Разберём особенности разных видов земельных участков — с точки зрения законодательства и интересов разных участников (чиновников, застройщиков, покупателей).
Основные понятия
Согласно Земельному кодексу РФ, земля в России поделена на 7 категорий. Для строительства загородного дома подходят земли:
• сельскохозяйственного назначения;
• населённых пунктов.
Под постройку жилого дома подходят участки с такими видами разрешённого использования (ВРИ):
• ИЖС — индивидуальное жилищное строительство;
• ЛПХ — личное подсобное хозяйство;
• СНТ — садовое некоммерческое товарищество.
ДНП (дачное некоммерческое партнёрство) как отдельный вид больше не существует: с 2019 года все участки ДНП переведены в СНТ.
Взгляд разных участников
Глазами чиновника:
• ИЖС: хлопотно — земля только с торгов, обязательства по сетям и дорогам, школы и детские сады должны соответствовать нормативам градостроительства.
• СНТ: проще отчуждать участки, нет обязательств по сетям и дорогам, не нужно строить школы и детские сады, земля остаётся в сельхозназначении.
Глазами застройщика:
• ИЖС: дом будет стоить дороже изза дополнительной инфраструктуры, выше налог, есть обязательства по инфраструктуре.
• СНТ: тот же дом можно продать дешевле, нет требований по инфраструктуре (сети и дороги — на плечах собственников).
Глазами покупателя:
• ИЖС: дорого, но есть инфраструктура и проще прописаться.
• СНТ: дешевле, возможна регистрация и ипотека, но инфраструктура может быть недостаточной.
Особенности каждого вида участков
1. ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
• Расположение: в пределах населённых пунктов.
• Требования к постройкам:
o высота — не более 3 этажей и не выше 20 метров;
o минимальное расстояние между домом и ограждением — 3 метра;
o площадь — до 1 500 кв. м.
• Плюсы:
o коммуникации либо на участке, либо доступны;
o есть почтовый адрес, возможна прописка;
o быстрое оформление ипотеки, в т. ч. по госпрограммам;
o доступны субсидии (материнский капитал и др.).
• Минусы:
o высокая цена;
o повышенный налог.
2. ЛПХ (личное подсобное хозяйство)
• Типы:
o приусадебные (в населённых пунктах) — можно строить жилые дома;
o полевые (за чертой населённых пунктов) — нельзя возводить объекты капитального строительства.
• Основное требование: собственник обязан вести сельскохозяйственную деятельность.
• Прописка: возможна после признания дома пригодным для круглогодичного проживания и прохождения стандартной процедуры регистрации.
• Плюсы: обычно дешевле ИЖС.
• Минусы: необходимость ведения сельхоздеятельности.
3. СНТ (садовое некоммерческое товарищество)
• Виды ВРИ:
o для огородничества (п. 13.1 классификатора) — строить дом нельзя;
o для садоводства (п. 13.2 классификатора) — можно строить жилые дома.
• Ограничения: регионы могут устанавливать лимиты по минимальному и максимальному размеру участка.
• Прописка:
o в жилых домах — стандартная процедура;
o в садовых домах — нужно получить статус «жилой»:
- требования к жилому дому: прочные стены, фундамент, площадь до 500 кв. м, не более 3 этажей, вентиляция, электричество, водоснабжение, температура от 18 °C, высота потолков от 2,5 м;
- требуется положительное заключение экспертизы от компании с допуском СРО;
- смена статуса осуществляется через местную администрацию.
• Плюсы: низкая цена, возможность жить в сообществе дачников.
• Минусы: отсутствие инфраструктуры (финансируется за счёт членских взносов), сложности с пропиской в садовых домах.
Как выбрать участок?
- ИЖС подойдёт тем, кто планирует построить дом для постоянного проживания и готов заплатить больше за готовую инфраструктуру и простую прописку.
- ЛПХ подойдёт тем, кто помимо строительства дома хочет заниматься сельским хозяйством. Важно учитывать расположение участка (приусадебный или полевой).
- СНТ подойдёт тем, кто ищет недорогой участок недалеко от населённого пункта, готов самостоятельно решать вопросы с инфраструктурой и не против жизни в дачном сообществе.
Сайт gorodec44.ru
YouTube www.youtube.com/@gorodec44
Рутуб https://rutube.ru/channel/55800797/
Телеграм t.me/gorodec44