Стоимость «квадрата» в строящихся объектах обогнала цены на готовое жильё на 90% в Центральной России и на 65% в среднем по РФ. Вместо ожидаемой коррекции рынок демонстрирует странную динамику: застройщики отказываются от дисконта, даже когда покупателей становится меньше, а квартиры становятся всё менее доступными. Причины — в последствиях льготного кредитования и механике проектного финансирования. Давайте изучим рынок недвижимости и будет ли удорожание в 2026 году.
Разрыв между новым и старым жильём: ситуация, нетипичная для развитых стран
Специалисты Росстата предоставили «Известиям» сведения, свидетельствующие о беспрецедентном ценовом разрыве между сегментами недвижимости. Так, в Центральном федеральном округе по итогам IV квартала 2025 года «первичка» обогнала «вторичку» на 90% (годом ранее разница составляла 81%). В денежном выражении картина выглядит так: усреднённая цена квадратного метра у девелоперов — 314 тыс. рублей, а на рынке готовых объектов — всего 165 тыс.
Общероссийские цифры менее шокирующие, но тоже вызывают беспокойство: разрыв увеличился с 56 до 65%. Сейчас новостройки продаются в среднем по 288 тыс. за «квадрат», а жильё из старого фонда — примерно по 160 тыс.
Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова отмечает: подобный перекос — редкость для развитых экономик. В странах «Большой семёрки» (G7) превышение цены новых квартир над подержанными обычно не выходит за рамки 9–15%.
Как льготная ипотека загнала рынок в ловушку
Почему сложилась такая ситуация? Эксперты в один голос указывают на государственные программы жилищного кредитования. В 2020 году стартовала массовая льготная ипотека под 8%, что вызвало всплеск интереса именно к строящемуся жилью. Девелоперы не преминули воспользоваться моментом и подняли цены. После завершения действия базовой программы эстафету подхватила «Семейная ипотека»: к весне 2025 года она занимала почти 60% в структуре всех выдаваемых жилищных займов.
Результат 2025 года разочаровывает покупателей: квартиры в новостройках прибавили 10–14%, что в 1,5–2,5 раза выше официальной инфляции (около 6%). Одновременно, по подсчётам сервиса «Движение.ру», накопилось примерно 1,6 млн нереализованных лотов. Ни в одном крупном регионе страны не продано более 50% выставленного на рынок жилья, а в большинстве субъектов этот показатель ниже 30%.
Наибольший дисбаланс зафиксирован в Московском и Петербургском регионах (включая Ленинградскую и Московскую области), а также в Татарстане. Именно там цены на «первичку» наиболее существенно оторвались от сегмента готовых объектов.
Строительные компании на пределе: убыточность и срыв графиков
Парадоксально, но при высоких ценниках строительная отрасль несёт потери. Регулятор (ЦБ) констатирует ухудшение финансового здоровья девелоперов: падение выручки из-за снижения спроса, рост просроченной задолженности по кредитам. Валерий Тумин из «Фам Пропертис» обращает внимание: крупные игроки всё чаще нарушают сроки сдачи объектов. Прямо сейчас с опозданием строятся свыше 2,43 млн кв. метров (около 15% портфеля), хотя год назад этот показатель не превышал 3,2%.
Наиболее сложная ситуация у группы «Самолет»: компания не сдаёт вовремя треть своих проектов. При этом запрошенную государственную помощь в объёме 50 млрд рублей застройщик так и не получил.
Почему цены не падают: банковские ограничения и эскроу-счета
На первый взгляд, рост нераспроданных остатков должен толкать цены вниз. Однако этого не происходит. Основное препятствие — модель проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
Кристина Гудым («Финам») объясняет механизм так: до момента ввода дома в эксплуатацию средства покупателей заморожены на банковских счетах. Фактически строительство ведётся на кредитные деньги. Стоимость каждого метра изначально утверждена банком, и резкое снижение цен нарушит финансовую модель проекта, сделав его убыточным для застройщика.
Вместо глобального удешевления девелоперы прибегают к адресным мерам:
- дисконт до 15–20% на отдельные, наименее ликвидные лоты;
- беспроцентные рассрочки платежа;
- персонализированные условия сделки.
Но запас прочности, наработанный строительными компаниями в «тучные» 2020–2023 годы, постепенно тает. Аналитики предупреждают: некоторые девелоперы уходят в более маржинальные сегменты (бизнес и комфорт-класс), где покупатели меньше зависят от ставок по ипотеке. Это означает дальнейшее сокращение предложения в доступном ценовом диапазоне.
Что нас ждёт в 2026 году: инфляционный сценарий без обвала
Надежды на обрушение цен, вероятно, не оправдаются. Евгений Шавнев (инвесткомпания «Флип») представляет базовый прогноз на следующий год:
- строящееся жильё прибавит ещё 13–15%;
- готовые квартиры подорожают, но скромнее — на 8–10%.
Массового падения стоимости ждать не приходится. На что можно рассчитывать? Только на точечные скидки на непривлекательные объекты (неудачная планировка, первые этажи и пр.).
При этом растут риски для тех, кто берёт ипотеку. Если владельцу придётся продать квартиру вскоре после получения ключей (формально она уже перейдёт в разряд «вторички»), потеря составит около 20% от покупной цены. Вырученной суммы может не хватить для закрытия кредитных обязательств, и человек останется должен банку.
В сложившихся условиях многие россияне переключают внимание на вторичный рынок — он заметно доступнее. Как только ключевая ставка начнёт снижаться, спрос на готовые объекты резко вырастет. Однако сейчас рыночная ипотека по-прежнему слишком дорога, чтобы запустить этот механизм в полную силу.
________________
Подпишитесь на наш канал, ставьте лайки и оставляйте свои комментарии, этим вы поможете донести важную информацию до большего количества людей. А кнопка «Поддержать» — это способ сказать нам «спасибо».