При приобретении дачи или земельного участка необходимо не только удостовериться в четких границах земли и возможности строительства, но и запросить информацию о собственнике — нужно проверить его семейное и финансовое положение.
Межевание
По словам специалистов, покупка земельного участка — процесс гораздо более сложный, чем покупка квартиры. И подготовка в этом случае должна начинаться не с осмотра забора (хотя это тоже важно), а с внимательного изучения кадастровых документов.
Перед оформлением сделки важно провести межевание, то есть определить точные координаты границ и площадь участка. Без этого шага регистрация сделки будет невозможна. Внесение данных о границах в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) значительно снижает риски, связанные с покупкой земли с неясными или спорными границами, отмечают эксперты Федеральной нотариальной палаты (ФНП).
Отсутствие четких границ участка — одна из самых опасных ловушек. Межевание с 1 марта 2025 года стало обязательным условием продажи участка, без него переход права собственности на землю в Росреестре не зарегистрируют.
Проверка выписки из ЕГРН является первым и необходимым этапом. В практике встречаются курьезные, но потенциально опасные ситуации, отметили в ФПН. Возможны технические ошибки, вследствие которых по документам одни участки накладываются на другие. Заключать сделки с такими «летающими» участками категорически не рекомендуется до полного исправления кадастровой информации.
Вид разрешенного использования
При покупке дачи или садового участка важно учитывать категорию земли и вид разрешенного использования. Если вы собираетесь возвести на дачном участке капитальный коттедж, где можно прописаться, нужно выбирать участок с ВРИ индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Если разрешенный вид использования земли — личное подсобное хозяйство (ЛПХ), то дом можно будет построить только в том случае, если участок находится в черте поселения. На участке ЛПХ за городом можно поставить только сарай.
На участках под огородничество закон допускает только временные постройки — например, бытовку; построенный на таком участке дом могут снести, а владельца земли — оштрафовать.
Строительство дома запрещено в зонах, где проходят магистральные трубопроводы, газопроводы, водопроводы и высоковольтные линии. Ограничения также действуют для участков, имеющих статус археологического памятника.
Необходимо проверить, связано ли строение на участке с продаваемой землей: бывает так, что дом владельцу земли не принадлежит.
Право на продажу
Юристы рекомендуют запрашивать не только выписки из ЕГРН, но и данные из ЗАГСа. Важно выяснить, состоит ли продавец или покупатель в браке или разводе, жив ли супруг или доверитель, есть ли брачный договор и действуют ли другие доверенности.
Нотариусы также проверяют полномочия продавца на продажу. Это включает в себя отсутствие банкротства, арестов или обременений на имуществе, а также соблюдение прав детей и других заинтересованных лиц. Эти проверки необходимы для предотвращения возможных оснований для признания сделки недействительной в будущем, отметили в ФНП.