📌 Квартира в залоге.
Можно ли продать и как
Продать заложенную квартиру можно, хотя гипотетически для этого нужно получить согласие банка-залогодержателя. С сентября 2024 года закон (ст. 37.1 закона «Об ипотеке») обязывает банки разрешать самостоятельную продажу заемщикам, если еще не начата процедура судебного взыскания.
Основные способы продажи
◾️Досрочное погашение продавцом кредита своими средствами и продажа "свободной" квартиры.
◾️Погашение кредита деньгами покупателя, который вносит задаток или аванс, равный остатку долга продавца, который погашает долг этими деньгами, снимает обременение и продает уже «чистую» квартиру. Тут тоже есть варианты: покупатель дает свои деньги на закрытие долга либо использует ипотечный кредит.
◾️Переуступка долга (смена заемщика и залогодателя в кредитной документации). Но сейчас вроде как никто из банков такое не делает.
◾️Продажа через банк: через наложение обременения при проблемах с погашением у заемщика и продажу через торги. Долго и невыгодно.
Нужно понимать, что продать квартиру без предварительного погашения долга и согласования сделки с банком-кредитором невозможно. Росреестр не зарегистрирует сделку, так как в базе ЕГРН стоит отметка об обременении (залоге). Единственный путь «обойти» ожидание согласия - это погасить долг банку продавца.
Когда банк может отказать в самостоятельной продаже
➖Банк уже подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество или нотариус совершил исполнительную надпись на договоре об ипотеке.
➖В отношении заёмщика возбуждена процедура внесудебного банкротства или возбуждено дело о признании его банкротом.
➖Имущество заложено сразу нескольким залогодержателям в обеспечение исполнения разных обязательств.
➖Квартира является предметом предшествующей и последующей ипотек. Или, например, как в Военной ипотеке имеется сразу два обременения.
Но, если в сделке участвует ипотечный кредит покупателя, то все происходит проще. Как такого согласия банка покупателя не нужно, кредит продавца гасится кредитом покупателя. Но у банков обычно есть опция, если залог не будет снят в течении пары месяцев, то ставку покупателю существенно повысят.
Особенности сделки, если у покупателя ипотека (сейчас, кстати, многие банки дают ипотеку на покупку заложенного объекта)
◾️Банк, который дает кредит покупателю, должен одобрить вашу квартиру как объект залога и покупателя как заемщика. Если у вас и у покупателя разные банки, процедура называется «межбанковской сделкой». Банк продавца дает кредит, часть сразу идет на погашение долга покупателя в другой банк, часть кладется на аккредитив/СБР и выводится после регистрации залога в польщу банка покупателя.
◾️Идеальный вариант - один и тот же банк.
Если квартира была куплена с маткапиталом
Если в покупку квартиры продавцом был вложен материнский капитал, процедура продажи усложняется. Сначала нужно выделить доли на детей и получить согласие опеки и попечительства.
#недвижимость #обременение #кредиты #ипотека #долги
