Это не ошибка, а реальный случай, о котором рассказала ипотечный брокер из Томска у себя в соцсетях. Имени клиентки она не назвала, но хронологию выложила подробно. Интернет тут же окрестил женщину "королевой ипотек".
Как набирают 14 кредитов за 6 лет
- 2018 год: две первые ипотеки
- 2019 год: ещё две
- 2020 год: сразу четыре
- дальше темп не снижался, пока счётчик не дошёл до 13 ипотечных и одного нецелевого
Первый вопрос, который возникает, как банки это допустили. Закон об ипотеке не ставит ограничения на количество кредитов у одного заёмщика. Если человек проходит по доходам, банк вправе одобрить хоть двадцатый кредит.
Отдельные банки негласно ставят внутренний потолок, но это собственная политика конкретного банка. Поэтому "королева" могла спокойно раскидывать заявки по разным банкам и собирать одобрения.
А дальше наложилось время. Запустили льготную ипотеку под 6,5%. Ограничений по количеству кредитов на одни руки в программе не было. Было одно условие, платёжеспособность. Банки выдавали охотно, потому что разницу в ставке компенсировало государство. "Королева" этим воспользовалась.
Правило "одна льготная ипотека в одни руки" ввели позже. К тому моменту основной "портфель" этой женщины уже был собран.
На чём держится конструкция
Все 13 объектов сдаются. Арендный поток и есть то, чем она закрывает ежемесячные 1,5 млн банкам. По сути, перед нами частный арендный фонд, только вместо собственных денег заёмные, а вместо управляющей компании один человек.
Идея выглядит красиво. Берёшь квартиру по льготной ставке. Сдаёшь. Арендатор платит за тебя кредит. Через 15-20 лет квартира твоя, а ты за неё не заплатил ни рубля из своего кармана. Умножаем на 13, и вот у тебя целый жилой фонд.
Только средняя доходность от сдачи жилья около 5% годовых. А рыночная ипотека на новостройки сейчас выходит на 19-25%. Аренда покрывает платёж только при одном условии, если кредит взят по старым льготным ставкам, в районе 6-8%.
Именно поэтому вся конструкция "королевы" и есть продукт конкретного исторического окна. Повторить это на нынешних рыночных ставках невозможно.
Как банки вообще её одобряют
Банки обязаны считать показатель долговой нагрузки для каждого заёмщика. Это отношение всех ежемесячных платежей по кредитам к доходу. При слишком высокой нагрузке большинство банков просто откажут.
У "королевы" один только платёж банкам составляет 1,5 млн в месяц. Чтобы показатель не зашкаливал, она должна показывать доход минимум 3 млн руб. ежемесячно. Откуда такие деньги? Ответ, скорее всего, в самих квартирах. Арендный доход можно подтвердить договорами с жильцами и выписками по счёту.
Банк видит, что деньги приходят регулярно, и засчитывает их как доход. То есть каждая новая квартира не просто добавляет долг, она же добавляет и "доход" в глазах банка. Система сама себя подкармливает, пока всё работает.
Скрытые расходы, о которых не пишут
Каждая ипотечная квартира по закону должна быть застрахована, и страховку надо продлевать каждый год. Это 13 полисов ежегодно. Плюс большинство банков настаивают на страховании жизни заёмщика, и если отказаться, ставку по кредиту поднимают.
К этому добавляется налог на имущество. Все 13 квартир в собственности, и за каждую нужно платить ежегодно.
И самый тонкий момент, налоги с арендного дохода. Статус самозанятого, который часто рекомендуют арендодателям ради низкой ставки, здесь бесполезен. Лимит по доходу для самозанятых 2,4 млн руб. в год.
У "королевы" одни только платежи банкам 18 млн в год, а значит арендный доход не меньше. Ей остаётся либо оформляться как ИП, либо платить НДФЛ по прогрессивной шкале.
При этом, по разным оценкам, подавляющее большинство арендодателей в России вообще не декларируют доход от сдачи квартир. Если "королева" среди них, то к финансовым рискам добавляется ещё и налоговый.
