Решение по делу Долиной не спасло покупателей — недобросовестные продавцы нашли лазейку и начали ссылаться на ст. 177 ГК РФ. С помощью психолого-психиатрических экспертиз они доказывают, что не понимали свои действия, и возвращают квартиры, оставляя покупателей без жилья и денег. Урбан Медиа вместе с юристом и потерпевшими разбирался, как работает новая схема, что изменило судебную практику и как покупателям защитить себя в подобных спорах.
«Проигрываем суды по сей день»: пострадавшие о новой лазейке в законе
В соцсетях завирусилось видеообращение россиян, которые купили квартиры у пенсионеров, а теперь рискуют лишиться недвижимости. В ролике они говорят, что решение по делу Ларисы Долиной не помогло (Верховный суд РФ оставил ее квартиру покупательнице Полине Лурье — прим. ред.) — недобросовестные продавцы нашли лазейку для обхода принятого Верховным судом решения и стали активно использовать ст. 177 Гражданского кодекса РФ, заявляя о временной недееспособности во время сделки.
«Психолого-психиатрические экспертизы подтверждают, что продавцы зачастую полностью здоровы, о чем свидетельствуют заключения психиатров. Но психологи массово выдают заключения, что продавцы не отвечали за свои действия. И это ложится в решения судов, где мы по сей день проигрываем», — говорят покупатели в ролике. И дело не в единичном случае — есть сотни обманутых семей.
Покупатели отмечают, что раньше их оставляли без квартир и денег по трем статьям — 177, 178 и 179 ГК РФ. Решение по делу Долиной закрыло две лазейки из трех. Продавцы это поняли и поменяли линию защиты.
«Ст. 177 изначально была принята для защиты людей, которых опоили и одурманили для заключения сделок, — продолжают пострадавшие. — В наших делах продавцы понимали, что проводят сделку купли-продажи, вводя покупателей в заблуждение. Они целенаправленно шли на продажу квартир ради личных целей, собирая при этом все документы и совершая все действия». Даже если покупатели действовали добросовестно и заплатили полную рыночную стоимость, им предписывают вернуть жилье продавцам, оставляя без денег и крыши над головой.
По словам записавших видеообращение, решение по делу Долиной обозначило необходимость тщательной оценки действий всех сторон и первостепенной защиты прав покупателя. Но суды отдают приоритет формальным основаниям, игнорируя доказательства добросовестности.
Пострадавшие обращаются к председателю Верховного суда РФ: «Просим дать разъяснение о справедливом применении ст. 177 ГК РФ по отношению к нашим случаям. Просим об обещанном обзоре судебной практики по нашим делам и пленуме, который остановит подмену понятий в судах, а также неправомерное применение ст. 177 в отношении взрослых людей, которые целенаправленно шли на сделку купли-продажи».
Психолого-психиатрическая экспертиза как аргумент для возврата квартир
Фабула дел похожа: пенсионер продает квартиру под влиянием мошенников, передает им деньги, а через время обращается в суд, чтобы вернуть жилье, утверждая, что стал жертвой аферистов. Далее следует сбор доказательств психологического давления. Суд, как правило, встает на сторону пожилого человека. А когда новый собственник пытается вернуть деньги, выясняется, что продавец официально признан банкротом. Покупатели остаются без жилья и средств.
Для оспаривания сделок с пороками воли (когда действительное желание продавца не соответствовало его поведению) Гражданский кодекс РФ предусматривает три статьи:
- ст. 177 — для сделок, когда продавец не понимал значение своих действий или не мог ими руководить (например, при психическом заболевании или временном расстройстве психики)
- ст. 178 — для сделок под влиянием заблуждения (ее использовали в деле Долиной)
- ст. 179 — для сделок под влиянием обмана (требуется доказать, что покупатель сам обманывал продавца или знал об обмане).
В деле Долиной Верховный суд РФ указал, что ссылаться на ст. 178 для возврата квартиры нельзя — заблуждение по поводу мотива сделки не позволяет признать ее недействительной. Кроме того, при применении ст. 178 и ст. 179 нужно учесть добросовестность покупателя, что делает эти статьи для продавцов практически бесполезными.
