Сравниваю два сценария для офиса 200 м² в Москве — без ипотеки, без воды, с конкретными числами
Клиент написал в среду: «Иван, мы платим 650 тысяч в месяц за аренду офиса 200 м² у ТТК. Уже три года. Это 23 с лишним миллиона ушло арендодателю. Хочу наконец купить — но боюсь, что сейчас не момент». Я открыл таблицу и считал весь вечер. Вот что получилось.
Вводные: какой офис и какие условия
Объект в расчёте — офис 200 м² в строящемся бизнес-центре класса А в Москве (в пределах ТТК, локация условная, но цены рыночные). Горизонт сравнения — 5 лет: ровно столько компании обычно сидят на одном месте до первого переезда.
Параметры сценария А (аренда):
- Ставка аренды: 35 000 ₽/м²/год — это нижняя граница рынка класса А у ТТК в 2026 году (по данным открытых листингов Stone, Sminex и ряда других БЦ).
- Индексация: +7% в год — стандартный договорный коридор.
- Операционные расходы (OPEX): входят в ставку.
- Капитальные вложения: разовый fit-out под компанию — 3,5 млн ₽ (в среднем 17 500 ₽/м² для класса А без кастомных решений).
Параметры сценария Б (покупка):
- Цена: 550 000 ₽/м² × 200 м² = 110 млн ₽. Реальные цены на старте продаж в строящихся БЦ класса А в Москве в 2026 году — диапазон 480–650 тыс./м² в зависимости от локации и этажа; взял середину.
- Рассрочка: первоначальный взнос (ПВ) 40% = 44 млн ₽. Остаток 66 млн ₽ — беспроцентная рассрочка до ввода объекта (30–36 месяцев). Такие условия сейчас реально существуют у ряда девелоперов класса А (STONE, Sminex) — подтверждено публичными материалами.
- Эксплуатационные расходы после получения ключей: 7 000–9 000 ₽/м²/год (данные УК класса А), возьму 8 000 ₽/м² = 1,6 млн ₽/год.
- Fit-out: 5 млн ₽ (собственный, без компромиссов под арендодателя).
---
Сценарий А: аренда 5 лет
Считаю арендные платежи с индексацией 7%/год:
- Год 1: 35 000 × 200 = 7 000 000 ₽
- Год 2: 7 490 000 ₽
- Год 3: 8 014 300 ₽
- Год 4: 8 575 301 ₽
- Год 5: 9 175 572 ₽
Итого аренда за 5 лет: 40 255 173 ₽
Плюс разовый fit-out в начале: 3 500 000 ₽.
Совокупные расходы Сценария А: 43 755 173 ₽
На выходе через 5 лет: компания не владеет активом, fit-out остался арендодателю, ставка аренды на год 6 уже около 10 млн/год.
---
Сценарий Б: покупка в рассрочку
Период строительства (0–3 года)
ПВ 44 млн ₽ — деньги уходят из оборота. Но не сразу: рассрочку дают траншами. Первый транш — обычно 30–40% от ПВ при подписании ДДУ, остаток — по графику. Для чистоты расчёта считаю, что 44 млн «заморожены» с момента сделки.
Альтернативная стоимость этих денег: депозит под 12,97% годовых — именно такова средняя максимальная ставка по вкладам в топ-10 банков в первой декаде июня 2026 года (данные ЦБ РФ). За 3 года 44 млн принесли бы ~17,1 млн ₽ процентами (простая ставка, до НДФЛ). Это реальная «цена» иммобилизации капитала — и её нужно учитывать.
Оставшиеся 66 млн платятся по рассрочке — до ввода, без процентов. Итого на момент получения ключей суммарно заплачено: 110 млн ₽ (цена объекта).
Fit-out под себя: 5 млн ₽ (сразу после ввода, примерно год 3–3,5 от сделки).
Период использования (год 3–5 от сделки)
Эксплуатационные расходы: 1,6 млн ₽/год × 2 года = 3,2 млн ₽.
Аренды нет. Вместо 8–9 млн/год компания платит 1,6 млн/год — разница ~6,5–7,4 млн/год в пользу владельца.
