Миф, который пора забыть
«Квартира в залоге у банка? Значит, продать её сложно, долго и только с большой скидкой». Это распространённое заблуждение.
Давайте сразу расставим точки над И: квартира в ипотеке юридически является собственностью заёмщика. Не банка. Именно - собственника. И вы вправе её продать. Да, есть ограничение – иногда нужно согласие банка-залогодержателя. Но это решаемая задача.
Более того, с 11 сентября 2024 года вступил в силу Федеральный закон № 140-ФЗ, который официально разрешил заёмщикам самостоятельно продавать залоговую недвижимость. Банк больше не может просто заблокировать сделку - он обязан рассмотреть ваше заявление и дать ответ.
Сегодня разберем все безопасные алгоритмы продажи ипотечной квартиры.
Какой вариант подойдёт именно вам?
Всё зависит от того, кто ваш покупатель и откуда у него деньги. Самая простая схема: покупатель берёт ипотеку в вашем же банке Это идеальный сценарий. Продавец и покупатель - клиенты одного банка. Сделка идёт как по маслу.
Как это работает:
Банк согласовывает сделку внутри своей системы. Покупатель получает одобрение ипотеки. В результате сделки происходят два события одновременно: банк погашает остаток долга продавца за счёт кредитных средств покупателя, а оставшаяся сумма перечисляется продавцу. Залог с квартиры снимается и тут же «переоформляется» на нового собственника - покупателя.
Плюсы для продавца: сделка максимально упрощается, банк сам контролирует все этапы, скидку делать не нужно - покупатель ничем не рискует он тоже берет ипотеку.
Минусы: вариант работает только внутри одного банка. Но сегодня крупные игроки («Сбер», «ВТБ», «Открытие» и др.) активно развивают этот инструмент. Сейчас банки расширяют спектр услуг и всё чаще проводят сделки с ипотекой – выкупая квартиры из-под залога других банков.
Когда банки разные: сложнее, но возможно.
Здесь важно заранее уточнить в банке покупателя: сотрудничает ли он с банком продавца и выкупает ли по ипотеки залоговые квартиры. Если нет - схема не сработает. Покупателю надо менять банк.
Покупатель с живыми деньгами (наличные)
Этот вариант стал значительно безопаснее, чем несколько лет назад. Главное правило: никаких предоплат и авансов продавцу «под честное слово».
Безопасный алгоритм продажи «за наличные»:
1. Покупатель размещает всю сумму покупки на аккредитиве в том же банке, где у продавца ипотека.
2. Договор купли-продажи содержит специальные условия: указание на обременение, номер кредитного договора продавца, остаток долга.
3. Документы подаются на регистрацию.
4. После получения выписки о переходе права собственности к покупателю аккредитив раскрывается.
5. Часть денег уходит на погашение ипотеки продавца. Остаток перечисляется продавцу на счёт.
6. Обременение снимается, и покупатель получает «чистую квартиру» - без залога.
Всё контролирует банк. Деньги покупателя заморожены до момента, когда сделка точно состоялась. Продавец не может сбежать с ними - они на аккредитиве.
Схема «с приостановкой регистрации» - продвинутый уровень
Для особо сложных случаев существует схема, которую используют профессионалы в сфере недвижимости.
Суть метода:
Стороны подают договор купли-продажи на регистрацию в Росреестр. Затем, зная, что квартира в залоге, инициируют приостановку. На время паузы продавец используя средства покупателя погашает остаток ипотеки. Банк-залогодержатель снимает обременение. Регистрации возобновляется, и Росреестр беспрепятственно регистрирует переход права собственности уже без обременения.
Этот способ требует профессионального сопровождения, но он абсолютно законен и безопасен для обеих сторон.
Самый рискованный способ: погасить долг ДО сделки
Это схема, которую предлагают сами банки в первую очередь: «Вы погашаете остаток долга, а потом спокойно продаёте квартиру без обременения».
Проблема в том, что у продавца таких денег обычно нет. Значит, погасить долг должны деньги покупателя – как минимум за неделю до сделки.
Риски для покупателя колоссальные: он передаёт многомиллионную сумму продавцу с надеждой, что тот погасит кредит, снимет обременение и не передумает продавать квартиру. Если продавец окажется недобросовестным, деньги можно будет вернуть только через суд, а это годы.
Наша рекомендация: несмотря на то что именно эту схему ( сначала погасить долг, а потом сделка) предлагают банки кредиторы - не используйте ее. Есть более безопасные варианты. И вы о них теперь знаете.
АН Простая недвижимость - мы знаем о недвижимости всё и даже чуть больше!
______________________________________________________________
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞 WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630