитесь, песня! А какой серьезный аргумент продавца: мы крупная компания с солидными финансовыми оборотами не первый год на рынке - нам все доверяют. Интересно, что должен покупатель предоставить в суд в качестве доказательств своей добросовестности? - Мне менеджер по продажам сказал, что компания серьезная?
10. Продавец квартиры милая улыбающаяся женщина при встрече с агентом на вопрос о семейном положении ответила, что не состоит в браке и никогда не была. Оказалось, при проверке, что не только была в браке на момент приобретения квартиры, но и на момент диалога с агентом являлась участником судебного разбирательства по разделу совместно нажитого имущества в связи с банкротством мужа. Любопытно на что дама рассчитывала, если сейчас продавец, утверждающий, что не состоял в зарегистрированном браке на момент приобретения объекта, обязан предоставить не только нотариально удостоверенное заявление о том, что в браке не состояла, но ещё и справку из ЗАГС по форме №15 за интересующий период.
Были ли еще рисковые кейсы в моей практике? Да, были. Но, чаще всего остальные выявленные риски не могли привести к утрате права собственности будущих правообладателей, а носили скорее «условный» характер, в связи с возможностью их устранения или минимизации до сделки.
Эти конкретные кейсы из моей практики описаны не для того, чтобы кого-то напугать или заставить подумать, что рынок вторичной недвижимости сплошь рисковые сделки и нормальных безопасных объектов нет. Как раз-таки, наоборот. Для того, чтобы у участников рынка недвижимости сложилось понимание: что перечень таких «страшных» рисков, которые могут привести к утрате права собственности на приобретенный объект, – очень невелик и такие «не подлежащие к приобретению» объекты попадаются очень редко.
У меня даже есть своя собственная статистика: из 100 проверяемых объектов – не рекомендуются к приобретению НЕ больше 5. По остальным 95 объектам – сделки по купли-продаже являются относительно безопасными, где если следовать четким инструкциям и рекомендациям юриста – риски можно минимизировать или устранить полностью.
Поэтому, когда у меня заказывают проверку объекта и спрашивают, а часто ли мне приходится составлять отрицательное юридическое заключение, я отвечаю, что крайне редко, для этого выбранный вами объект должен обладать целым набором пороков прошлых сделок или собственник должен серьезно засветиться в «нехороших» базах.
И вот еще что! Обратите внимание, что во всех перечисленных выше историях продавцы знали об их «слабых» местах и объекты были с хорошим дисконтом. Следовательно, объекты, у которых цены сильно ниже рынка, всегда имеют подвох. Поэтому, если уж вы из тех, кто экономит на всем, в том числе на безопасности сделки, имеет смысл посчитать: окупится ли вам устранение этого «дисконта», если выбранный вами объект окажется одной из перечисленных выше «мин замедленного действия».
Было интересно? Подписывайтесь и задавайте ваши вопросы в моем Telegram канале: https://t.me/nedvizhka_v_zakone_2026
