Мировая недвижимость, часть 3

Мировая недвижимость, часть 3. Куда на самом деле идёт капитал

Это третья часть серии. В первой разбирали, почему жильё дорожает во всём мире. Во второй, почему государства не могут это остановить. Сегодня про то, куда идёт капитал, когда недвижимость дорожает везде.

Последние пару лет в деловых медиа гремит один сюжет: великое переселение миллионеров. Пишут, что 142 тысячи долларовых миллионеров сменили страну в 2025 году, а в 2026 их будет уже 165 тысяч. Это подают как крупнейшее в истории добровольное перемещение частного капитала. Лидер притяжения, по этим данным, ОАЭ, плюс 9 800 миллионеров за год. Следом США, Италия, Швейцария. Больше всех теряет Британия, минус 16 с половиной тысяч.

Цифры красивые, но за ними стоит нюанс, о котором редко говорят. Публикует их компания Henley & Partners, которая зарабатывает на продаже золотых виз и гражданств за инвестиции. У источника есть прямой коммерческий интерес раздувать тему переезда богатых. Независимые исследователи из Tax Justice Network разбирали методику и пришли к выводу, что она шаткая. Миграция меньше одного процента миллионеров это не исход, а обычные колебания. Академические работы показывают, что налоги слабо влияют на то, где живут состоятельные люди, бизнес, семья, язык и климат значат больше.

Громкий сюжет про бегство миллионеров это во многом маркетинг. Но под ним есть реальное движение денег, и оно интереснее заголовков.

Капитал перетекает не так драматично, как продают, и ищет он не столько новую страну для жизни, сколько место, где деньги будут в безопасности и продолжат расти. Когда жильё дорожает везде, а проценты по вкладам не покрывают инфляцию, состоятельные люди выбирают рынки с тремя свойствами: защита капитала, понятные правила, реальная доходность.

Дальше начинается разница между центрами. Сингапур берёт максимальной стабильностью и предсказуемостью, но доходность там низкая, это рынок сохранения, а не роста. США притягивают глубиной рынка и статусом резервной экономики. Дубай предлагает другое сочетание, ноль налогов на доход с недвижимости, высокую доходность аренды и быстрый рост, но взамен требует более внимательного выбора объекта, потому что колебания тут выше.

В кризисы капитал ведёт себя похоже из раза в раз. Когда в мире растёт напряжение, деньги идут в тихие гавани. После начала войны в Украине и после ковида в Дубай шёл заметный приток именно по этой причине. Сейчас, после обострения на Ближнем Востоке, часть капитала притормозила, но как только ситуация стабилизируется, деньги обычно возвращаются в такие точки быстрее, чем в перегретые традиционные столицы.

Если коротко, капитал давно живёт не по паспорту. Он распределяется между несколькими центрами по простой логике: где меньше отнимут, где надёжнее правила, где актив реально растёт. Одного правильного ответа для всех нет, но карта мира с точки зрения денег сегодня выглядит совсем не так, как двадцать лет назад.

В следующей, последней части серии разберу, что со всем этим делать обычному человеку, а не миллионеру из заголовков.