Объект был готов к сдаче. Стены покрашены, сантехника на месте, двери навешены, мебель ждала на складе. Не хватало только чистового пола, а его всегда кладут последним, чтобы не залить и не поцарапать в процессе. На этом последнем шаге квартира встала ещё на три недели. Собственник рассчитывал на 45 тысяч в месяц, то есть полторы тысячи в день. Двадцать один день простоя - 31 500 рублей, которых он уже не получит.
Я, Григорий, делаю ремонт под сдачу в Екатеринбурге, и история эта про мой собственный косяк, без перекладывания на мифических «плохих мастеров из интернета». Самое обидное: стяжку мы залили вовремя, одной из первых работ. Она же в итоге и сорвала сроки.
Однушка, которая стояла готовой - кроме пола
Однокомнатная, около сорока метров, новостройка под арендатора. Задача обычная: быстро довести до состояния «заехал и живёшь», запустить в аренду. Собственник из тех, кто считает каждый день простоя в деньгах, и правильно делает: в его логике квартира это актив, у которого есть ставка и есть простой.
На полу цементно-песчаная стяжка под кварцвинил. Кварцвинил под аренду я беру почти всегда: износостойкий, воду держит, поцарапанную плашку можно заменить точечно, не перекладывая весь пол. Выбор был правильный. А дальше я свернул не туда, прямо на черновом этапе.
Стяжку залили вовремя. И слишком толсто
Залили рано, как и положено: черновой слой, дальше по нему идут все мокрые работы, и времени высохнуть навалом. С этим как раз порядок.
Косяк был в другом. Застройщик сдал голую плиту, и ровной она не была - перепад по комнате приличный. Тут без полноценной стяжки никак: тонким наливным составом такое не вытянуть. Весь вопрос в том, как её лить. По уму большой перепад сперва выводят вчерновую и только потом заливают основной слой нужной толщины. Мы пошли по ленивому пути и закрыли весь перепад одним толстым заходом раствора. Там, где хватило бы четырёх-пяти сантиметров, местами вышло семь-восемь.
Тут вступает арифметика бетона, про которую вспоминают не всегда. Слой четыре сантиметра сохнет примерно 28 суток. Восемь сантиметров - уже два-три месяца. Растёт срок непропорционально: добавил пару сантиметров сверх нормы, и просушка распухает на недели. А я держал в голове обычный срок под нормальную толщину и под него спланировал весь график.
К финалу остался только пол, а влагомер показал, что рано
Дальше всё шло гладко. Пока сохло основание, бригада работала: штукатурка, покраска, сантехника, двери. Недели через пять квартира выглядела готовой. Оставалось уложить кварцвинил и звать жильцов.
Перед чистовым полом я всегда меряю влажность основания влагомером, это пять минут. По норме под укладку остаточная влажность должна быть ниже четырёх процентов (требование СНиП). Померил, а внутри ещё сыро. Перелитый слой не добрал срок, которого я ему не дал.
Класть кварцвинил на сырое основание нельзя: влаге некуда уходить, покрытие со временем поведёт, клей возьмётся плохо. Замер спас меня от второй ошибки, куда более дорогой, - от переделки уже уложенного пола. А вот от простоя не спас. Квартира готова целиком, и только пол ждёт ещё три недели, пока стяжка дойдёт до нормы.
31 500 рублей, которых уже не вернуть
Теперь арифметика, ради которой я всё это и пишу.
Прямого убытка по работам тут не было: переделывать не пришлось, влагомер вовремя остановил. Но три недели квартира простояла пустой. Полторы тысячи в день, двадцать один день, 31 500 рублей. Этих денег собственник не получит, и компенсировать их нечем: пол в итоге лёг идеально, к качеству ноль претензий. Просто три недели аренды ушли в просушку, которой могло не быть.
Лишний объём раствора я с заказчика, конечно, не взял: перелил по своей вине, значит, и материал на моей совести. Но это копейки рядом с тем, что он потерял на простое.
Вот здесь и проходит граница между красным флагом и нормальной работой. Бригада, от которой стоит держаться подальше, в такой ситуации скажет: «бетон столько и сохнет, ничего не поделаешь», и спрячет свой косяк за общей физикой. Хотя причина была вполне конкретная: лишние сантиметры, которые залили мы. Нормальный слой высох бы вовремя. Честный подрядчик так и говорит - затянули мы: добили перепад самим раствором там, где надо было вывести уровень по уму.
Вывод для тех, кто заказывает ремонт под сдачу, здесь очевидный: спрашивайте бригаду не только «когда зальёте стяжку», но и «какой она будет толщины и сколько реально сохнуть». Толстый слой кажется мастерам экономией сил на выравнивании, а оборачивается вашими неделями простоя, и счёт за них приходит в самом конце.
Что я поменял после этого объекта
После той однушки правило простое: срок просушки считаю по фактической толщине, без всякого «ну, месяц обычно». Основание вывожу аккуратно - маяками, подсыпкой, наливным составом, - чтобы слой был ровно тем, который нужен, и сох свой честный срок.
Но главное даже не в этом. Просушку нельзя сократить, зато её можно спрятать внутри графика. Пока сохнет стяжка, бригада не простаивает: красит стены, ставит сантехнику, навешивает двери. При нормальном слое к моменту чистового пола она как раз готова, и просушка не стоит ни одного дня простоя. Беда перелитого основания в том, что оно не влезает в это окно: всё остальное уже сделано, а пол ещё сохнет. Вот тогда сушка и вылезает в чистый простой.
Кстати, тот блок «где точно нельзя торопиться» в моей статье про ремонт за 45 дней появился не из воздуха. Я его написал как раз после этой однушки. Сначала влетел на три недели чужой аренды из-за пары сантиметров сверх нормы, а потом сел и расписал, какие этапы спешка и халтура растягивают сильнее всего. Мокрые - первые в списке. Дорого мне обошлась эта правка.
Так что если совсем коротко: самая дорогая строка в этом ремонте была даже не в смете. Её там вообще не было. 31 500 рублей упущенной аренды - вот что заказчик заплатил за пару лишних сантиметров стяжки, и ни в одном акте выполненных работ эта сумма не появится.