Что может пойти не так
1,5 млн в месяц складываются в 18 млн в год только банкам. Без страховок, налогов на имущество, коммуналки и текущего ремонта. Если хотя бы 2-3 квартиры одновременно останутся без жильцов, дыра в бюджете мгновенно вырастет до сотен тысяч.
Риски сразу с нескольких сторон:
- есть сезонность, летом арендный рынок проседает
- ремонт между жильцами, минимум 2-3 недели простоя на каждую смену
- неплатёжеспособные арендаторы
- если хоть один из 13 кредитов с плавающей ставкой, при пике ключевой ставки платёж мог вырасти кратно
А продать одну из квартир, чтобы закрыть дыру, не так просто. Она в залоге у банка. Нужно согласование, оценка, поиск покупателя. Это месяцы. А платежи ждать не будут. Если начнутся просрочки, банк вправе выставить залоговое имущество на торги, и обычно оно уходит дешевле рыночной цены.
Управлять 13 арендными объектами, это по сути работа на полную ставку. Поиск жильцов, показы, заключение договоров, контроль оплаты, решение бытовых проблем, конфликты с соседями, плановый ремонт. Один человек физически может не справляться, а наёмный управляющий или агентство съедят 10-15% арендного дохода.
1,5 миллиона каждый месяц: что это значит на практике
Средняя зарплата в России впервые перешагнула отметку в 100 тыс. руб. Ежемесячный платёж "королевы ипотек" равен зарплатам примерно 15 человек. Каждый месяц. Без перерывов.
Один месяц без арендаторов в 3-4 квартирах, и нужно где-то найти 400-500 тыс. из собственного кармана. Два таких месяца подряд, и начинаются просрочки. Одна вынужденная продажа тянет за собой пересмотр платёжеспособности, и другие банки могут потребовать досрочного погашения.
Зачем ей пятнадцатый кредит
Женщина обратилась к брокеру не за рефинансированием и не за реструктуризацией. Она хочет ещё 10 млн на нежилое помещение. То есть расширяет "фонд" в сторону коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость приносит 8-12% годовых против 5% у жилой. Помещение под магазин или салон красоты сдаётся дороже, а договоры аренды длиннее. Арендаторы чаще юрлица, которые реже срывают платежи.
Но ипотека на коммерческую недвижимость для физлиц предполагает совсем другие условия:
- первоначальный взнос от 25-40%
- ставки от 16% и выше
- далеко не все банки выдают такие кредиты физлицам, часть требуют статус ИП
И 14 действующих кредитов в анкете заёмщика. Любая автоматическая система оценки на такой заявке просто остановится.
Окно, которое закрылось
Вся эта история выросла из конкретной эпохи. Льготная ипотека на новостройки работала несколько лет. Ставка начиналась с 6,5%, менялась, но оставалась далеко ниже рыночной.
Ограничений по количеству кредитов на человека поначалу не было. Банки не отказывали, потому что разницу в процентах им покрывало государство. Потом правила поменялись и ужесточились, окно закрылось.
Рыночная ипотека на первичном рынке сейчас практически отсутствует.
Бизнес или лотерея
На момент обращения к брокеру "королева" не допустила ни одной просрочки. Все 13 квартир заняты, деньги банкам уходят вовремя. Но между "не просрочить" и "заработать" разница огромная. Её реальная прибыль складывается из того, что остаётся после вычета:
- платежей банкам
- страховок
- налогов на имущество
- коммуналки
- ремонта и простоев
Весь расчёт строится на том, что через 15-20 лет кредиты будут погашены, и 13 квартир останутся в собственности. Без долгов. 15-20 лет без единого серьёзного сбоя. На 13 объектах одновременно.
Ключевая ставка снизилась. Если тренд продолжится, рыночная ипотека может подешеветь. Но даже тогда арендная доходность жилья в 5% не покрывает и половины кредитного платежа.
Эпоха, в которую "королева" собрала свой портфель, закончилась. Новых "королев" система уже не выпустит.