Дольщик опоздал с заявлением и рыночная цена квартиры выросла: Фонд платить не обязан

Дольщик опоздал с заявлением и рыночная цена квартиры выросла: Фонд платить не обязан

Суть спора

Дольщик Агаджанов А.В. в 2020 году включил в реестр требований о передаче двух квартир в доме № 26. Застройщик обанкротился. Фонд развития территорий в декабре 2019 года принял решение о выплате денежного возмещения дольщикам (строить нецелесообразно). Размер возмещения рассчитали по отчёту оценщика на 5 декабря 2019 года (примерно 5,59 млн рублей). Сообщение о начале выплат фонд опубликовал на сайте.

Дольщик обратился за выплатой только в июле 2024 года. К тому времени рыночная стоимость квартир выросла (по его оценке до 22,3 млн). Фонд выплатил причитающиеся 5,59 млн. Дольщик потребовал доплату 16,7 млн (разницу между «текущей» и «декабрьской 2019» стоимостью).

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону дольщика: возмещение должно считаться на момент фактической выплаты (июль 2024 г.), а не на момент решения фонда (декабрь 2019 г.). Фонд обжаловал.

Что сказал Верховный Суд

ВС РФ отменил все акты нижестоящих судов и отказал дольщику в доплате. Ключевые тезисы:

1. Размер возмещения фиксируется на момент принятия фондом решения о выплатах. Закон № 218-ФЗ (статья 13) и Правила выплаты (постановление № 1233) не требуют пересчитывать возмещение при каждом обращении дольщика. Фонд один раз определяет общий объём выплат по дому на основании отчёта оценщика, и этот отчёт применяется единообразно ко всем дольщикам. Иное толкование нарушало бы принцип равенства пострадавших граждан.

2. Словосочетание «рыночная стоимость … на момент выплаты возмещения» в прежней редакции Закона означало, что отчёт должен быть приближен к моменту начала выплат, а не к моменту обращения каждого дольщика. Требовать переоценки по каждому заявлению значит возлагать на фонд необоснованные издержки.

3. Фонд не является стороной договора долевого участия и не отвечает за рыночный рост цен. Его задача гарантировать минимальную поддержку гражданам, а не компенсировать упущенную выгоду или индексацию в полном объёме (ст. 15, 393 ГК РФ здесь не применимы).

4. Дольщик сам затянул обращение. Информация о начале выплат была опубликована в декабре 2019 года. Агаджанов А.В. подал заявление только через 4,5 года. Риски удорожания недвижимости за этот период не могут быть переложены на фонд.

5. Разницу между полученным возмещением и полной стоимостью квартир дольщик вправе предъявить к самому застройщику (в рамках реестра требований кредиторов), но не к фонду.

Главный вывод для практики

Для дольщиков: если фонд принял решение о выплате возмещения и разместил уведомление, не тяните с подачей заявления. Размер возмещения «замораживается» на момент принятия решения фондом (на дату отчёта оценщика). Чем дольше вы ждёте, тем выше риск, что рыночная цена уйдёт вверх, а фонд доплачивать не будет. Спорить с этим бесполезно, Верховный Суд подтвердил.

Для фонда и юристов: важное подтверждение, что публично-правовая компания действует в рамках строго формализованной процедуры, а не по правилам возмещения убытков за несостоятельного застройщика. Равенство дольщиков и определённость расходной части бюджета фонда - приоритет.

Резюме

Дольщик опоздал на 4,5 года и хотел получить выгоду от роста рынка за счёт фонда. ВС РФ сказал: нет, ваши риски. Возмещение считается по правилам, действовавшим на момент принятия решения фондом, а не на дату вашего обращения. Не согласны с суммой, предъявляйте разницу застройщику, но не фонду. Фонд - не страховщик рыночных колебаний, а механизм социальной поддержки в фиксированном размере.

Реквизиты: Определение Верховного Суда РФ от 28 мая 2026 г. № 308-ЭС20-10878 (27) по делу № А32-22884/2017 (банкротство ООО «ССМУ «Краснодар»).