Рыночная стоимость актива через 5 лет
Рост цен на офисы класса А в Москве — консервативно +8% в год (в рублях). Это допущение, не гарантия; опираюсь на наблюдение роста цен на аналоги в 2022–2025 годах. 110 млн × (1,08)^5 = 161,6 млн ₽.
Прирост стоимости актива: +51,6 млн ₽.
---
Что не учитывают в обычных расчётах
Первое: альтернативная стоимость ПВ. 44 млн на депозите давали бы ~17 млн за 3 года. Это реальный убыток от покупки по сравнению с арендой — но он разовый и с каждым годом владения «размазывается».
Второе: риск ставки аренды. Договоры класса А редко фиксируют ставку жёстче, чем «CPI + 3%». При инфляции 7–9% ставка через 5 лет может вырасти не на 40%, а на 55–60%. В расчёте я взял 7%/год — это оптимистичный для арендатора сценарий.
Третье: налог на имущество. Офисы в Москве по кадастровой стоимости — объект обложения налогом на имущество по ставке 2% (ст. 378.2 НК РФ). Для объекта кадастровой стоимостью ~120 млн ₽ это ~2,4 млн/год. За 5 лет — около 9–10 млн ₽ суммарно. Этот расход нужно добавить в Сценарий Б.
Четвёртое: амортизация и бухгалтерия. Если компания на ОСН — офис ставится на баланс, амортизируется, снижает налогооблагаемую прибыль. При ставке налога на прибыль 25% (с 2025 года по НК РФ) это реальный возврат части расходов через налоговый щит. Считается индивидуально под структуру компании.
Пятое: fit-out остаётся у вас. При аренде — 3,5 млн ₽ вложений в ремонт уйдут арендодателю по истечении договора. При покупке — капитальный ремонт увеличивает стоимость актива.
---
Итоговое сравнение за 5 лет
При аренде: компания за 5 лет потратила 43,8 млн ₽ и не владеет ничем.
При покупке: компания потратила ~142 млн ₽ (с учётом альтернативной стоимости ПВ), но владеет активом стоимостью ~161,6 млн ₽. Чистый результат — плюс ~19–25 млн ₽ к капиталу относительно арендного сценария.
Когда покупка не работает
Расчёт ломается в трёх случаях.
Если горизонт меньше 3–4 лет. До получения ключей офис ещё не работает на вас. Если через 2 года компания переедет или сменит формат — покупка проиграет аренде чисто по ликвидности.
Если рост цен окажется ниже 3% в год. Такого не было на московском рынке класса А с 2015 года, но допущение о 8%/год — это сценарий, а не обещание. Консервативный вариант +4% в год даёт стоимость актива через 5 лет ~133,9 млн ₽ — преимущество покупки сужается, но всё ещё есть.
Если у компании дефицит ликвидности. 44 млн ПВ — это серьёзная нагрузка. Если эти деньги нужны в обороте и дают 25–30% ROI, математика меняется. Считать нужно под конкретную финмодель.
---
Что я сделал в итоге с клиентом
Клиент пришёл с офисом в аренде за 650 тыс./месяц (7,8 млн/год). Это 39 000 ₽/м² — чуть выше моей базовой ставки в расчёте. Мы нашли строящийся БЦ класса А с рассрочкой 0% до ввода и ПВ 35%. Суммарный ПВ — около 38,5 млн ₽. Разница с его текущими арендными платежами за 5 лет покрывает ПВ почти полностью. Сделка в работе.
Если у вас похожая ситуация — цифры будут другими, но логика та же: покупка офиса при горизонте 5+ лет и стабильном бизнесе почти всегда выигрывает у аренды в Москве. Главный вопрос не «покупать или нет», а «на каких условиях входить».
---
Если выбираете офис — у меня есть PDF «Офис класса А: что проверить до сделки». Чек-лист из 15 пунктов, который я применяю на каждом просмотре. Код для получения: ОФИС — пришлите в @IVAN_SUNSIDE.
Канал @V_PRIZME_MOSCOW — разборы рынка каждый день: жильё бизнес-класса и коммерческая недвижимость класса А. Без рекламы и без воды.