В апреле продажи новостроек в Москве выросли примерно на 4% к марту. На первый взгляд звучит позитивно, но если сравнивать с прошлым годом, картина совсем другая.
Год назад застройщики продавали примерно на 30% больше. В Новой Москве разрыв еще сильнее - почти 60%.
Из-за этого многие сразу начали говорить про обвал спроса и кризис на рынке. Но если смотреть глубже, ситуация выглядит иначе.
Главная проблема - мало ликвидных проектов
Сейчас на рынке стало заметно меньше действительно сильных объектов по адекватной цене.
Большинство стартов выходят уже с высокой стоимостью. При этом рынок отлично показывает, что спрос никуда не исчез.
Как только появляется нормальная цена или скидка - квартиры быстро разбирают.
Это было с:
- Селигер Сити
- Мичуринским парком
- Марком и Спарком
- проектами Level
- Саларьево
- Нарвином
- Sezar и другими
То есть проблема не в том, что люди перестали покупать. Проблема в цене и количестве нормальных предложений.
Почему застройщики не спешат снижать цены
Ответ довольно простой - у них не так много квартир осталось.
По Москве отношение распроданности к стройготовности сейчас около 93-95% при норме примерно 70%.
Что это значит простыми словами:
девелоперы до сих пор продают быстрее, чем строят.
Даже на фоне охлаждения рынка запасы продолжают сокращаться.
И в такой ситуации у застройщика нет мотивации устраивать большие распродажи.
Как работают скидки сейчас
Когда девелоперам нужно закрыть квартал или наполнить эскроу, они дают локальные скидки.
Так делали:
- MR
- Level
- ПИК
- ЛСР
Покупатели быстро выкупают хорошие лоты, после чего цены снова возвращаются вверх.
Это хорошо видно по тем же проектам ПИК. Многие квартиры, которые недавно продавались со скидками, сейчас снова стоят дороже.
Что происходит на самом деле
Сейчас рынок выглядит так:
- ликвидных квартир мало
- новые проекты дорогие
- объем стройки снижается
- продажи все еще превышают темпы строительства
Именно поэтому продажи в штуках просели. Не потому что рынок умер, а потому что хороших предложений стало меньше.
Будут ли цены падать
Если завтра вернуть цены уровня прошлого года, продажи резко вырастут. В этом сомнений нет.
Но проблема в том, что девелоперам пока не нужно массово снижать цены. Они и так постепенно распродают остатки.
Поэтому рынок сейчас скорее про точечные скидки и выборочные возможности, а не про массовый обвал цен.
Публикуем свежие старты новостроек, которые подходят для инвестиций в нашем Телеграм-канале