Но ВС РФ не закрыл дорогу по ст. 177 и указал на нее как на возможный путь, подчеркнув: нужно доказывать, что продавец не понимал значения своих действий. Подтвердить это можно психолого-психиатрической экспертизой (ее назначает суд), при этом выводы экспертов должны быть четкими, чтобы не потребовалось назначать процедуру повторно. Оценивать экспертизу суды должны в совокупности с другими доказательствами.
И тут в дела вступают медицинские работники. До недавнего времени заключение о непонимании значения действий давали психиатры на основании психического нездоровья продавца. А потом вышли методические рекомендации института им. Сербского под руководством Ф. Сауфанова, в которых говорится, что такое заключение может готовить психолог.
И получается абсурдная ситуация: в судебной экспертизе психиатр пишет, что продавец здоров и способен участвовать в сделке, а психолог уточняет, что продавец не понимал ее значения, потому что его обманули. То есть методичка разрешила давать взаимоисключающие утверждения в одной экспертизе. И суды их принимают, говорит адвокат Екатерина Зернова.
Она подчеркивает: психолог по определению не может делать вывод о том, понимал ли человек значение своих действий и руководил ли ими. Это компетенция исключительно психиатра на основании подтвержденного диагноза. Психолог может дать заключение лишь о том, находилось ли лицо в состоянии обмана или заблуждения.
«Если продавец был болен психическим заболеванием, алкоголизмом, наркоманией — да, сделка недействительна. Но если диагноза не было, никакой психолог не вправе делать такой вывод», — настаивает Екатерина Зернова.
По словам адвоката, по «схеме Долиной» в судебной экспертизе психологи практически всегда дают ответ, что продавец не мог понимать значение своих действий и руководить ими. И суды, как правило, воспринимают эти заключения без критики: «Так у нас появляются завотделениями больниц, которые продают четыре квартиры, а потом оспаривают сделки. Я как раз веду такое дело в Санкт-Петербурге».
При этом сама методичка института Сербского даже не задается вопросом: была ли у продавца возможность применить критическое мышление и не поддаваться влиянию мошенников? Продавец воспринимается исключительно как беспомощная жертва и может оправдать свою глупость психологом.
Казанцу пришлось оспаривать сделку в Верховном суде РТ
Именно такое противоречивое заключение психолого-психиатрической экспертизы и легло в основу решения суда первой инстанции по делу Владислава Гайнуллина. Собеседник Урбан Медиа в октябре 2024 года купил квартиру у казанской пенсионерки, но когда пришло время передавать ключи, продавец заявила, что совершала сделку под влиянием мошенников. Суд первой инстанции признал сделку недействительной — квартира возвращается продавцу, а Владислав должен получить деньги, которых у пенсионерки нет.
В ноябре 2025 года Владислав подал апелляцию в Верховный суд РТ. Заседаний по существу еще не было, но суд изучил дело и указал, что психолого-психиатрическая экспертиза в первой инстанции противоречивая. При этом бремя доказывания непонимания своих действий лежит на продавце — сторона подала ходатайство о назначении повторной экспертизы, суд его принял.
«16 марта судебное производство приостановили. Суд назначил экспертизу и выбрал Самару, но учреждение пока не дало ответа о дате проведения. Скорее всего, больницы перегружены, большие очереди на экспертизу, в том числе и в Москве», — говорит Владислав. Учреждение должно предоставить заключение по экспертизе в течение двух месяцев, но сроков ее проведения нет.
«Суд задает экспертам вопрос: способна ли была продавец на момент заключения сделки понимать значение своих действий и руководить ими, — поясняет Владислав. — Это отсылка на ст. 177. Продавец по этой статье хочет выиграть дело — сейчас это рабочая схема по возврату квартир, эксперты пишут со слов продавцов, ничего не проверяя».
Владислав смотрит в будущее с уверенностью: «У меня ожидания положительные, доволен тем, как суд проводит заседания. Уверен в победе на 100%. Понимаю, что прав, а та сторона осознавала свои действия и обманывала. Она должна нести ответственность. Если проиграю, пойду в кассацию, а если понадобится — в Верховный суд РФ. Это огромная сумма, сделка жизни. У той стороны нет денег, чтобы их вернуть».
