Если один из супругов покупает или продает жилье, в некоторых случаях ему понадобится нотариально заверенное согласие партнера. Например, если пара приобретает недвижимость в ипотеку. Плохая кредитная история второго супруга, желание сохранить личные добрачные накопления или другие жизненные обстоятельства нередко приводят к необходимости исключить мужа или жену из сделки. Разберемся, как правильно это сделать.
Основные причины исключения супруга из сделки
В России по умолчанию все имущество, нажитое в браке, считается общим (ст. 34 СК РФ). Поэтому муж или жена не могут свободно продавать или покупать недвижимость. В некоторых ситуациях пары решают оформить квартиру, дом или дачу только на одного из супругов по объективным причинам:
- Плохая кредитная история — если у одного из супругов есть просрочки по кредитам в прошлом или низкий кредитный рейтинг, банк может отказать семье в оформлении ипотеки. Чтобы повысить шансы на одобрение, можно вывести из сделки второго партнера.
- Использование личных средств для покупки — если недвижимость приобретается на деньги, полученные до брака, в наследство или дар, покупатель может закрепить статус личной собственности, чтобы имущество не стало совместно нажитым.
- Защита активов при рисках банкротства — если у одного из супругов есть долги или бизнес с высокими рисками, покупка жилья в единоличную собственность другого супруга поможет уберечь имущество от взыскания кредиторами.
- Отсутствие дохода — в некоторых случаях банк может предложить вывести неработающего супруга из состава созаемщиков, если его участие не влияет на сумму кредита, но уменьшает шансы на одобрение кредита.
- Отсутствие гражданства РФ — некоторые банки и государственные программы ограничивают участие иностранных граждан в сделках с недвижимостью или ипотекой, что вынуждает исключать супруга-иностранца.
- Фактическое прекращение отношений — если супруги еще не развелись, но уже не живут вместе и не ведут общее хозяйство, они могут договориться об исключении одного из них из сделки купли-продажи, чтобы в будущем не делить это имущество в суде.
Чтобы вывести супруга из сделки купли-продажи и лишить его прав на покупаемую или продаваемую недвижимость, необходимо изменить режим собственности — с совместной на личную.
Как вывести супруга из сделки при покупке жилья
Чтобы оформить купленную в браке собственность только на одного из супругов, можно использовать несколько инструментов:
- Брачный договор — в этом документе прописывают, что приобретаемый объект становится личной собственностью того супруга, на чье имя он оформлен. Оформить договор у нотариуса можно до совершения сделки или после покупки. Это единственный способ не делать супруга созаемщиком по ипотеке, если у него плохая кредитная история или нет гражданства.
- Нотариальное согласие с отказом от права собственности — не участвующий в сделке муж или жена подписывает у нотариуса согласие на покупку вторым супругом конкретной квартиры и одновременно подтверждает, что не претендует на долю в ней. Но при разводе партнер может попытаться оспорить документ, заявив, что в покупку вложены общие деньги.
- Договор дарения через «третье лицо» — если недвижимость приобретается на добрачные накопления, полученные в наследство средства второй половины, можно защитить вложения с помощью схемы с дарением. В этом случае родитель или другой родственник покупает квартиру на свое имя, а затем оформляет договор дарения на фактического владельца. Имущество, полученное в дар, не подлежит разделу при разводе. Не придется и платить налог, если даритель — близкий родственник.
Если недвижимость приобретается на деньги, полученные от продажи добрачной недвижимости, подаренные или унаследованные, можно оформить квартиру в единоличную собственность и без договора дарения. Тогда нужно сохранить выписки и чеки, которые подтвердят, что семейные доходы в покупке не участвовали. Эти документы пригодятся на случай развода, чтобы защитить имущество от раздела.
Как вывести мужа или жену из сделки при продаже недвижимости
При продаже квартиры или дома нотариальное согласие супруга потребуется, если недвижимость была куплена в браке и пара не заключила брачный договор. Муж и жена могут разделить имущество не только с помощью этого документа, но и составив нотариальное соглашение. В нем указывают, кому именно принадлежит жилье.
Согласие супруга на продажу не потребуется, если квартира:
- Была куплена до брака.
- Получена одним из партнеров в браке по наследству или в дар.
- Была приватизирована только на мужа или жену при условии, что супруг в это время не имел права на приватизацию или отказался от нее.
Если супруг необоснованно отказывается давать согласие, а имущество фактически не является совместным (например, куплено на ваши добрачные сбережения), вопрос можно решить через суд. Для этого нужно подать иск о признании имущества личной собственностью. С вступившим в силу решением суда вы продаете квартиру как единоличный владелец.
Если у продавцов нет брачного договора или недвижимость не попадает под исключения, приобретать квартиру без нотариального согласия одного из партнеров рискованно. С 2017 года Росреестр регистрирует сделки по продаже недвижимости даже без согласия второго супруга, но вносит в ЕГРН отметку об оспоримости сделки. Это делает объект «проблемным» для покупателей и банков. В большинстве случае кредиторы отказывают выдать ипотеку на такое жилье.
Супруг, чье право было нарушено, может оспорить продажу в суде в течение года. Причем этот срок отсчитывается не с даты оформления сделки, а с момента, когда пострадавший партнер узнал или должен был узнать о подписании документов. Это значит, что покупатели могут столкнуться с судебным иском даже через несколько лет после приобретения недвижимости. В такой ситуации возникают риски признания сделки недействительной, а для возврата денег новым владельцам придется бороться в суде.