Пока тянутся суды, Владислав арендует квартиру, а продавец живет в купленной им квартире и не собирается съезжать. «Суд предлагал заключить мировое соглашение, но вторая сторона говорила, что ей некуда съезжать, — говорит он. — Мирового соглашения, которое было бы выгодно мне, вторая сторона не предлагает».
Экспертиза не подтвердила непонимание продавца: победа покупателя в Альметьевске
Жителю Альметьевска в подобном деле повезло больше. Напомним, Александр Гурьянов купил квартиру у пожилой женщины в июне 2025 года. Проблемы начались на этапе передачи ключей — продавец сообщила Александру, что стала жертвой мошенников и отдала им все вырученные деньги. После этого Александр обратился в с иском о выселении пенсионерки — суд встал на его сторону. Житель Альметьевска получил ключи от квартиры и сейчас делает в ней ремонт.
Он напомнил, что с момента покупки квартиры до получения ключей прошел почти год. За это время было минимум 10 судебных заседаний. «Нам доказывать было нечего. Мы показывали то, что сделано по факту: деньги вручены продавцу, она не отрицает факт их получения, ко мне претензий не имеет, считает меня добросовестным покупателем», — рассказал Александр.
Продавец дважды ходатайствовала о проведении психолого-психиатрической экспертизы. Оба заключения показали ее вменяемость: на учете не состояла и психическими заболеваниями не страдала.
«Продавец пыталась доказать, что не понимала значения своих действий. Но эксперты это не подтвердили, а выводы о психологическом зависимом поведении — не основание для отмены сделки», — уточняет житель Альметьевска. Кроме того, суд обратил внимание на другие доказательства: продавец не доказала, что передала деньги. Ее уголовное дело приостановили в связи с отсутствием подозреваемых.
«Продавец лично передала ключи еще до вступления решения суда в силу. Была холодная встреча, я позвал риелторов с обеих сторон и третье лицо, чтобы все было зафиксировано. В этот же день поменял замки», — заявил собеседник Урбан Медиа. Он добавил, что планирует обратиться в суд за компенсацией аренды жилья, которое снимал, пока шли суды: «Человек должен отвечать за свои поступки».
Как исправить практику по ст. 177
Александр Гурьянов отметил, что число пострадавших растет: «Полгода назад в чате потерпевших было 80 человек, а сейчас — около 175. Есть и жители Татарстана, около 10-12 пострадавших».
По его словам, истории, завершившиеся в пользу покупателей, бывают, но не массово. В основном это дел, в которых продавцы идут на мировое соглашение. Но баланс все равно не соблюдается — продавцы возвращают деньги за квартиру, которая за несколько лет судебных тяжб подорожала и уже стоит больше уплаченной суммы.
«В каждом случае суды решают по-разному, но многие ссылаются на результаты экспертизы, а их эксперты пишут как под копирку», — отмечает Александр. Проблема остается нерешенной — добросовестные покупатели продолжают проигрывать судебные споры и ждут четкой сформулированной позиции Верховного суда РФ. Кроме того, остается открытым вопрос о текущей позиции Генеральной прокуратуры — ее доводы в ВС РФ фактически были признаны ошибочными.
«Ст. 177 задумывалась для защиты людей, которые при подписании договора не могли осознавать своих действий — это психиатрия с грубым нарушением мышления, алкогольное или наркотическое опьянение. В случае влияния мошенников она не применима. Сами психологи в экспертизах пишут, что ведомые не осознавали своих действий в результате манипулятивного влияния третьих лиц — по-русски это обман. И в наших случаях должна быть ст. 179 — сделка под влиянием обмана. Следовательно, от Верховного суда мы ждем разъяснений, в каких случаях ст. 177 может быть применима», — комментирует Владислав Гайнуллин. Напомним, Верховный суд РФ до конца первого полугодия обещает подготовить практику по подобным делам.
Адвокат Екатерина Зернова считает, что проблему породила именно методичка института Сербского. И для защиты покупателей Верховный суд РФ должен дать четкие разъяснения, что заключение о способности понимать значение действий может давать только психиатр на основании психиатрического диагноза.
Что касается тактики защиты покупателей, Екатерина Зернова советует делать рецензию на такую экспертизу и настаивать на повторной процедуре, но не в государственном бюджетном учреждении здравоохранения, а в любом другом (АНО или ООО), где в штате есть дипломированные эксперты.